商铺销售基础知识.pptx

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一、、商商铺铺的的概概念念
二、、商商铺铺的的分分类类
三、、商商铺铺投投资资价价值值
四、、商商铺铺价价值值收收益益影影响响因因素素
五、、商商铺铺收收益益原原理理分分析析
六、、商商铺铺的的投投资资特特点点
七、、商商铺铺投投资资形形式式
八、、商商铺铺投投资资比比较较
九、、商商铺铺投投资资方方式式
十、、商商铺铺投投资资与与住住宅宅投投资资的的对对比比分分析析
十一一、、产产权权式式商商铺铺的的概概念念
第二二部部分分商铺铺销销售售知知识识培培训训

二、、客户户特特征征分分析析
三、、投资资模模式式与与政政策策概概述述
四、、投资资回回报报分分析析
五、、计算算商商铺铺投投资资收收益益率率的的方方法法
目录录
第一一部部分分商商铺铺基基础础知知识识培培训训
一、、商商铺铺的的概概念念
商铺铺由由““市市””演演变变而而来来,,《《说说文文》》释释““市市””曰曰::集集中中交交易易之之场场所所,,也也就就是是今今日日之之商商铺铺。。唐唐宋宋是是中中国国封封建建社社会会鼎鼎盛盛时时期期。。唐唐都都城城长长安安是是当当时时东东西西文文化化、、商商贸贸交交流流的的中中心心,,长长安安东东西西两两市市,,商商贾贾云云集集,,店店肆肆无无数数,,商商业业十十分分繁繁荣荣。。北北宋宋商商铺铺和和市市场场是是分分开开的的,,首首都都东东京京((开开封封))是是当当时时最最大大的的商商业业中中心心城城市市。。据据历历史史记记载载::((东东京京))东东大大街街至至新新宋宋门门,,鱼鱼市市、、肉肉市市、、漆漆器器、、金金银银铺铺最最为为集集中中,,西西大大街街至至新新郑郑门门有有鲜鲜果果市市场场、、珠珠宝宝玉玉器器行行,,皇皇城城东东华华门门外外,,无无所所不不有有。。《《清清明明上上河河图图》》曾曾翔翔实实地地记记录录了了古古代代商商铺铺、、商商业业街街市市的的景景况况。。
根据以上对商商铺历史的回回顾,我们可可以对"商铺铺"做以下定定义,即商铺是经营者者为顾客提供供商品交易、、服务及/或或感受体验的的场所。和过过去商铺的定定义相比有相相同的地方,,即商铺首先先是商品交易易的场所;区别之处是是现代商铺的的概念不仅包包含了交易功功能,而且包包含了服务功功能和感受体体验的功能。。
从商铺的概念念我们可以发发现,商铺已已经经历了很很大的发展,,已经从最初初的经营物品品商品,增加加到经营服务务商品、体验验商品的层面面。很显然,,以上不同经经营商品的形形态将直接影影响商铺的位位置、交通条条件、定位、、大小、空间间、结构、装装修方法、风风格、商品类类型、配套条条件等。在此此,对商铺的的概念做足够够的分析,有有利于商铺投投资者在投资资过程中做初初步的判断。。
二、商铺的分分类
从商铺的概念念可以看出,,其范围极为为宽泛,不对对它进行有效效分类是无法法深入进行相相关研究,更更不要说对商商铺投资进行行专业的剖析析。
商铺的形式多多种多样,在在各种商业区区、各种住宅宅区、各种专专业市场,以以及大型购物物中心等商业业房地产里面面,随处可见见商铺,商业业设施就是由由大大小小的的商铺组成。。
尽管都是商铺铺,但很显然然,不同地方方、不同类型型的商铺,其其商业环境、、运营特点、、投资特点都都会显著不同同。在此对商铺铺进行必要分分类,有助于于大家对商铺铺的个性化了了解,以及便便于后面对其其进行研究
