201903河北建投山海关项目定位报告118p.ppt

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小结(城市自身发展对房地产市场的影响和作用)
秦皇岛城市经济、产业、交通环境等综合实力不断增强,为房地产市场的发展带来强力后劲。
秦皇岛未来3-5年将进入城市大跨步发展时代,城市外向性进一步加强,对房地产市场起到强有力的推动作用。
未来3-5年,将是秦皇岛城市发展的黄金期,城市将迎来大跨步发展时代。
项目背景
城市宏观层面——山海关未来发展以特色旅游,由观光转变为休闲游,开发区发展空间大
未来发展:开发建设滨海旅游区建设,形成以滨海旅游为主的海岸休闲基地;土地供应较多
未来发展:老城区发展空间有限,开发区发展空间大;完善配套设施,发展特色旅游业,由观光游转变为休闲游
未来发展:区域内可利用地有限,未来发展空间受限;以特色旅游和观光度假为主导,建设高端旅游和休闲娱乐等功能为主的休闲、居住胜地
未来发展:引进大型文化娱乐项目,打造文化娱乐中心,打造集旅游、观光、休闲、娱乐、会议等于一体的旅游度假会务中心。
未来发展:规划商务CBD,将逐步发展成旅游、休闲度假、培训办公于一体的综合区域
海港
山海关
北戴河
黄金
海岸
南戴河
城市核心
休闲、度假、旅游
项目背景
秦皇岛区域规划
秦皇岛市未来城市规划职能
中央暑期办公地;
我国著名的滨海旅游、休闲、度假胜地;
国家历史文化名城;
国家级能源输出港和北方地区重要出海口岸;
京津冀北地区(大北京地区)生态屏障的组成部分和未来高新产业和高档居住扩散地之一;
河北省临港工业与加工制造业基地。
1、秦皇岛未来规划以旅游度假高档居住区和港口为核心
秦皇岛城市规划三大组团:
海港组团(八个片区):中心片区、东部片区、东北片区、东南片区、北部片区、西部片区、海阳片区和深河片区;
北戴河组团(两个片区):滨海片区和戴河片区;
山海关组团(五个片区):关城片区、关城东片区、道南片区、秦皇岛经济技术开发区东区和老龙头旅游区。
2、项目用地地处老龙头旅游区,未来老龙头将会成为山海关旅游业的龙头区域
秦皇岛区域规划
海港组团:形成“景观分区鲜明、用地舒展、街道规整、视线通海、轮廓优美”的现代化园林式滨海港口城市景观特征。
北戴河组团:形成“红瓦、绿树、蓝天、碧海、金沙”的尺度宜人、格局自由的海滨旅游度假区景观特征。
山海关组团:形成“依山面海、古朴庄重、雄关凸显、新旧辉映”的“山”、“海”、“关”、“城”四位一体的历史文化名城景观特征。
海港组团:重要的能源、外贸港口,以现代工业与服务业为主导的秦皇岛市行政、商贸、文化、信息、居住、交通等综合性中心,适度发展轻污染临港工业。
北戴河组团:中央暑期办公地,滨海旅游休闲度假胜地。
山海关组团:国家历史文化名城,重要的铁路枢纽,旅游休闲度假胜地,机械和临港工业基地。
3、山海关区产业规划重点为旅游业、交通枢纽、***为重心,未来区域发展潜力较大。
4、山海关未来城市名片将会以历史文化名城,旅游业为主导成为主要的经济增长点。
山海关区域规划
城市功能与结构:
根据山海关区域内的历史文化特征、保护范围区划及功能划分将其总体规划结构定为“两轴、两带、七区”。
两轴:一条是由南至北的沿长城山水风景轴线,一条是东西走向的历史风貌展示轴线。
两带:一条是以老龙头为中心、向东向西发展的滨海休闲旅游带,一条是沿大石河东岸发展的滨河休闲旅游带。
七区:指关城文化休闲区、新城生活区、港区产业区、海滨游览区、角山游览区、燕塞湖游览区与长寿山游览区共七个区域。
项目位于山海关区未来规划中的老龙头滨海休闲旅游带,区域规划利好。
