土地分割转让的若干问题分析.docx

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一、切割转让的条件
依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条第2款的规
定,国有土地使用权人未按土地使用权出让合同规定的限时和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让.
依照《城市房地产管理方法》第38条、第39条的规定,以出让方式获取土地使用权
的,转让房地产时,应当吻合以下条件:(一)依照出让合同约定已经支付全部土地使用权
出让金,并获取土地使用权证书;(二)依照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工
程的,完成开发投资总数的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地也许其
他建设用地条件。
依照国土资源部、国家工商行政管理局关于宣布的《国有土地使用权出让合同》示范
文本第二十条的规定,受让人依照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金,领取《国有
土地使用证》,获取出让土地使用权后,有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、
出租、抵押,但首次转让(包括销售、交换和赠与)节余年期土地使用权时,应当经出让人
认定吻合以下第____款规定之条件:(一)依照本合同约定进行投资开发,完成开发投
资总数的百分之二十五以上;(二)依照本合同约定进行投资开发,形成工业用地或其他建
设用地条件。
依照前述解析,国有土地使用权人欲切割转让其部分土地使用权的,除应当已经支付土
地使用权出让金并获取土地使用权证书以外,还应当最少满足以下两个条件中的一个条件:
(一)依照土地使用权出让合同的约定进行投资开发,完成开发投资总数的百分之二十五以
上;(二)形成工业用地也许其他建设用地条件。至于本案当事人应当满足哪一个条件,应
当以其与出让人签订的土地使用权出让合同的约定为准。
二、切割转让的程序
依照《国家土地管理局关于改正土地登记的若干规定》第1条的规定,土地使用权发生
切割,除按规定办理有关手续外,应及时办理改正土地登记。
同上《若干规定》第3条第1款第3项规定,土地使用权切割转让或因地上建筑物、附
着物全部权切割转让涉及土地使用权切割转让的,须经土地管理部门赞同后,再申请土地权
属改正登记.
依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条第2款的规
定,土地使用权切割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门赞同,并
依照规定办理过户登记.
依照以上解析,国有土地使用权人欲切割转让国有土地使用权并转让切割后的部分国
有土地使用权的,应当办理以下手续:(一)经过当地国土资源部门的赞同;(二)切割后未
转让的土地办理国有土地使用权改正登记;(三)切割后转让的土地办理国有土地使用权过户登记。