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机械厂项目土地运营可研报告.pptx


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土地运运营可可研报报告
无锡**
2006-7-24
目录
1、项目目简介介
2、三年年规划划【项目战战略意意义】
3、城市市地图图【土地--客户户】
4、客户户细分分及竞竞品调调研【客户--产品品】
5、单一一成本本假设设法
6、深化化方案案比选选
7、最终终客户户定位位及产产品解解决方方案
8、商业业产品品解决决方案案
9、项目目收购购思路路
10、项目目运营营计划划及测测算

宗地位位于城城市地地图重重点片片区——河埒片片区核核心区区。

区域北北依锡锡惠山山,南南含梁梁溪河河,西西临太太湖,,景观观和教教育文文化资资源极极为丰丰富,,是无无锡传传统的的高尚尚居住住区。。
宗地
宗地
宗地
4KM
市中心
区级中心


距离城城市中中心区区4公里,,车行行10分钟;;距离离区域域中心心仅500米。


用地性质
商业、居住
总用地面积

代征地面积
0
净地面积

综合容积率

总建筑面积

住宅建筑面积
()万平米
公建建筑面积
1000平米
人防要求
6级人防
车位比

建筑密度
〈30%
绿地率
〉40%
建筑层数
满足国家及省市规范。
限高
满足国家及省市规范。
建筑间距要点
满足规范要求。
退红线要求
沿蠡溪路需退绿20m,沿粱溪路及规划青山路各退绿10m.
配套要求
社区配套用房一座(不小于1000平米),公厕一座30平米
交通规划要点
机动车出入口方位:蠡溪路及规划青山路两个机动出入口
其他规划要点
1、;
2、代建公共绿地约800平米。


宗地由厂房和一小部分民宅构成。
青山路西路
梁溪路
厂房
民宅
【项目战战略意意义】

市场
占有率率
城市布布局
保持无无锡第第一,,08年住宅宅市场场占有有率不不少于于10%。
为避免同同质竞争争,在城城市地图图的重点点、机会会片区——新区、河河埒、副副中心区区、山北北分散布布局。
06年获取符符合“均均加”条条件的中中小规模模项目至至少三个个,至少少一个可可在07年实现结结算。
三年内实实现在重重点、机机会片区区的完整整布局,,在每个个片区至至少获取取1个中小规规模项目目。
无锡公司司三年规规划的主主要目标标以及对对新项目目的要求求如下::

3月前在重重点片区区获取一一个中小小项目((建面10-25万平米)),项目目达到集集团“均均好中加加速”要求,在在07年底实现现结算。。——1月已获取取新区长长江北路路项目。。
在其他三三个重点点、机会会片区获获取两个个中小项项目,为为公司08、09年利润增增长服务务。——本项目位位于河埒埒重点片片区。
【项目战略略意义】

项目规模模较小,,将充分分利用成成熟产品品、实现现资金快快速回笼笼,属于于市场进进入及现现金流项项目。

【土地→客户】
土地属性
描述
配套设施
教育配套
教育配套齐全且等价相对较高,二级幼儿园(滨湖试验幼儿园、江苏省水秀试验幼儿园),二级小学(育红试验小学)、一级中学(青山高级中学)
娱乐休闲
主要依托市中心健身娱乐配套,星空健身、钱柜等高级娱乐休闲场所。
医疗配套
四院综合性三甲医院。
商业配套
天润发大卖场、联华中型超市、可的便利店。
交通条件
公共交通便利性
宗地附近的公交线路包括2路、87路、204路、310路,可直达市中心、火车站、梅园和鼋头渚等。
私家车交通
便利性
河埒片区为全市主干道最为密集的区域之一,且新建道路居多,多为双向六车道,私家车出行极为便利。
交通拥堵
梁溪路和蠡溪路均为双向六车道,交通畅通。
交通噪音
梁溪路、蠡溪路存在一定交通噪音,但满足住宅要求。
环境景观
可视景观
惠山、河埒广场。
距离景观区距离
1公里。
空气质量
附近仅有一家无污染工厂,背靠惠山,空气质量优。
城市角色
产业发展趋势
河埒片区目前以教育、商业旅游为主,仍保有一定的工业。未来工业将全部迁出,形成居住、商业金融、办公、旅游为一体的综合功能区。
历史接受度
北依惠山,南含梁溪河,西接太湖,是无锡传统的高尚居住区,客户调研的结果也表明该区域的历史接受程度极高。
土地
属性
等级
描述(配套共分成5个等级)
配套设施
教育文化
2
宗地处于无锡传统的文化聚集区,区域内幼儿园、中小学、大学、科研院所、博物馆、少年宫均有分布:
幼儿园:滨湖幼儿园、水秀幼儿园(二级)。
小学:育红试验小学(二级)等。
中学:青山高级中学(一级)等。
娱乐休闲
3
地块北侧为河埒市民广场,但适合年轻人的健身娱乐设施缺乏,可依托市中心健身娱乐设施。
医疗配套
1
区域内有一级医疗配套——无锡四院,且处于市中心多家一级医疗配套的辐射范围内,医疗配套极为完善。
商业配套
1
距一级商业配套——天润发仅500米:
中级超市和便利店在500米范围内也均有分布。
【土地→客户】

1公里
2公里
商业配套
教育配套
娱乐配套
医疗配套
交通配套

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  • 时间2022-12-08