城市宏观层面——山海关区相对其他区域度假氛围较弱,但在人口规模、商业成熟度、生活配套、优于北戴河区、南戴河区、黄金海岸这几个组团。
人口规模
地段
居住环境
交通
商业成熟度
生活配套
度假氛围
规划利好/政府投入(未来发展前景)
山海关区
★★★★
★★★
★★★
★★★★
★★★
★★★★
★★
★★★
海港区
★★★★★
★★★★★
★★★★★
★★★★★
★★★★★
★★★★★
★★
★★★★★
北戴河区
★★★
★★★★★
★★★★★
★★★★★
★★★
★★★
★★★★★
★★★★★
南戴河区
★★★
★★★★★
★★★★★
★★★★
★★
★★★
★★★★
★★★★★
黄金海岸
★★
★★★★
★★★★★
★★★★
★★
★★
★★★
★★★★
项目背景
一、山海关老城区虽发展空间有限,但未来开发区发展空间较大。山海关未来发展重心:完善配套设施,发展特色旅游业,由观光游转变为休闲游
二、在地段、居住环境、度假氛围、未来发展前景方面山海关区与其他秦皇岛区域比较相对较弱。
目前内山海关市场,置业需求以居住属性为主,而以休闲度假为主的异地客户置业比例约为山海关商品住宅销量的30%左右。
同时从未来各组团发展来看,山海关区目前还处于价格洼地,性价比与其他板块相比较高,未来发展潜力较大。
项目背景
城市宏观层面——未来发展各有利弊。
*
2019年4月至今的地产调控政策频出,2019年及中长期整体房地产行业走向扑朔迷离;同时2019年中国也进入了第十二个五年计划,十二五规划建议的明确提出了对房地产行业的指导方向,未来将有众多的因素影响中国房地产走势。
长期因素
十二五规划:2019年是十二五规划的启动年,十二五规划建议中明确提出对地产业加强宏观调控
保障房政策:大批保障房批量投放后,将逐步分流低收入人群及夹心层家庭在商品住宅市场的需求。
流动性因素:政府对金融流动性进一步加强管理,调整货币信贷投放力度,未来较长时间内预计将实行紧缩的货币金融政策。
短期因素
限购及预售资金监管范围:限购令的出台以及预售资金的监管制度,使中短期房地产市场发展的计划性增强。(主要针对一二线城市)
开发商资金链条:货币政策的收紧促使开发商资金来源受限,资金短缺。
负利率:负利率情况下未来加息可能性较高,从而加强购房者对房价下行的预期。
房产税:房产税的开征进一步限制投资需求,并在中短期内会打压房价。
2019年两会:2019年两会召开是左右房地产市场调控走势的重要节点。
长期、短期因素分别从金融、税收、行政、规划等多个手段对房地产市场进行调控,在未来较长一段时间内将直接或间接的影响中国房地产行业的走势。
国家宏观政策分析
项目背景
*
一线城市
二线城市
三线城市
一线城市目前全部限购,成交量在短期内将再次探底,受流动性趋紧的影响,成交量将保持低位震荡,而最大的影响因素是房产税的试点。
价格方面一线城市的城市化带来的巨量需求将强烈支撑房价,只有当负利率接近消失时,才能降低购房者对楼市保值增值的追逐。
二线限购城市成交量应声而跌,非限购城市进入了下滑通道,购房者及资金将有向非限购城市转移的趋势,总体成交量将有一个小的反弹,但总体趋势还是向下的。
价格方面将出现分化,因投资推动房价上涨过快的城市,将面临下行压力,而成交均价缓慢上涨的城市,刚需长期看好房价上涨的动力,能够支撑房价。
三线城市成交量在调控初期并未出现下滑趋势,但受一二线成交量下滑的带动,刚需选择观望,导致成交量将出现走低趋势,但下降幅度将弱于一二线城市。
价格方面,由于房地产泡沫较少,将保持平稳状态。
在此次调控过程中,重点打击了一二线房价上涨过快城市,三线城市受国家宏观调控影响较小,刚性需求未来将有效支撑房地产价格以及成交量的稳定性,投资性需求受限。
房地产行业走势预判
项目背景