《土地增值税解析课件.ppt

该【《土地增值税解析课件 】是由【yzhlya】上传分享，文档一共【110】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【《土地增值税解析课件 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。土地增值税清算鉴证实务解析
曲立军合伙人
北京曲信通税务师事务所
目录
土地增值税清算鉴证业务准则总则及一般规定介绍
纳税主体资格的审核
土地增值税清算单位的审核
清算项目收入的审核
扣除项目的审核
应纳税额的审核
案例
土地增值税清算鉴证业务准则简介
国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发[2007]132号)
总则
第一条 为了规范土地增值税清算鉴证业务,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定,制定本准则。
    第二条 本准则所称土地增值税清算鉴证,是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序,提出鉴证结论或鉴证意见,并出具鉴证报告,增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。
总则要求
第六条 土地增值税清算鉴证的鉴证对象,是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括:企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。
  第七条 税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时,应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
    第八条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务,应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序,获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据;并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。
    在确定证据收集的性质、时间和范围时,应当体现重要性原则,评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。
一般规定
第十二条 税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料:
(一)土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。
    (二)项目竣工决算报表和有关帐薄。
    (三)取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
    (四)银行贷款合同及贷款利息结算通知单。
    (五)项目工程建设合同及其价款结算单。
    (六)商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。
    (七)无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。
    (八)转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。
    (九)转让房地产有关税金的合法有效凭证。
    (十)与土地增值税清算有关的其他证明资料。
一般规定
第十三条 税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时,应当对下列事项充分关注:
    (一)明确清算项目及其范围。
    (二)正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
    (三)正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
    (四)正确划分不同时期的开发项目,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
    (五)正确划分征税项目与免税项目,防止混淆两者的界限。
    (六)明确清算项目的起止日期。
    第十四条 纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的,税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。
    第十五条 纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实,但其收入总额不能准确核算的,税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。
纳税主体资格的审核
房地产开发业务的证据资料和审核评价
房地产开发企业,是从事房地产开发和经营的营利性组织。房地产开发企业又称开发商或发展商,在有些法律中也称为建设单位。房地产开发企业是以营利为目的的企业组织,通常它组织为公司,因此又称为房地产开发公司。
房地产开发业务土地增值税纳税主体的认定条件有两个:一是形式条件,是指土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据;二是实质条件,是指受让人对土地使用权取得直接支配的物权,即受让人对土地使用权享有占有、使用、收益、处分的权利。
从事非房地产开发业务的纳税人申报表时应取得下列证据:
(1)税务登记证复印件;
(2)土地使用权转让协议复印件;
(3)存量房买卖合同复印件;
(4)土地使用权、房屋转让发票复印件;
(5)营业税、城建税、教育费附加、印花税缴款书复印件;
(6)工程竣工验收备案表复印件;
(7)房产证、土地使用证复印件;
(8)取得土地使用权的出让金单据和出让合同;
(9)取得房产证、土地使用证时交付的契税单据;
(10)取得土地使用权时支付的补偿费单据合同;
(11)建造成本的发票或房屋评估报告;
(12)根据项目情况应取得其他有关证据。
非从事房地产开发业务的证据资料和审核评价
土地增值税纳税义务人有关概念
对《条例》第二条的规定,《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)解释如下:
“第二条所称的‘转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入’是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条所称的‘国有土地’是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条所称的‘地上的建筑物’是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。
所称的‘附着物’是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。
第五条所称的‘收入’包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条所称的‘单位’是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
所称‘个人’包括个体经营者。”
清算条件的审核
清算条件有关证据的审核评价,应包括三方面内容:一是项目施工进度和项目的清算单位类型;二是评价哪些清算单位已经符合清算条件,哪些清算单位不符合清算条件;三是按照《土地增值税清算申请表》的要求,对符合清算条件的清算单位,分别做出说明,并填写《土地增值税清算申请表》,为按每个清算单位分别进行纳税申报奠定基础。
纳税人提出清算申请后,税务机关受理人员将查验纳税人提交的清算资料,对纳税人提交的申请材料齐全的,主管税务机关应予以受理并转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。因此,在提出申请前的清算条件认定阶段,无论是企业还是注册税务师,都应注重对清算项目资料的审核。