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电梯招标的关键点
电梯成本总结
电梯工程,是建筑物的垂直运输工具,是建安工程中比较特殊的一个专业工程,既具有专业性强、安全要求高的特点,又是我们进行全寿命周期成本管理的一个典型案例。
我近期刚经历了一次住宅电梯工程的招标工作,并且在领导的悉心指导下进行了学****和总结,而有所收获和成长。下面,我从项目管理的视角,按时间管理、技术管理、成本管理这三大模块对电梯招标进行总结和分享。
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时间管理
有效的时间管理,可使设计与生产、采购、安装相互衔接、彼此协同。做好电梯招标的时间管理就需要注意这三项:招标时间、供货时间、安装时间。

关于电梯招标时间的确定,到底是工程开工前,还是结构封顶后?
由于电梯设备是整机定制、排产周期长的特点,确定电梯招标时间的基本原则是宜早不宜晚,尽量前置,一般建议在方案、扩初报批完成后,进行施工图设计前完成招标。因为电梯品牌、类型不同,电梯井道尺寸大小也不尽相同,假设在封顶后进行,主体结构部分已施工完毕,电梯基坑、井道、机房已经成型,此时才确定电梯供应商则容易出现以下情况:
a、井道尺寸
•井道偏大,造成建筑面积浪费,增加成本;
• 井道偏小,可能需要非标生产,从而增加电梯成本;
• 井道尺寸正好,满足要求且无偏差。
b、有无机房
采用传统的有机房电梯还是采用小机房、无机房电梯,需要在方案设计中确定。相对有机房电梯,无机房电梯对外观要求较高的建筑物具有优势,不会因为顶层有机房而破坏预期的外立面效果,如商场、标志性建筑,大多会采用不影响外观的无机房电梯。
所以,为了控制已知风险——基坑、井道、机房与电梯规格的不相匹配,需要提前确定电梯方案及厂家,设计部门根据选定厂家提供的电梯图纸、产品技术规格表进行设计,既可以减少使用空间的浪费,又避免了日后工程返工。

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一般电梯交货以到库为止,剩下的就是安装方面的事了。在招标文件中约定电梯产品的交货时间,一般要考虑三个因素:电梯生产周期、免费保管期、土建进度。
电梯设备的生产周期一般为3~4个月;根据与工程部沟通的时间来看,电梯设备的到货时间以楼栋已经封顶、塔吊还没有拆除为宜。如果在封顶前,就要考虑仓储保管问题,通常电梯厂家会有一定时间的免费保管期,超过这个时间不发货,厂家会收一定费用;而在塔吊拆除后,会产生二次吊运的问题,且不便于电梯安装。

电梯工程的安装工期一般与安装工作量有关,电梯台数、层站数、楼层高低等因素。在土建条件、电源条件等正常情况下安装一台1000kg、10~30层站的客梯一般需要20~40天左右。
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技术管理
电梯是特种设备,具有专业性强、安全性要求高等特点,电梯工程的设备配置和现场安装直接影响电梯的外观装饰、使用性能,又间接影响用户的观感和乘坐的舒适性。在电梯工程的技术管理上,要特别注意考察电梯制造厂家的技术实力和水平,注重整体技术性能的最优而不是强调个别部件是否进口。

电梯按使用类型分有:客梯、货梯、客货两用电梯、杂物电梯、观光电梯等。本篇以住宅电梯为主,住宅电梯在采购成本高低上又分为:传统有机房电梯、小机房电梯、无机房电梯。特别注意将“消防电梯”、“无障碍电梯”等特殊情况在“梯种”栏中作出注明。

关于载重量选择,有630kg、800kg、1050kg、1200kg、1350kg、1600kg等,根据国家标准是75kg/人,目前常用住宅电梯为1050kg,载13人,不同建筑可根据其性质及人流量,选定载重量。需要注意轿厢地板装饰采用石材地面时的超重影响。
根据某品牌电梯的报价分析,载重在高中低档次上,价格变化的趋势较为一致。以某品牌中档,载重1050kg为例: 

电梯额定速度的选择是在满足规范最低梯速的条件下,结合电梯的经济性特点尽量提高电梯的运行效率和舒适感。梯速选择直接影响电梯设备成本、使用成本、运行效率。梯速的选择和电梯的用途、楼层高度、电梯数量、人流量等因素有关。
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规范要求是指《高层民用建筑设计防火规范》——消防电梯的行驶速度应按从首层到顶层的运行时间不超过60秒计算确定。且规范说明:消防电梯可与客梯或工作电梯兼用,但应符合消防电梯的要求。比如30层住宅的电梯,就必须在60秒内从1层运行到30层。
电梯是特种设备,实行强制许可证制度,实行分级管理,级别越高、可选择范围相对越小、竞争性越低。如客梯是以电梯的额定速度分级,
A级:参数不限
B级:速度≦
C级:速度≦
电梯额定速度有:梯速越高,制造工艺越复杂,电梯越贵。根据某品牌中档电梯报价分析,,载重1050kg时,经济效益最优。,可选投标单位相对变少。
同时需要避免一个误区,同样高度的建筑并不是梯速越高越好,这里还涉及到影响乘客舒适感的另一因素——加速度。由于人和电梯一起运动,和电梯有相同的加速度,提速越高,对应人体承受能力需越强。相比电梯以额定速度匀速升降时,电梯在启动和制动时,短时间内的速度变化对人体的反应更大。当电梯上升启动加速过程中,人体处于超重状态,在减速制动过程中,处于失重状态;下降时则相反。所以在选定速度的时候还要考虑到普通人对加速度的承受能力,避免出现速度过快对人造成不适影响,降低乘坐舒适感。   
 