1、按照开发发形式进行分分类
商业街商铺;;市场类商商铺;社区商商铺;住宅底底层商铺;;百货商场及及购物中心商商铺;商务楼楼、写字楼商商铺;交通设设施商铺;
以上是按照商商铺的开发形形式对商铺进进行的划分。。该种分类方方式便于投资资者对商铺项项目的类型从从开发形式的的角度进行理理解,便于对对不同开发形形式的商铺建建立基于开发发观念的理解解。
2、按照投资资价值分类
商铺作为房地地产中新兴的的典型投资形形式,其投资资收益能力以以及其投资价价值对于商铺铺投资者来讲讲,无疑属于于最关心的问问题。所投资资的商铺如果果投资价值不不高,对于商商铺投资者来来讲,至少意意味着短期的的失败。鉴于于商铺投资价价值的重要性性,下面按照照商铺的投资资价值对商铺铺进行分类,,便于投资者者从投资收益益的角度去判判断投资方向向,以及投资资目标。
都市型型"商商铺--绩绩优股股;社社区型型"商商铺--潜潜力股股;便便利型型"商商铺--冷冷门小小盘股股;专专业街街市商商铺--高高科技技股;;其他他商铺铺-““一般般股票票”从从上述述分析析可以以看出出,商商铺的的价值值随着着所在在地区区商业业环境境的优优化,,其价价值会会得到到极大大地提提升,,可以以从””一般般股票票”转转变成成”绩绩优股股”。。只是是依赖赖于开开发商商、运运营商商对项项目准准确的的开发发判断断,另另外也也需要要时间间。有有眼光光的商商铺投投资者者往往往善于于把握握这种种价值值提升升,赚赚取投投资收收益。。
3、按照照商铺的的位置形形式分类类
按照商铺铺的位置置形式可可以将商商铺分为为铺面房房和铺位位。下面面就其概概念及区区别进行行介绍。。
铺面房,是是指临街有有门面,可可开设商店店的房屋,,俗称店铺铺或街铺。。
铺位(产权权式),一般只是是指大型综综合百货百百货商场、、大卖场、、专业特色色街、购物物中心等整整体商用物物业中的某某一独立单单元或某些些独立的售售货亭、角角等,俗称称店中店。。由于物业业本身属性性的不同,,必然导致致其差异性性的存在。。
4、按用途途分类
零售业、餐餐饮业、旅旅游业、体体育、娱乐乐业、服务务业、金融融业
5、按面积积规格分类类
小型商铺::店铺面积积在100平方米以以下
中型商铺::店铺面积积在100—1000平方方米
大型商铺::店铺面积积在1000平方方米以上
6、按占有有形式分类类
自用商铺::指商铺产权权人自行使使用自己名名下的商铺铺
租赁商铺::产权人将一一定时间内内的商铺使使用权与承承租人交易易,取得或或分时段取取得现金收收益;
对承租人而而言,承租租人用现金金或分时段段的租金付付出取得一一定时间内内的商铺使使用权利。。
转租商铺::商铺最终使使用人并非非与商铺权权利人直接接建立租赁赁关系,而而是通过转转租人取得得使用商铺铺的权利,,商铺最终终使用人与与转租人发发生权利、、义务关系系。
7、按权利利主体(或或按所有制制形式)分分类
国有商铺::商铺权利利的主体资资本或主要要资本来自自于国家,,即国家拥拥有的商铺铺。
集体所有的的商铺:商商铺权利的的主体资本本或主要资资本来自于于集体,即即集体拥有有的商铺。。
私人所有的的商铺:商商铺权利的的主体资本本或主要资资本来自于于私人,即即私人拥有有的商铺。。
经济成分复复合体所拥拥有的商铺铺:商铺权权利的主体体资本或主主要资本来来自于各种种不同经济济成分组成成的经济实实体,即多多种经济成成分混合体体所拥有的的商铺。