房地产估价第三章价格与影响因素.pptx

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第三章房地产价格及影响因素
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1房地产价格

房地产价格:和平地获得他人房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益

(1)有用性
(2)稀缺性
(3)有效需求
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(1)受区位影响大
(2)房地产价格实质是房地产权益价格
(3)可分为买卖价格与租赁价格
(4)房地产价格是在长期考虑下形成的
(5)房地产价格易受交易者个别因素的影响
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(2)基准地价、标定地价、
基准地价:以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相同、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出各地价区段在某一时点的平均水平价格
标定地价:在一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格
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(3)总价格、单位价格、楼面地价
总价格:指某一宗地或某一区域范围内的房地产整体的价格
单位价格:单位面积的房地产价格
楼面地价:平均到每单位建筑面积上的土地价格
*楼面地价=土地总价/总建筑面积
*楼面地价=土地单价/容积率
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(5)买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值、征用价值
(6)拍卖价格、招标价格、协议价格
(7)现房价格、期房价格
现房价格:以现状房地产为交易标的的价格
期房价格:以未来状况房地产为交易标的的价格
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(9)保留价、起拍价、应价、成交价
*出现在拍卖中的一组价格
保留价:又称拍卖底价,指在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格
起拍价:拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格(分为增价拍卖与减价拍卖)
应价:竞买人对拍卖师报出价格的应允,或竞买人自己报出的购买价格
成交价:经拍卖师落槌或以其他公开表示买定的方式确认后竞买人的最高应价。
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(11)房屋租金
房屋租金:承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。
分为:市场租金、商品租金、成本租金、福利租金
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一般因素
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相对于一般因素而言,区域因素的影响范围要小些
区域因素的分析和把握是房地产正确合理估价的关键
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