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江苏盐城房地产商
盐城商业地产调研报告前言“什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产,但很少有人搞明白。我个人理解, 商业地产不是商业, 也不是地产, 也不是简单的商业加地产。我认为, 商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确,是以零售物业租金收入为目的,如果开发后销售出去,称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目,做了 5 万多平方米的二层底商,建完后全部出售了,这就不叫商业地产,这是房地产,房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的,就不能叫商业地产。”——王健林商业地产一些心得 1、解决资金在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段,它不想住宅运营周期短!这就要求开发商要有一定的经济实力2、找到人才人才不管在什么行业都是比较重视的,做商业地产一定要注重人才这点很重要,在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。其中特别在规划方面先做商业规划,然后找租户, 找到合适的主力店、次主力店租户,再做商业物业管理。这样才有利于商业的销售。3、只租不售主力店面一律租售给主力店面;如果主力商铺先进行销售,在销售之后, 再进行商业规划、整合,有两个方面保证不了,一是经营的整体性,二是经营的有效性。1
一、目前盐城市场主力商业项目调研据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式 1、购物+餐饮+ 娱乐;2、专业店铺? 购物+餐饮+娱乐 1、金鹰奥莱城? 地址:人民南路? 开业时间:2017 年 5 月 18 日? 主力店面:男装名品诺贝达、沙驰、雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达斯、匡威? 定位: 第一,引进品牌纯正,质量上乘的驰名的品牌;第二,全年打折的销售策略,物美价廉,给消费者一个心动的理由;第三,地理位置靠近市区,交通方便, 给消费者一个精致、舒适的购物环境。? 主要支撑点外部坏境:内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔品牌效应:金鹰旗下打折店铺主力店面跟随:一线品牌提前签订? 业态分布专业店面+娱乐场所? 物业管理统一有金鹰有限公司进行管理? 目前经营情况客户光顾情况不是太好,特别是二楼店面光顾人员较少:主要原因 1、周边居住人员较少, 它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主,这类客户本身的分量就比较少, 2、业态分布比较单一,吸引点较少 3、下线店面比较少,交通不方便2
? 销售价格自持物业商铺有商家进行返点 15-25% 2、金鹰购物中心金鹰国际购物中心项目外立面金鹰国际购物中心项目概况投资公司经营公司? ? ? ? 基本情况? ? 功能定位开业时间? ? 开业当天销售额 400 万停车位 120 个+100 高级时尚百货店,突出生活时尚 2017 年 1 月 16 日金鹰商贸集团有限公司盐城金鹰国际购物中心有限公司盐城最高档购物中心总建筑面积 62000 平方米? 业态分布以及分配比? 项目优势 1、位于市中心最繁华的地段3
2、建筑设计;为金鹰国际量身定做的商业建筑体,设计和动线优良 3、品类组合:金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响? 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少,比较缺乏! ? 经营与管理 1、人员都有金鹰公司内部招聘 2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系 3、物业都有金鹰有限公司持有 4、租金在销售商营业额中返点 15%-25% ? 目前经营情况随着近今年的发展, 金鹰注重了餐饮行业的投入, 在地下负一层, 做了临时小吃, 效果不错。增加了营业额度。在盐城高端产品市场做的比较好 3、五洲国际广场? 开发商:五洲置业有限公司? 建筑面积:约 3 万平方米? 定位:集购物、美食、休闲、娱乐、影院、酒店、旅游、商务、办公、居住于一体的国际级商业大都会。? 业态分布一楼:品牌服饰店面为主+饭店二楼:餐饮三楼:餐饮四楼:电影院+游戏厅主要以购物休息为主? 项目优势 1、位于市中心最繁华的地段4
2、以商业地产开发运营为主,以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积超过 600 万平米 3、拥有自己的一批跟随店面 4、招商程度较好? 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵? 销售价格 1F- 销售价格内街 36000 元/每平方米的价格) 外街 50000 元/每平方米二楼:餐饮+服饰店铺三楼:餐饮四楼:电影院+游戏厅主要以购物休息为主? 项目优势 1、位于老城区和新城区结合点位置独特, 2、以商业地产开发运营为主,以开发商自持物业为主。5
2017年盐城房地产市场分析简报
一、宏观政策
1、盐城存量高房价下行压力暂停限价令
自2017年7月1日起,在江苏盐城存在了3年的房价备案制度已暂停。官方表示,2017年4月为了遏制房价过快上涨,短期内通过限价等行政手段干预取得了效果;但