第七章基准地价系数修正法.ppt

第七章基准地价修正法
第一节基准地价评估
第二节基准地价系数修正法
第三节基准地价系数修正法应用举例
重点提示: 基准地价系数修正法是一次性评估大量土地价格的一种估价方法。本章在阐述基准地价的概念、特点、作用及其评估原理、原则的基础上,详细论述了城镇土地、农用地基准地价评估及其更新的步骤与方法,并介绍了采用基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操作程序。
华中师范大学精品课程
第一节基准地价评估
一、基准地价概述
(一)基准地价的概念与特点
基准地价是指在宗地估价的基础上,评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。
华中师范大学精品课程
基准地价相对于其他地价类型具有以下几方面的特点。
。
。
。
。
。
。
。
。
华中师范大学精品课程
(二)基准地价的作用
基准地价的作用主要表现在
以下几个方面。
。
。
。
。
华中师范大学精品课程
(三)基准地价评估的原理
。
。
,使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律。
。
华中师范大学精品课程
(四)基准地价评估的原则
,适当考虑规划的原则。
,多种方法综合运用的原则。
、相协调的原则。
。
华中师范大学精品课程
二、城镇基准地价评估
(一)基准地价评估范围确定
基准地价评估范围一般分两种情况:一是以城镇建成区整体为评估范围,二是以城镇规划建设区整体为评估范围。
(二)基准地价区域划分
基准地价是反映一定区域内的平均地价,首先应划分基准地价区域。目前,划分基准地价区域的方法有两种:一是依据土地使用价值的影响因素在城镇内部的差异性和一致性,划分土地级别;二是直接在城镇土地利用分区的基础上,按区域内土地条件的差异,划分出不同的均质区域。
华中师范大学精品课程
(三)基准地价评估资料的调查
:主要包括背景资料、市场交易资料和图件资料等三大类。
。
。
华中师范大学精品课程
(四)基准地价内涵界定
主要包括以下几个方面:界定评估基准日、土地开发程度、土地使用权年期和土地利用程度等。

表7-1 ××省城市基准地价更新平衡界定的基准地价内涵
类型
基准日
年限
土地开发程度
容积率
特大及大城市
商业用地

40
六通一平或以上
-
住宅用地

70
六通一平
-
工业用地

50
五通一平
-
中等城市
商业用地

40
五通一平
-
住宅用地

70
五通一平
-
工业用地

50
三通一平
-
小城市
商业用地

40
五通一平
-
住宅用地

70
五通一平
-
工业用地

50
三通一平
-
华中师范大学精品课程