万邦业态规划说明.doc

商业业态布局规划建议
四川领先行
二00六年六月
业态规划的目的
为项目提供合理的商业组合方案,奠定繁荣持久经营的基石。
指导招商工作的有序进行,明确招商目的和后期经营管理方向。
为销售部提供可以向投资者解释描绘的商业前景,支撑销售工作进行。
业态规划的原则
租金贡献率优先原则。
入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力,为项目销售提供较高的回报率;同时该行业的租金走势要坚挺,经营持久而稳定,为项目提供较长远的发展繁荣基础。
人气贡献率优先原则。
入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体,为其他业态提供消费者支撑和共享,进而为商场的可持续发展提供客源支撑。
高品质优先原则。
同行业商家的甄选,品质优先条件优先,主要针对高品质商家招商,通过高端客户向低端客户渗透和带动消费;通过高品质商家表现商场整个项目的高品质定位。
配套的原则。
所有业态之间必须能够相互衔接协调,客源相互不冲突并且有共同特质,经过一定的方法能够互动共享;业态的组合要能够满足汉中市民购物休闲等日常和大件消费;必须保留部分业态用以满足本项目住宅、商务公寓、商场从业人员和购物客户的随机性和必备配套服务。
商业区域的划分
根据项目的建筑情况,业态规划将按照不同的楼栋划分成若干个小商圈区域,各个区域都独有特点,连接后可以相互衔接协调。总体上将一楼作横向处理,其余按照各自楼栋的楼层着重向处理。
横向关系:一楼的人流动线最为顺畅,势必要成为各个楼栋之间最紧密地联结体。通过一楼的整体业态布局带人流向各个方向分散,为楼上商家提供随机性客源支撑。
纵向关系:因为个楼栋相互独立,二楼以上的人流动线被架空的天井和走廊阻隔,业态定为主要考虑本楼各楼层之间的照应关系,其次再考虑相邻楼栋的之间关系。
结合纵横关系,将整栋建筑分成的区域如下。
一楼整层区域:包括1-5号楼的一层。主要以服装为主,其次细分层各个类别。
2号楼区域:包括2号楼的2-4层。主要以体现高品质的美容婚纱西餐为主要业态。
3号楼区域:包括3号楼的2-4层。主要以餐饮为主。
4号楼区域:包括4号楼的2-4层,主要以政府机构和健康消费为主题。
5号楼区域:包括5号楼的2-4层,主要以私密性消费和社区配套为主。
1号楼A区域:包括1号楼A的2-4层,主要以到达型消费和主题商场为主。
1号楼通道:包括1号楼AB结合走廊的部分,主要以能够聚集人流的小店面为主。
1号楼B区域:主力店。
主要业态划分说明
1、一楼区域
主要业态:服装
细分业态:品牌服装、休闲服装、体育服装和器材、普通服装、鞋帽、饰品化妆品、箱包皮具
辅助业态:社区配套、银行、西式快餐、花鸟虫鱼
定位原因:
服装最聚集人气,有利整个商场经营;
服装可以承受较高租金,支撑销售;
服装经营商家数量足够多,有利招商;
形成足够的规模,服装商场才有竞争力;
全国各地产权商场,一楼经营服装的居多,本项目比较安全。
细分业态说明:
1、品牌服装:
临主干道方向需要有良好的店面形象和足够的租金承受力,需要实力厂家支持;
临主干道人气却不是最旺,最有利形象展示。品牌店不能够为商场创造人气,只能创造品质;
品牌服装安排在主力百货店两侧,容易形成良性互动;
此区域可以穿插个别高品质业态,比如珠宝、眼镜等等;
主要以成***性和成功男士为主要客户。
类比商家:七匹狼、哥弟、圣大保罗、ITAT、庄吉、ESPRIT、U2、艾格……
2、休闲服装
租金承受能力其次,人气聚集能力第一;此区域以具有一定品牌的专卖店为基本。能够衔接品牌服装和体育服装,同时为网吧提供客户。主要以青少年为主要消费对象。
类比商家:真维斯、美特斯邦威、以纯、班尼路……
3、体育服装
市场需求量不是很大,因而人气不旺,所以安排在项目的最后面;
租金贡献较好,安排在一楼次入口旁;
主要消费者为学生和年轻人,同楼上的网吧客户群体相呼应又可以承接休闲服装的客户继续消费。
类比商家:李宁、双星、耐克、鸿星尔克……
4、体育用品
体育用品的租金承受力和店面形象支持很好,人气吸引力却很弱,因而放在体育服装的后面,从人流动线来讲此区域将会是未来人气最少的地方之一。希望通过1栋通道能够聚集人气的化妆品和礼品等改善客源状况。
类比商家:巅峰户外、ZIPPO、澳瑞特……
5、花鸟鱼虫
延承该区域目前自发形成的市场的现状,在此基础上进行升级换代并统一规范经营,打造成为汉中独具特色的专业市场和客户休闲街道,主要的老年消费群体也会有益的补充项目的客户人流。
6、饰品化妆品玩具礼品
化妆品、饰品、玩具礼品等能够吸引众多年轻时尚的女孩,同时为一楼的普通服装提供客源引导和疏散,解决狭长的走廊的人流聚集,同时为二楼的商家提供