银河国际广场业态定位课件.ppt

银河国际广场业态定位方案
目录
业态定位研究方法
泗洪现有商业格局
商业调研的结论
南京商业项目参考
现有客户调研结果
业态定位的依据
各楼栋业态定位
1、业态定位研究方法
一个地区的经济发展现状,会充分体现在它的商业零售业发展水平上。而商业零售业的发展现况,都是经历了很长时间的历史沉淀,有其自发性的特征。所以我们的业态定位要遵守它的规律。
首先,从泗洪县城的整体商业数据统计入手,再对数据进行筛选分析,主要包括对各类业态比例、各业态经营主力面积、各业态的现有租金水平等关键性因素进行分析,得出泗洪县整体商业概况,为后面项目业态的细分提供数据依据。
再次,参考其他城市相关项目,并考虑业态定位适度的超前性。
最后,结合项目的建筑规划,分析各地块街区(包括面积、地段、租金、建筑结构、相邻路段经营品类等)情况,对各楼栋进行各业态合理布局。
2、泗洪现有商业格局
目前泗洪核心商业区主要集中在青阳镇,青阳镇又可分为:一个中心商圈“花园口商圈”,一个次级商圈“泗州商城商圈”和即将要升级换代的“工人路—建设北路商圈”。
其中花园口商圈最为繁华,集中了泗洪县主要的商业,泗洪县大型的超市、百货、家电卖场——时代超市、正大百货、五星电器、宏州家电城均以花园口为核心分布。步行街是目前泗洪零售业最繁华的街区,集中了泗洪大部分的服装品牌。花园口商圈是目前泗洪零售商业当仁不让的一哥。
以泗州商城为核心,区域内各种业态也较为齐全,能够满足周边的消费、休闲需求,但对于中高档服装等产品的消费仍然依靠花园口商圈对其进行互补。
工人路—建设北路商圈由于目前在换代升级中,商业氛围没有以前浓厚,档次也较低,目前主要以建材业态为主。
2、泗洪现有商业格局
泗州中大街是连接泗洪两大商圈——花园口商圈和九楼商圈的主要干道,有泗洪第一街的美誉,泗州中大街共有商户176家,基本为商住楼,一至二层为商业,三层以上基本为住宅,商业分布除大型专业市场(五星电器)、百货(正大百货)外,绝大部分立足于服装、日用百货、休闲娱乐等,涉及商业业态24种。
泗州中大街主要经营业态有:
服装91家(%)、金融9家(%)、珠宝饰品9家(%)、烟酒9家(%)、通讯9家(%)摄影服务7家(4%)、宾馆6家(%)、电动车及配件6家(%)、眼镜5家(%)、广告3家(%)、餐饮3家(%)、建材3家(%)
租金水平:
泗州中大街是泗洪人流最密集的商业干道,旺盛的人气也带动了周边的商业,租金水平也属于泗洪县临街商铺租金的中上水平,但由于以下两种情况,租金有较大差异。1、泗州中大街很多商铺的产权都是单位房,若经营户直接从单位租赁的话,租金比较低,例如快节奏(面积36平米,年租金30000元,即月租金约70元/平方);2、若转租,租金则比较高,如快节奏旁边的安踏专卖店(面积108平米,年租金15万,即月租金116元/平方。
泗州中大街
2、泗洪现有商业格局
泗州西大街是泗洪县主干道,共有街铺203家,涉及建材、美容美发美体、餐饮、日杂百货、旅馆等多种业态。
业态比例
建材58家(%)、美容美发美体24家(%)、餐饮16家(%)、汽配汽修15家(%)、旅馆12家(%)、日杂百货11家(%)、广告9家、(%)保健品9家(%)、通讯6家(3%)
租金水平
租金呈现两极分化的态势,高租金基本集中在泗州商城的底层商铺,例如足印面积约80平米,年租金13万,即租金为135元/平方,其他商铺由于商业氛围相对较差,租金都偏低。
泗州西大街
2、泗洪现有商业格局
建设北路共有商铺72家,涉及建材、餐饮、烟酒、美容美发美体等业态
业态比例
建材40家(%)、餐饮6家(%)、烟酒4家(%)、美容美发美体4家(%)、洗化4家(%)、医疗3家(%)、快递2家(%)
租金水平
建设北路
店名
面积(使用面积)
租金(元/年)
租金(元/m2 /月)
建材门市
70平米
40000
48
2、泗洪现有商业格局
建设南路共有商铺61家,涉及美容美发美甲、日杂百货、餐饮、烟酒等业态
业态比例
餐饮13家(%)、日杂百货9家(%)、美容美发美体7家(%)
烟酒5家(%)、书店3家(5%)、摄影3家(5%)、家具3家(5%)
电玩2家(%)、网吧2家(%)、宾馆2家(%)、干洗2家(%)、医疗2家(%)、咖啡馆1家(%)、西餐厅1家(%)
建设南路
2、泗洪现有商业格局
人民南路共有商铺34间,涉及服装、珠宝、洗化等业态
业态比例
服装27家