深圳市宝安区物业管理实施办法doc34.doc

深圳市宝安区物业管理实施办法
第一章   总则
第一条   为了规范物业管理行政主管部门(以下简称区主管部门)、街道办事处(以下简称街道办)、社区工作站或社区居民委员会(以下简称工作站、居委会)及其他行政部门对物业管理活动指导、监督过程中的分工、协调和配合,明确业主、物业建设单位、物业管理企业的权利和义务,根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等相关法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定,结合宝安区实际情况,制定本办法。
第二条   本办法适用于宝安区行政区域范围内的物业管理。
本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条   区主管部门依法对全区物业管理负责管理、指导和监督。
街道办物业管理部门,接受区主管部门的业务指导,依法对本辖区范围内的物业管理活动实施指导、监督和管理。工作站、居委会负责辖区内物业管理的协调、监督和指导。
街道办、工作站、居委会应分别确定一名负责人分管物业管理工作。街道办、工作站或居委会应分别将物业管理工作纳入年度考核体系。
物业管理区域内,可以建立由区主管部门、区维稳办、街道办、工作站、居委会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。
联席会议由街道办负责召集主持,并做好会议记录的整理保管工作。联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。
第四条
   物业管理企业可以依法成立行业协会。主管部门指导、监督行业协会的工作。
第五条   房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有的权利和承担的义务,按《物业管理条例》的规定及物业服务合同的约定来确定。
第二章   业主大会及其业主委员会
第一节   首次业主大会会议的筹备与召开
第六条   业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主人数少于五名且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第七条
   物业管理区域的物业已交付给业主的使用面积达到百分之五十以上,或者自第一个业主入伙之日起满两年的,物业建设单位、物业管理企业应当在上述条件成就后60日内书面告知区主管部门和物业所在地的街道办物业管理部门。
辖区居委会应当了解、掌握物业管理区域业主入住情况,督促物业建设单位、物业管理企业履行前款规定的告知义务。
业主可以将本条第一款规定的已成就的条件书面告知区主管部门和物业所在地的街道办物业管理部门。
街道办有权要求物业开发建设单位限期提供符合规定的物业管理区域划分确定的有关物业开发建设资料。建设单位在限定的期限内不提供的,街道办有权向有关部门调取有关的物业开发建设资料,相关部门应予配合。街道办根据建设单位或自行调取的物业开发建设资料提出物业管理区域划分的初步意见后,报送区主管部门,由区主管部门确定物业管理区域。
第八条
   街道办物业管理部门应当在收到本办法第七条规定的告知后14日内,会同辖区工作站或居委会组织建设单位和业主代表成立首次业主大会筹备组(下称筹备组),筹备组的组成按《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《导则》)第十四条规定执行。
筹备组决定事项时采取少数服从多数的原则。
筹备组决定的事项不得违反法律、法规、规章的规定。
筹备组组***员应当在筹备组成立3日内在物业管理区域内通告。
第九条   筹备组的职责是:
(一)自成立之日起15日内拟定《业主公约》(草案)、《业主大会议事规则》(草案)。
(二)确定业主委员会委员人数及其候选人产生办法。业主委员会的人数为5-17人的单数组成,具体人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。
(三)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务准备工作。
(四)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。
(五)根据物业管理区域的实际情况,在业主中推选选票、表决票的发放人、唱票人、验票人、记票人和监票人。
(六)做好召开业主大会会议的公告、公示和其他准备工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十条
   筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的居委会、工作站、街道办、区主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
业主在召开首次业主大会、定期业主大会(包括临时业主大会)的投票权数的计算方法为:
各类房屋按建筑面积每一平方米为1票;不足一平方米的,按四舍五入方法计票。
第十一条   业主委员