龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施3.doc

龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施3
万科工程质量管理的破解之道
■回顾之前的薄弱环节五:缺乏全过程的质
量保证管理体系,工程质量管理缺乏预控
■标杆企业的破解之道:
明确不同阶段工程管理的任务
实行工程管理全过程质量控制评价
万科工程质量管理的破解之道
■房地产业务开发流程与工程管理:
投资
决策
规划
设计
施工
准备
施工(含保修)
物业
管理
后评估
资金、策划与销售
工程管理
(常规理解)
万科工程质量管理的破解之道
万科工程质量管理的破解之道
■房地产业务开发流程与工程管理:
施工准备阶段和施工阶段(含保修)是建筑产品的实现阶段,是工程管理的主要内容,是房地产开发的不可或缺的环节
房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段
万科工程质量管理的破解之道
■房地产开发各阶段工程管理的任务概述:
投资决策阶段
规划设计阶段
施工准备阶段
施工阶段
保修阶段
万科工程质量管理的破解之道
投资决策阶段:
11>. 现场踏勘,收集有关水文、地质、市政配套
以及周边建筑、社会环境等资料
2. 根据开发市场意向定位等,协助进行市政配
套评估,协助估算工程造价,
3. 协助提出分阶段开发方案,提出工程建设计
划,编制总控制进度计划
万科工程质量管理的破解之道
简单示例:
万科工程质量管理的破解之道
规划设计阶段:
1. 参与勘察、设计、监理等选择,协助签定合
同并督促实施(进度、结果)
2. 协助提出设计要求(设计任务书、施工图设
计指导书),参与评选设计方案、扩初设计
3. 协助编制设计出图计划
4. 督促设计单位限额设计、优化设计(含钢
量、砼含量)
万科工程质量管理的破解之道
5. 审核设计是否符合规范及国家相关规定的具
体要求
6. 审核设计是否符合规划设计要点,设计使用
功能要求
7. 审核防渗漏、防开裂体系设计专篇及相关设
计节点的合理性
8. 审核设备系统、参数选型的合理性
万科工程质量管理的破解之道
9. 审核设计方案的技术经济指标的合理性;例
如:桩基选型、基坑支护方案的选择、土方
平衡地形改造方案的选择
、报板报样计划


万科工程质量管理的破解之道
施工准备阶段:
1. 组建项目部班子
2. 建立招标制度,考察并筛选排查合格供应商
及合格承建商名册、黑名单
3. 审核图纸,制定招标方案,编制工程招标计
划(例如:招标方案:分区分标段、招标形
式、合同形式、甲供、甲分包范围、招标策
略)
万科工程质量管理的破解之道
4. 审核施工图预算
5. 组织资格预审,确定投标入围名单
6. 参与组织招标:编制与发送招标文件,组织
评审投标书(含技术标、经济标),组织技
术标答疑,参与定标
7. 编制审核甲供物资采购计划
8. 签订有关工程建设合同:格式化标准合同
万科工程质量管理的破解之道
9. 办理各项手续(招标、报建、临时能源)


万科工程质量管理的破解之道
施工阶段:
1. 开工报告,办理开工手续
2. 现场踏勘报告,开工前“七通一平”及准备
工作
3. 确认承建商选择的分包商
4. 组织施工图会审(内部会审、预审、专项审
查)
万科工程质量管理的破解之道
5. 审核施工组织设计和专项工程施工组织设计
6. 督促检查设计、监理、施工单位等各方执行
合同、规范、技术方案和企业工程管理标准
7. 参与材料设备的检查验收,建立甲供设备、
物资台帐,协调总分包管理
8. 组织分项工程验收和隐蔽工程验收,组织关
键质量通病防控工艺检查及检验批验收
万科工程质量管理的破解之道
9. 签发付款凭证、建立付款台帐、签发现场签证
、样板展示区开放,配合
销售开盘、工地客户开放日
,实行动态成本跟踪


万科工程质量管理的破解之道

、进度、成本等问题
、月报
万科工程质量管理的破解之道
保修阶段:
1. 与物业、客服合作,处理入伙事宜
2. 参与鉴定质量责任
3. 督促承建商保修
4. 参与项目后评估,积累经验教训
万科工程质量管理的破解之道
■回顾之前的薄弱环节七:过于依赖分户验
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