精品文案-2019年广州保利湾项目营销策划方案.ppt

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4、代表性项目价格走势图
除了受08年整体市场环境的影响价格出现较大幅度的下降外,即便在09年广州中心城
区的楼价再次出现暴涨的时候,金沙洲片区的洋房价格的上升幅度却非常之有限。
客户对该片区的洋房的单价、总价的接受度的弹性空间较小。
二、在售项目分析小结
1、关于别墅
从别墅的销售周期及销售率来看,高总价消化速度慢,说明真正高端的客群对于金沙洲片区的认同仍不够;
从余货量及未来一段时间内供应来看,该片区的别墅供应量相当少。
2、关于洋房
由于部分在售楼盘入市时间较早,该片区所能吸附到的经济稍微强劲洋房高端产品购买客户在前期得到消化后,呈现销售乏力的疲态;
整个金沙洲片区洋房供应量充足,客户可选择面广,影响了洋房价格上涨幅度;
从在售楼盘总价分布区间来看,被定位于金沙洲片区的高端购买客群所接受的总价范围与广州城区购房客户所接受的总价区间相比较,实质上并不属于高端客户层面。
别墅客户对该区高端产品认同度不高,本项目别墅将面临较大的压力。因此,对于别墅,我们不能一味的只想着营销一种产品,也不能守株待兔式的等待客源过来。
对于洋房,潜在供应量多,未来竞争压力大,且与市场上项目在产品、卖点呈现同质化,面临实则不高端的客群,如何开拓客群实现洋房高价值?
如果仅卖我们的产品,卖我们的江景,我们将陷入与周边项目进行艰难的博弈漩涡。
三、市场分析对本项目的启示
第二部分别人卖给谁?
【金沙洲置业客户现状】
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1、客户区域来源及职业特征分析
一、片区整体市场客户特征
2、客户购房目的及关注因素分析
二、片区不同产品客户的特征
物以类聚,人以群分的居住理念
内外景观都要好
私密性、安全性有保障
要住就住纯别墅
对小区配套要求较高
对产品质素要求高
觉得比城区楼价低
未来区域发展将带来便利生活
有地铁未来交通方便
地铁的物业会升值
A普通洋房
B高端洋房
C小面积别墅
景观资源比城区好;
相同总价可以买到比城区大的房子;
社区规模都比城区大
未来升值潜力大
面积不大,但功能齐全
交通便利,上班方便
楼盘有档次,有身份感
居住环境要好
D大别墅
置业金沙洲的因素
区域人群
广州西部区域年轻白领
广州西工商档主、公务员
广州西私企业主、企业高层管理人员
广州各区大企业主、实力派生意人
置业特征
首次置业需求
改善型换房需求
居住向享受型转变
追求身份象征需求
三、片区现状客户分析小结
广州西部的几大区域客户是置业金沙洲片区主力范围,客户的层次并不高;
私企业主、专业市场档主是主力人群,且广州城区的公务员、企业管理人员、外资白领也逐渐流入金沙洲市场;
自住需求仍占主力,金沙洲未来区域发展开始带来了少部分投资客群;
经过几个大盘的消化,广州西部片区的客户已经熟知该区域,但同时也被消化得所剩无几。
带给我们的思考:
未来置业金沙洲的客群可以如何演变!
【金沙洲置业客户未来趋势预判】