房地产业税务筹划操作技巧（下）.doc

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蔡昌隋娟娟房地产业涉税分析
房地产企业涉及多个纳税环节,与其他行业企业相比税负较重。房地产业涉及的主要税种情况如表1所示:
房地产业的税金除上述按纳税环节所列税种外,还要缴纳城市建设维护税、教育费附加和城镇土地使用税。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)文件规定,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
房地产业税收筹划案例分析
――兴邦房地产开发公司筹划实务
兴邦房地产开发公司是主要从事居民住宅及商业用房开发,城市配套设施建设,以及欧式装饰、园林绿化等业务的股份制企业,拥有自己的建筑施工队、营销公司、广告公司、装修公司。每年居民住宅及商业用房开发量在10万平方米以上。公司注册资金5亿元,每年销售收入10亿元左右,属于政府甲级房地产开发企业。
通过对兴邦房地产开发公司财税情况的分析,税务顾问从以下方面拟订了税收筹划方案:

兴邦房地产公司对资金的需求量较大,如何筹措资金,对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察,不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。
(1)通过金融机构融资。兴邦房地产公司新开发一个项目,需要资金1500万元。如果企业选择向银行贷款,按年利率8%计算,每年需支付利息120万元,该利息费用可以税前列支,因此采用银行贷款方式融资,对公司利润的影响额是120万元,(120×33%)。
(2)通过发行债券融资。对于上述项目,如果兴邦房地产公司经批准发行债券融资,债券年利率为10%,则通过债券融资对公司利润的影响额为150万元,(150×33%)。

兴邦房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同,合同中商品房总价款400万元,分4次付清,首期付款40%。首期付款后,即把商品房所有权转让,如果此时确认收入,应交营业税400×5%=20(万元)。如果按分期收款确认收入,第一次应交营业税400×40%×5%=8(万元),以后3次分别应交营业税400×20%×5%=4(万元)。虽然两种方法确认收入都是交营业税20万元,但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》规定:对于采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,按实际付款日确认收入的实现。

,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5000万元。,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
如果不分开核算,兴邦公司应缴纳土地增值税为:
增值率(增值额与扣除项目金额的比例)为(15000-11000)÷11000×100%=36%,因此适用30%的税率,应纳土地增值税=(15000-11000)×30%=1200(万元)。
如果分开核算,应缴纳土地增值税计算如下:
普通住宅:增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%,适用30%的税率,应纳土地增值税=(10000-8000)×30%=600(万元);
豪华住宅:增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%,适用40%的税率,应纳土地增值税=(5000-3000)×40%-3000×5%=650(万元)
应纳土地增值税合计金额=600+650=1250(万元)
分开核算比不分开核算多支出税金50万元,因为普通住宅的增值率为25%,超过20%,还要缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样可以获得双重好处:一是可以免缴土地增值税,二是降低了房价或提高了房屋质量,改善了房屋的配套设施等,可以在目前激烈的销售战中取得优势。

兴邦房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产,该房产有两种不同的投资方式:出租取得租金收入;以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同,存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元,实际使用面积为200平方米,出租则每年可取得租金收入180万元;用于联营,则预期每年的联营企业利润中兴邦公司所占份额为400万元。
下面我们进行一般性分析,假设房产原值为K,如果出租则每年可取得租金收入X1,用于联营,则预期每年的联营企业利润中兴邦公司所占份额为X2,出租和联营的税负分别为Y1、Y2。
(1)采取出租方式应承担的税负
营业税:房屋租赁属服务业,按租金收入的5%征税,则为5%X1;
房产税:房产税依照房产租金收入计算缴纳,税率为12%,则房产税税负为12%X1;
城建税:甲企业处于市区,城建税税率为7%,以其缴纳的营业税税额为计税依据,则城建税税负为7%×5%Xl=%X1;
教育费附加:3%×5%X1=%X1;
印花税:在订立合同时必须要缴纳印花税,《印花税暂行条例》第3条规定:“按租赁金额1‰贴花”,%X1;
所得税:营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除,租金收入应纳所得税,因此,所得税税负为:33%×(X1-5%X1-%X1-%X1)=31%X1
总体税负Y1=营业税+房产税+城建税+印花税+所得税+教育费附加
=5%X1+12%X1+%X1+%X1+31%X1+%X1=%X1
(2)采取联营方式应承担的税负
房产税:房产税依照房产原值一次减除10%~30%的余值计税,%。减除30%,则房产税税负=%×(1-30%)K=;
土地使用税(此税种从量定额计征,各地标准不一,以南京为例,),假设该房产使用面积为L平方米,土地使用税税负=×L=;
所得税:联营利润所得应缴所得税,所得税税负=X2×33%=33%X2;
总体税负Y2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负
=++
(3)寻求税负均衡点
由于租金收入相对固定,而且在出租前往往可以商议确定,而联营收入则因影响因素多,不确定性更大,所以可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时,有:
=++
X2=(--70L)/33
在利用房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算,基本结论如下:
若预期联营的收入X2>(×租金收入-×房产原值-70×实际使用面积)/33,则该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式,从税收的角度考虑宜采用联营方式;反之,则应采取租赁方式。
对于兴邦房地产公司,400万<(×180万-×800万+70×200)/33,采取租赁方式可以节税。当然,这里仅仅考虑了税负因素,在具体财务决策时,还要考虑投资风险、合同约束等因素。
(作者蔡昌系山东财政学院教授、中华财税信息网等税务顾问,隋娟娟供职于青岛大学经济学院)
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