义乌二期定位及规划报告(最终).doc

陆洲高科技集团有限公司
07年8月
义乌二期商场经营定位及规划报告
深圳世方商业地产顾问有限公司
目录
第一部分项目的经营定位 2
一、义乌二期商业部分定位 2
1、整体定位: 2
2、各楼层经营分区: 2
3、各经营区经营品种及比例 3
二、义乌一期经营品种调整 18
1、一期各楼层经营定位 18
2、各楼层详细经营品种情况 19
第二部分项目规划设计建议 22
一、铺位形式及分割标准 22
1、分割原则 22
2、铺位形式及尺寸标准 22
3、通道宽度确定 23
二、商场装修标准建议 24
1、商场公共部分装修标准建议 24
2、铺位装修标准 25
义乌二期商场经营定位及规划报告
第一部分项目的经营定位
一、义乌二期商业部分定位
1、整体定位:
延续一期小商品经营路线,完善经营品类、健全商品结构,共同打造粤东地区最大的小商品批发采购市场
定位说明:本项目连通义乌一期将共创10万平米粤东地区规模最大、产品最齐的一站式小商品批发采购基地。
2、各楼层经营分区:
经营分区
楼层
规模
经营分区
负一层
3767平方米
先暂时不招商
(未来根据一楼的招商情况再行确定)
一层
7489平方米
副食品区和茶叶区
二层
8105平方米
小针织品专区、床上用品区、日化美容美发用品
三层
8105平方米
文体区、玩具区、茶具陶瓷区
四层
8105平方米
鞋区、箱包皮具区
五层
8105平方米
仓储、餐饮、休闲
注:负一楼的情况是根据一楼的招商情况来确定是否拓展副食品或者茶叶,也有可能引入一个新的专区
或者小型的超市。
3、各经营区经营品种及比例
1)一楼经营分区情况:
经营分区图如下:
副食品区:经营比例占整个楼层的50%。
副食品区主要分为4大经营区域进行经营,即糖果区、炒货和炸货区、熟食和腌制食品区、保健品和营养品区;
其中:
糖果区主要经营各类糖和果冻;
炒货和炸货区主要是经营饼干、方便面、爆米花、蚕豆、酒鬼花生等等;
熟食和腌制食品区主要是经营袋装鸡翅、鸡腿、鱼等各类肉食和榨菜、豆腐干、咸菜、保鲜食品等;
保健品和营养品区主要是经营各类补品,如脑白金、补血糖浆、黄金搭档等等;
副食品样品图:
茶叶区:经营所占楼层比例为50%。
茶叶经营区主要是经营各类茶叶,整个茶叶经营区内部没有明细的经营分区,经营各类茶叶,包括普洱茶、铁观音、龙井茶、乌龙茶、绿茶、高山茶等等,具体经营品类有商家自己决定。
茶叶样品图:

经营面积比例定位缘由:
由于副食品和茶叶都是被引进的新品类,且都具有同样的发展潜力,未来在市场内都起到“领头羊”的作用,故在一层中各占总经营面积50%。
2)二楼经营分区情况:
经营分区图如下:
小针织品区:经营所占二楼的比例为30%。
针织品经营区主要是经营各种小针织品,包括领带、袜子、毛巾、帽子等小针织品
。
小针织品样品图:

定位原因:针织品区主要经营品种有床上用品、毛巾、帽子、内衣、睡衣、 童装、袜子等等,目前一期内经营睡衣、床上用品、内衣和童装等较大件针织品的比较多,且经营状况也比较好,同时经营毛巾、袜子、帽子等小针织品的经营的也不错,不过经营的商户数量较少,小针织品比较容易与针织品区分开,并且有发展空间,因此建议将毛巾、领带、袜子、帽子等小针织品在二期去进行拓展,这样也对一期构成不了大的影响。
布艺及床上用品区:经营所占楼层的比例为30%。
布艺及床上用品包括各类家纺布艺、装饰用布艺、沙发套、被单、被子、枕头、枕套、靠垫、床垫等;
窗帘及床上用品样品图:
日化美容美发用品区:经营所占楼层的比例为40%。
日化及美容美发区主要是经营各类日用化妆品和美容美发用品,主要包括美容护肤品、彩妆香水、美容器械用具、美体、瘦身、丰胸用品器具、美甲用品、美发用品、美发器械用具等主要是将一期的日化区搬至二期二楼,并在此基础上适当地扩大经营规模。
日化美容美发用品样品图:

经营面积比例定位缘由:
由于日化美容美发区中日化部分是从一期整体搬迁过来经营,另外新增加了美容美发用品器械品类,经营面积可适当扩大,同时也有扩大的潜力。而针织品则不同,针织品区是从一期针织区挑选部分品类进行拓展的区域,因而经营面积不宜过大。故最终建议:日化美容美发区所占比例为40%,床上用品区占30%,针织区占30%。
3)三楼经营分区情况:
经营分区图如下:
文体区:经营所占楼层的比例为33%。
文体区主要是经营文化和体育用品,属于义乌一期的扩展区域,经营的品种与一期适当有所区别,这里文化用品类主要是经营办公室内用的产品,包括财务办公用品、文档存储、展示架类、乐器类等,乐器为新增品