房地产估价概念(1).pptx

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节房地产价格的概念和形成条件
第二节房地产价格的特征
第三节房地产价值和价格的种类
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一、房地产价格的概念
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价,在现今社会它通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
按照劳动价值论的观点,房地产价格可表述为:在房地产开发、建设、经营的过程中,所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。
按照效用价值论的观点,房地产价格可表述为:房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。
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房地产价格要成为现实——不是有价无市,还必须对房地产形成有效需求。分清需要与需求是非常重要的。需要不等于需求,需要只是一种要求或欲望,需求是指有购买能力支持的需要——不但愿意购买而且有支付能力。人们把这种有支付能力支持的需要,称为有效需求。
房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。在现实中,不同房地产的价格之所以有高低,同一宗房地产的价格之所以有变动,归总起来也是由于这三者的程度不同及其变化引起的。
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(2)折旧不同。一般物品有折旧;土地不仅无折旧;而且有增值。但是也有例外如开采后未利用的矿山和有限期的出让土地使用权。
(3)价格差异不同。一般物品价格较一致;而土地具有独一无二性,基本上是一宗土地一个价格,不同的土地之间价格差异较大。
(4)市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场,形成的价格较客观;而土地市场为不完全市场,形成的地价受主观因素的影响较大。
(5)形成时间不同。一般物品价格形成的时间通常较短;而地价形成的时间通常较长。
(6)供求变化不同。
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一、使用价值和交换价值  一种商品的使用价值,是指该种商品能满足人们某种需要的效用;交换价值,是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值,在房地产估价中一般所说的价值也是指交换价值。  作为商品的房地产,既有使用价值也有交换价值。就使用价值与交换价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的交换价值。
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投资价值与市场价值的评估方法可能相同,但其中参数选取的立场可能不同。如在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率,而在评估投资价值时,该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。  投资者评估的房地产的投资价值,或者说消费者对房地产的评价,大于或等于该房地产的市场价格,是其投资行为或交易能够实现的基本条件。  就投资价值与市场价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
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四、成交、市场、理论价格、公开市场价值和评估价值
(一)成交价格  成交价格简称成交价,是交易双方实际达成交易的价格。  成交价格可能是正常的,也可能是不正常的,所以,可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格,不受一些不良因素,如不了解市场行情、垄断、胁迫等的影响;反之,则为非正常成交价格。严格来说,正常成交价格的形成条件有7个:(1)公开市场。(2)交易对象本身具备市场性。(3)众多的买者和卖者。(4)买者和卖者都不受任何压力,完全出于自愿。(5)买者和卖者都具有完全信息。(6)理性的经济行为。(7)适当的期间完成交易。
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(四)公开市场价值 公开市场价值定义为:在公开市场上最可能形成的价格。在本书中,市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同,在一般情况下可以混用。值得注意的是,在现实估价中有时需要评估的不一定是公开市场价值,而是在某些特定条件限制下的正常价格或金额,如征用拆迁补偿估价。
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五、市场调节价、政府指导价和政府定价  市场调节价、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。  市场调节价是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产,由于经营者可以自主确定价格,所以,估价应依据市场供求状况进行。  政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产,估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。
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