宁波小城春秋项目企划策略报告提案-50PPT-2019年.ppt

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宁波小城春秋项目企划策略报告提案-50PPT-2019年
二、项目市场分析

★优势分析:
◎离姜山城镇中心的距离不远,道路通达;
◎位于明州工业园区东侧,与工业园区的联系紧密;
◎天童南路的通车,不仅使得项目与宁波市区的距离拉近,更缩短了行车时间;
◎同三高速公路使得项目与其他周边地区的交往十分的便利;
◎随着宁波最大工业产业园区明州工业园区的发展成熟,相关设施也将不断完善起来,因而居住需求将随之释放。
★劣势分析:
◎项目离高速公路较近,同时姜山出入口在地块西面,对南向与西向的住宅影响较大;
◎周边配套目前尚不成熟,对于期房销售有压力;
◎离市区较远,市区消费群对区域地段有抗性。
★机会分析:
◎华泰星城作为当地的第一个楼盘,在当地有一定的影响力,对于本案的推广有一定的作用;
◎华泰星城的价格偏高,且大都为宁波市民购买,当地的有效需求其实并未得以释放;
◎相对华泰星城而言,本项目可选择户型、多层体量更趋广泛,与市场贴近程度更高;
◎制定相对合理的价格以吸引当地真正的需求客户,才是成功的机会所在。
★威胁分析:
◎国家宏观政策调控力度的加大,对后期房市发展造成不可预测的影响;
◎卖方市场演变趋势明显,投资型客户的减少,对郊县楼盘的影响最大;
◎今年鄞州中心区板块集中放量,增加竞争因素。

华泰星城作为本项目区域内惟一商品房楼盘,位于姜山镇中心偏东,天童北路与南大路交汇处。周边配套较为成熟,省一级重点中学——姜山中学就在项目北侧,离镇主干道人民路也不过步行几分钟的路程,而且通过天童南路去宁波市区只有10公里左右路程。小区总建11万余平方米,由31幢多层住宅和6幢9层的小高层组成,总共906户。
户型多样,面积范围从83-140平方米不等,主力面积为120平方米的三房两厅户型。楼盘自2019年初宁波市场高潮期开始销售至今,最高均价达4200元/平米,目前所剩房源不多。其购买客户80%来自市区投资客,当地客户比例不高。楼盘于2019年7月交付,届时将有大量二手新房抛售。

★市区内自住需求客户
◎对于这些客户而言,较低廉的市场价格、较完备的户型配比、便利的交通条件是吸引他们最为关键的因素。当宁波整体市场价格已经在高端徘徊的时候,高性价比房源将成为他们首当其冲的选择。但需要注意的是,地段因素仍然是他们对本项目的最大抗性,因而在推广过程中,对本项目的地段价值、地段优势必须着重有利的挖掘,化弱势为卖点。
★市区内投资客户
◎一般而言,投资者选择投资物业的标准取决于两方面,一是巨大的地段板块升值空间,二是楼盘良好的自身素质。本项目地处新兴鄞州板块南部,依托明州工业园区的产业经济的不断升级,该区域将进一步快速融入鄞州中心区的飞速发展。而楼盘较为全面的自住型、投资型多层房源更是一般投资客户所苛求的。