电梯的驱动方式有:交流电梯(交流双速、交流调速、变频调速)、直流电梯、液压电梯、齿轮齿条电梯、螺杆式电梯、直线电机驱动电梯。住宅电梯中使用较多的永磁同步无齿轮的曳引机,就属于交流电梯。

目前,电梯控制方式按技术水平高低分为微机控制、PLC可编程控制器等,主要用微机控制,如果楼宇中布有数台电梯,建议采用微机群控或并联方式以提高使用效率,此时群控或并联电梯的额定速度和停层站应当一致。

电梯使用效果由设备配置、安装情况决定。电梯作为一种机电产品不是整机出厂,而是在使用现场组装、调试、运行。技术先进的电梯制造公司对电梯产品各个主要部件之间进行技术配合,安装效果比较好。而有时候即使主要部件为高配产品,但没有进行较好的安装,也很难保证达到预期效果。一般电梯安装由供应商自有安装队,或者有长期合作的电梯安装公司进行,
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在招标文件中要明确安装队伍要求、定标前要考察确认,预防挂靠转包行为。

由于电梯属于特种设备,国家实行强制许可证制度,供应及安装必须具备特种设备制造许可证、安装维修改造许可证。主要安全部件有:限速器、安全钳、缓冲器、门锁等,这些部件可以是供应商自己生产,也可以是外购配套。例如:杭州沪宁生产的安全钳和缓冲器;广州赛维拉生产的导轨等。
《特种设备安全监察条例》中规定:“电梯的安装维修改造,必须由电梯制造单位或通过合同委托、同意的依照本条例取得许可的单位进行。电梯制造单位对电梯质量及安全性能涉及的质量问题负责。”

电梯售后主要体现在服务上,在招标阶段控制的关键环节是维保队伍的选择、维保时间和响应及时率的确定等。
一般供应商会提供2年维保,再细化一些的话,可在招标的时候要求供应商注明保修期内接到故障通知后的到场时长、完成应急处理时长、保修期内现场维保跟踪次数等,招标时可用于各方比较,定标后在合同中注明。关于售后,曾有某住宅项目因采购数量较大,与电梯供应商协议在小区内设有维保点以及时响应售后的例子。

电梯工程的界面划分不管对于电梯工程自身,还是土建工程、其他专业工程,都是必须关注的一项工作。电梯安装与土建总包、各强弱电专业分包都有着密切的关系,其相互间的界面需要约定清晰,施工过程中做好交接,具体可形成界面表,避免日后扯皮推诿,或者结算时发生争议。
在招标文件中需要注意与总包合同有关的以下4点内容:
(1)总包配合费用的计取方式。
(2)电梯井道脚手架的架设界面。
(3)施工电梯拆除后,正式电梯做临时电梯的相关要求、责任、费用。
(4)电梯井道牛角梁架设,需要电梯厂家深化,此部分价格一般不在总包范围,招标时可要求厂家报价,以做今后价格对比。
例如:电梯工程与机电、弱电工程的界面表
在技术管理上,除了上述常规9项外,还要注意一些特殊的技术要求,比如相关政策文件增加的物联网、断电平层等要求,消防电梯选择单侧开门等这些内容在甲方制定技术规格书时要注意考虑。
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成本管理
电梯工程的成本管理可以算是建筑工程中全寿命周期成本管理的一个典范。电梯的工程成本仅占全寿命期成本的1/3,使用成本远超工程成本。因而在招标中需要同时考虑设备成本、安装成本、使用维护成本。


