中原_深圳龙华莱蒙水榭春天项目策略发展报告及2#地块定位报告.doc

中原_深圳龙华莱蒙水榭春天项目策略发展报告及2#地块定位报告
深圳已持续蓬勃发展了数十个年头
下一个十年
深圳开发重点在那里
SHENZHEN
二线拓展区自诞生以来,由地源优势与有深圳中心区着千丝万缕的联系;同时作为2008年深圳片区开发最后一块“处女地”,已深深烙印上了众多城市运营者、开拓者的美好梦想。
二线拓展区——唯一的选择,最后的选择
ONLY CHOICE,LAST CHOICE
再造一个深圳
从此开始!
CREATION AGAIN
A SHENZHEN
莱蒙龙华项目策略发展报告及2#定位报告
深圳中原事业四部
项目发展战略建议;
项目在市场中扮演什么角色?寻找对位客户群;
项目产品定位问题;
本报告需要解决的核心问题
在市场发生变化
开发次序由2#、5#同时启动到2#先行开发
推货量由2#、5#各10万平米到2#16万平米
推盘时间再次确认为2009年10月份
在上述前提下,本份报告需解决的核心问题:
报告框架图
深圳市场分析
龙华区域市场分析
整体项目价值研判
项目发展战略思想
整体项目定位
2#地块定位
后天优势打造
第一部分
深圳市场分析
2007年深圳住宅供应量——供应继续萎缩
-203>.76%



合计
%



龙岗
-%



宝安
-%



盐田
-%



南山
-%



福田
-%



罗湖
今年比去年增长
2007年新增供应
(万㎡)
2006年新增供应
(万㎡)
2005年新增供应
(万㎡)
区域
2007年全市一手新房供应持续减少。从新房批准预售看,2007年全市共批预售商品住宅55800套,面积550万平米,比去年分别下降20%和21%。下降幅度比较大,是近4年来新房供应最低的一年。
1、市场现状分析——2007年深圳住宅供应量
2007年深圳各区供应分布——龙岗宝安为主力供应区域
2007年全市新增供应主要分布在龙岗及宝安两地,合计共377万平米,占全市的份额达到68%。
1、市场现状分析——2007年深圳各区供应分布
上半年价格一路走高,政策调控后,量价均回调
2007年全市商品住宅销售50092套、496万平米,同比分别下降33%、30%。新增供应减少、价格涨幅过大导致有效需求减少、国家宏观调控抑制投资和投资性需求三方面原因导致销售面积下降。
1、市场现状分析——2007年深圳全市销售情况
-%



合计
-%



龙岗
-%



宝安
-%



盐田
-%



南山
-%



福田
-%



罗湖
今年比去年增长
2007年住宅销售
(万㎡)
2006年住宅销售
(万㎡)
2005年住宅销售
(万㎡)
区域
政策调控后,上下半年供需结构发生明显变化
07年下半年,由于市场成交低迷,而年底新增供应项目较多的缘故,从6月份开始,新增供求比不断攀升,10月、,,达到了近两年以来的最高水平。
1、市场现状分析——2007年深圳全市销售情况
宏观政策分析预测——调控、紧缩成为2008年主基调。
08年后将为政策消化期,预计新政再出的可能性较小
宏观政策分析预测(07年现状及后期预测)
对供应量减少和价格上升的心理预期会得到缓解,小户型将面临极少部分的低端客户群的流失
受理2007年提供的廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房的租售申请
廉租房及经济适用房
2008年1月
过滤大部分投机客户,稳定房地产市场,楼市马上降温,并持续观望
提升第二套房首付成数,并以家庭为单位界定第二套房
第二套房首付提高为四成
2007年9月27日
使得一部分楼盘列入普通住宅而可享受税收优惠,直接受益的是一手房市场,节省购房成本
新执行的价格标准比06年有较大幅度的上调
深圳市执行新的普通住宅价