大学校区商业街项目投资计划书.docx

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投资计划书
项目总体情况介绍3
项目概况3
项目规划介绍3
项目公司简介5
公司基本情况分析5
公司发展情况分析5
公司运营策略分析5
公司组织结构分析5
项目市场需求分析7
项目周边商业设施的发展现状分析7
项目未来发展预测分析8
地区市场需求情况调查和预测9
项目运营管理规划10
项目招商策略分析10
物业概况11
管理方针11
管理目标11
经营管理的内容11
物业管理模式13
项目团队16
项目组织管理措施16
人员管理18
员工待遇18
经济效益预测19
人力成本估算19
营业收入估算19
财务评价计算19
风险分析23
安全风险23
财务风险23
社会效益综合分析24
项目总体情况介乡

项目名称:大学校区商业街项目;
建设公司:XX
建设地址:XX

本项目承办单位结合自身多年的商业运营经验,计划承揽XX新校区商业街的开发工作。具体规划如下:
一、项目商业特点
本项目整体上以满足XX新校区师生及周边居民的商业服务需求为特色,布置如超市、银行、餐饮、百货等的便民服务设施中心,以服务品牌化、个性化模式为先导,为广大师生提供优质的便民服务。
二、项目目标市场分析
XX新校区师生及周边居民,整个商业街将以特色的便民服务,为周边师生及居民提供商业服务,并满足商业配套服务的功能。
三、项目功能分析
1、综合化功能:项目建设将完善项目周边的商业配套设施,为项目所在地居民提供一个休闲、购物、娱乐空间。
2、深层化功能:项目将合理利用现有各层空间,同为未来项目将进行空间布局优化,可使功能更加合理,系统更加完整。
3、网络化功能:项目建设将完善现有建筑的水、电、气,通讯光缆,电缆等管线布局,同时也完善现有场所的地下空间开拓,提高空间利用率。
4、人性化功能:通过各种技术及艺术手段的处理,提高项目整体装修水准,为人们提供一个更为舒适便捷的室内环境。
5、生态化功能:整个项目再装修建设时注重可持续性发展,最大限度的利用自然资源和防止环境污染,采用生态环保型材料;采用新的建筑构造技术进行节能设计;开发利用新能源;再生资源的循环利用;营造绿色的室内环境等策略,解决能源危机、有效的保护环境和人类的长远利益。
四、新校区商业街布局分析
本项目的主要业态有本地特色百货(含超市)、休闲娱乐、餐饮服务、便民配套设施等。
项目公司简介

企业名称:XXX有限公司

Xx

睿智、创新、专业、合作的员工团队是公司的源泉。公司员工均年富力强,受过良好教育和专业培训,具备流畅的英文交流能力。
公司的产品经理和项目经理精通技术,了解行业动态,熟悉市场,贴近客户。运营团队有良好的与客户沟通合作技巧,工作方法灵活多样,可以为客户提供策略性发展建议和个性化增值服务。

公司采用职能制组织形式,这是以工作方法和技能作为部门划分的依据。通过将专业技能紧密联系的业务活动归类组合到一个单位内部,可以更有效地开发和使用技能,提高工作的效率。职能制组织结构的优点是职能部门任务专业化,这可以避免人力和物质资源的重复配置,有利于发挥职能专长,这点对许多职能人员颇有激发力,可以降低管理费用。公司组织架构如下:
项目市场需求分析

本项目建设地点xx新校区,该校区是经省人民政府批准、国家教育部备案的一所全日制普通高等院校。XX新校区位于向塘开发区,占地面积557亩,第一期投资6亿元,规划建设教学实训等五个区域,总建筑面积35万多平方米,周边师生人总数达到仅10万人。
目前,项目周边的地区的商业设施以中小规模超市及商业服务设施为主,由于学校办学的局限性,学生购物和休闲娱乐很不方便,目前项目周边的商业业态是生存于大型综合卖场及购物中心的商圈市场边缘的零售业态,主要经营快速消费食品,少量的日用品,休闲饮料等商品,经营成本价格优势及便利优势,可以迅速赢得了学生教师群体的青睐,因而得以快速发展,营业时间每天不低于13小时、采用自选的销售方式,以销售大众化生活用品为主,包括即食食品、少量的日用生活用品、文具等。
1、项目周边区位环境分析
本项目位于XX新校区,项目所在地属向塘开发区,交通便利,区位优势明显,学校人相对比较集中,商业氛围非常浓厚。
2、项目周边车流情况
项目周边车流密集,对项目周边的交通情况进行分析,本项目对周边车流情况进行了调查,顾客的购物时间约为70分钟,行政机关访客的办事时间约为40分钟,顾客文化娱乐的休闲时间约为70分钟o再适当考虑目的地与出发地的距离,增加约10・15分钟左右的步行与缴费时间,在高峰时段,假设停车利用率达到
80%的情况下,本项目停车设施发生吸引量如下表所示。
项目周边车流人流周转情况
停车目的
停车比例(%)
周转率
吸引量(pcu/h)
发生量(pcu/li)
学生
60

112
56
行政办公访客
15

45
22
文化娱乐顾客
15

28
15
居民
10

13
7
合计
100
198
101

随着xx新校区及周边高校的不断发展,校园不断壮大,入学人数也每年剧增,且由于学校周边缺乏大型综合性商业综合体,可以预期项目周边对于本项目的需求旺盛,这是一个不可忽视但又尚未被充分合理开发的消费市场,市场容量巨大,潜力无限。
1、本项目的商业运行特点
本项目主要面向的消费者是在校学生,也有一部分的教师职工。商业街规划的商业业态有本地特色百货(含超市)、休闲娱乐、餐饮服务、便民配套设施等。在特色百货上销售的商品门类包括:日用品、饮料、文具、休闲食品、水果生鲜、服装、餐饮、小家电等;休闲娱乐主要包括适合于年轻人的各类娱乐商业业态,包括:健身、网咖等;餐饮服务主要以快餐及学生喜欢的各类餐食提供为主。
2、本项目的整体发展状况和趋势
整体发展都不是面向很高端的消费者,而是以高质量低价格的趋势去发展,因为本项目大都是面向学生,所以应定在学生能轻易的接受的价位上。
3、该地区周围商业业态规模比较
目前,学校周围的商业业态以中小规模为主。没有更大的竞争者,因此在校内开一个新的大型综合型商业街项目具有一定的优势。

本项目周边人数近10万人,其中包括80%的学生、20%的流动
教师职工。学生每月生活费调查如下图:
每月生活费
.500元以下
.500元・800元
800元-1000元
1000元以上

问,而在1000元以上的相对较少,在800元以下的也比较多。本项目商业街的高峰消费期主要是集中在用餐时间和课余时间。
项目运营管理规划

一、招商原则
1、便民为主,主要以满足周边群众商业、服务需求为主;
2、正规品牌为主,在进行招商工作时,要以正规、合规、合法进行要求,确保后期运营安全。
二、招商对象
1、各类便民服务商;
2、银行、***等便民设施服务商;
3、正规的餐饮、休闲娱乐服务商;
4、其他商业运营商。
三、招商要求
1、各厂商必须持有工商部门颁发的营业执照、税务登记证、生产许可证、产品合格证及其它相关证件,并符合国家有关规定;
2、经营范围中有涉及国家法律、行政法规规定的,须提交有关部门的批准文件;
3、实行商品保真经营、严禁假冒伪劣商品入场;
4、所有业主经营户或经营机构均须按招商流程顺序入场。
四、招商人员配备计划
项目单位将组成一支强有力,专业的招商,租户物业管理,