市场上电梯品牌主要集中在三大系列,欧美电梯强调安全、舒适、高效率、故障率低、使用寿命长,而日系电梯则更多考虑的是舒适度。
• 国产品牌:永大、康力等
• 日系:三菱电机、日立、富士达、东芝
• 欧美系:美国奥的斯、德国蒂森、瑞士迅达、芬兰通力
价格高低在电梯档次选择中的作用视其对每个项目建安成本的敏感度而定。有些项目,可能电梯的价格并非敏感因素,而需更注重安全性,如高速梯。
在价格方面既要关注进口、合资、国产之分,也要注意一线、二线品牌的差异。以三菱为例,就有三菱电机、上海三菱之分; 同一线品牌相比,二线品牌在价格上具有绝对优势。
在选择进口品牌的电梯时,也无须追求全部的部件都进口,主要关注点在于国内外品牌尚有技术差异的部件,比如曳引机、电刷等传动部件,需要原厂进口,其他可选用国内生产,可降低整体造价。但也不能迷信于洋品牌、进口,“报关证明”也不一定能证明电梯就是在国外生产的,作为专业人士应遵循最基本的专业原则,结合电梯行业特征和技术特点来追求“集成最优”-性价比最高。  
在电梯的招标文件中,应明确要求供应商提供《主要部件清单》,以便了解产品配件的厂家信息,判断设备性能。
●有些品牌拥有自主核心技术,产品配件均为原厂出产,性能优,使用感舒适,价格也高;
●有些品牌缺乏自主核心技术,整部电梯的绝大部分部件需向国内各个电梯配套厂家采购,进行整体组装,相比之下有价格优势;
●也有品牌随着对生产技术的精进,选择高标准的电梯部件进行配套,开发整机,强化产品质量,在安全、质量、性能上也能满足客户要求,不断被用户肯定。

每个品牌的电梯都分标准功能、选配功能。以某品牌为例:根据项目定位,选用适应的功能,若暂时不确定选配功能,可在招标时要求电梯厂家对各种选配功能进行报价,供最后定标选型时参考。
例如:群控电梯可以集中管理叫梯,节约用电,前期投入时也可以减少厅外召唤面板。
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选择电梯时需对电梯产品的整体性能进行技术评价,根据预算选择适宜的电梯品牌及型号。在进行技术评价时要考核电梯制造商的工业实力、技术水平、资金情况。不但要对电梯几大部件的质量提出要求,而且要重点考察其在电梯制造上的整体技术性能。

电梯装饰档次、价格由目标成本决定,影响电梯装饰的材质、形式、外观要求。装修标准的选择,一般项目可考虑厂家自带装修,高档住宅和写字楼等高端项目一般由精装单位负责,在计算荷载时需要预留装修重量。特别要注意招标文件要注意电梯轿厢地板材料的选择,避免超重和影响轿厢净空。电梯装饰一般以不锈钢、喷漆钢板分别作为客梯、货梯的标准配置,电梯厂家也都有专门的电梯装饰方案供选择,需要在招标文件中明确。

电梯工程的全寿命期成本主要可分为三部分:供应成本、安装成本、使用成本,使用成本不计入建安成本范围。
以一台中档小机房电梯,27层/27站,,荷载1050kg,*,上海→江苏为例进行成本分析示例:
我们发现,本案例中在电梯在使用寿命期20年时的使用成本占比高达66%,使用成本是工程成本的2倍。
以下是明细分析:
● 工程成本
工程成本即供应成本、安装成本,包括与电梯相关的设备基价、选配价格、装修价格、运输费用、关税(若进口)、保险费、土建费用、安装费、调试费、初检费及承诺的质保期等(总包配合费一般由甲方直接在总包合同中计列)。
在招标文件中需要明细报价包括的范围,比如电梯第三年维保期满前的技术检测合格证要包含在内。
● 使用成本
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电梯的使用成本一直伴随其寿命期,包括:在使用期间的年检费、质保期后维保费、维修材料费、电费等。
因电梯属于特种设备,一般由电梯厂家的指定单位维护,容易产生价格垄断,所以建议在招标文件及合同中锁定交付后5~10年的维护费用(包括易损件价格、质保期后维保费),这样提前报价可避免售后阶段的坐地起价,以控制电梯的使用成本。

电梯合同一般有预付款。电梯属于以销定产的特殊商品,是电梯厂家按合同要求的定制产品,而电梯设备成本中原材料费用占比大,所以一般有预付款或定金。不同的电梯厂家有不同的付款要求,一般可以选择其中几个节点进行支付:合同签订后、排产前、提货前、到货后、安装队进场前、安装验收后、质保期到期后等。对于电梯这种特殊标段,建议付款条件尽可能宽松。
总结  
这是我从施工单位转岗地产成本后第一次接触电梯工程招标。开始招标时也做了相关准备,如查资料、找同事请教,但是当收到回标文件后发现,问题总是“突如其来”。我后来在对这次电梯招标复盘时发现,主要是缺少系统性认知,理解也是碎片化。
电梯招标标底小、看似简单,实则更复杂——电梯是国家实行强制管理的特种设备,是整机定制商品,其全寿命期使用成本远超工程成本。电梯工程所具有的这三项特征,决定了电梯的招标管理难度并不小、可以精进和持续迭带的空间还很大。我按项目管理知识体系对其系统梳理、归纳、化繁为简,把相关要素串联起来,电梯招标的关键分为时间、技术、成本三大管理模块。在时间管理上做好招标、供货、安装这三个环节;在技术管理上把握电梯性能的关键点;在成本管理上追求集成最优、全寿命成本最低。
这一份电梯招标的分享,既是我对刚完成的电梯招标工作的小结,也是在部门领导悉心指导下的一份学****笔记,更是我在成本管理的成长路上的一个持续迭代的基础和起点。敬请同行指教。