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第九章假设开发法及其运用.pdf

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第九章假设开发法及其运用
第一节假设开发法概述
第二节假设开发法的基本公式
本
章
第三节现金流量折现法和传统方法题
第四节假设开发法测算中各项的求取
第五节假设开发法总结和运用举例
1:.
第一节假设开发法概述
一、假设开发法的含义(熟悉)
1、又称开发法、预期开发法、剩余法,是预
测估价对象开发完成后的价值和后续开发建
设的必要支出及应得利润,然后将开发完成
后的价值减去后续开发建设的必要支出及应
得利润来求取估价对象价值的方法。
2、其本质是以房地产的预期收益能力为导向
求取估价对象的价值。
2:.
第一节假设开发法概述
二、假设开发法的理论依据(熟悉)
1、其理论依据与收益法相同,是预期原理。
2、假设开发法在形式上是评估新开发完成的
房地产价格的成本法的倒算法。
3:.
第一节假设开发法概述
三、假设开发法适用的估价对象和条件(掌
握)
假设开发法适用的估价对象
假设开发法估价需要具备的条件
假设开发法的其他用途
4:.
第一节假设开发法概述
1、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力
并且其开发完成后的价值可用市场法、收益
法等方法求取的房地产估价,如待开发的土
地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程
(包括房地产开发项目)、可装修改造或可
改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建,
如果是重建就属于毛地的范畴),统称“待
开发房地产”。
5:.
第一节假设开发法概述
2、估价结果的可靠性取决于两个预测:
是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳
使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发
利用方式(包括用途、规模、档次等);
是否根据当地房地产市场行情或供求状况,
正确地预测了未来开发完成后的房地产价
值。
6:.
第一节假设开发法概述
3、运用假设开发法为了达到较好的效果,还
要求有一个良好的社会经济环境:
要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策,
包括一个长远、公开及稳定的土地供给计
划;
要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;
要有一个全面、连续及开放的房地产信息资
料库,包括一个清晰、全面的有关房地产投
资开发和交易的税费清单;
7:.
第一节假设开发法概述
4、其他用途
除了适用于房地产估价,还适用于房地产开
发项目投资分析。可为房地产投资者提供下
列三种数据:
(1)测算待开发房地产的最高价格;
(2)测算房地产开发项目的预期利润;
(3)测算房地产开发中可能出现的最高费用。
8:.
第一节假设开发法概述
四、假设开发法估价的操作步骤(熟悉)
调查待开发房地产的基本情况;
选择最佳的开发利用方式,确定开发完成后
的房地产状况;
预测后续开发经营期;
预测开发完成后的房地产价值;
预测后续必要支出及应得利润;
进行具体计算,求出待开发房地产的价值。
9:.
第一节假设开发法概述
例:以评估政府出让地块的价格为例,说明
如何调查待开发房地产的基本情况和选择最
佳的开发利用方式(这类待开发土地的使用
年限、城市规划设计条件如用途、建筑高
度、容积率等,通常政府事先已确定):
10:.
第一节假设开发法概述
(1)调查该类待开发土地的基本情况主要包括四个方
面:
第一,搞清楚土地的位置。包括三个层次:土地所
在城市的性质;土地所在城市内的区域的性质;具
体的坐落状况。搞清这些,主要是为选择最佳的土
地用途服务。
第二,搞清楚土地的面积大小、形状、地质和水文
状况、基础设施完备程度、平整程度等。搞清楚这
些,主要是为测算开发成本、费用等服务。
11:.
第一节假设开发法概述
第三,搞清楚城市规划设计条件。包括搞清楚
规定的用途建筑高度、容积率等。搞清楚这
些,主要是为确定最佳的开发利用方式服务。
第四,搞清楚将拥有的土地权利。包括搞清楚
权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可
否续期,以及对转让、出租、抵押等的有关规
定等。搞清楚这些,主要是为预测未来开发完
成后的房地产价值、租金等服务。
12:.
第一节假设开发法概述
(2)选择最佳的开发利用方式,包括用途、
规模、档次等的确定。最重要的是要选择最
佳的用途最佳用途的选择要考虑土地位置的
可接受性及这种用途的现实社会需要程度和
未来发展趋势,或者说,要分析当地市场的
接受能力,即在项目建成后市场上窨需要什
么类型的房地产。
13:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
一、假设开发法最基本的公式
1、公式:
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价
值-后续必要支出及应得利润
其中,后续必要支出及应得利润=取得税费
+后续开发成本+后续管理费用+后续销售
费用+后续投资利息+后续销售税费+后续
开发利润
14:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
2、运用上述公式估价,注意:
一是要把握待开发房地产在开发前、后的状况
二是要把握开发后的房地产经营方式
15:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
(1)待开发房地产的状况:即估价对象状
况,有:
土地(又可分为生地、毛地、熟地)
在建工程
旧的房地产(旧房)
16:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
(2)开发完成后的房地产状况,有:
熟地
新的房地产(新房),新房又可分为
毛坯房、粗装修房、精装修房
17:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
(3)将待开发房地产的状况和开发完成的房
地产状况结合起来,假设开发法的情形有七
种:
估价对象为生地,在生地上进行房屋建设;
估价对象为生地,将生地开发成熟地;
估价对象为毛地,在毛地上进行房屋建设;
18:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
估价对象为毛地,将毛地开发成熟地;
估价对象为熟地,在熟地上进行房屋建设;
估价对象为在建工程,将在建工程续建成房
屋;
估价对象为旧房,将旧房重新装饰改造或改
变用途成新房
19:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
(4)开发完成后的房地产经营方式
销售、出租、营业
20:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细
化的公式
1、求生地价值的公式:
(1)适用于在生地上进行房屋建设的公式
生地价值=开发完成后的房地产价值-取得
生地的税费-由生地建成房屋的开发成本-
管理费用-投资利息-销售费用-销售税费
-开发利润
21:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
(2)适用于将生地开发成熟地的公式
生地价值=开发完成后的熟地价值-取得
生地的税费-由生地开发成熟地的开发成本
-管理费用-投资利息-销售费用-销售税
费-土地开发利润
22:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
2、求毛地价值的公式:
(1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式
毛地价值=开发完成后的价值-取得毛地的
税费-由毛地建成房屋的开发成本-管理费
用-投资利息-销售费用-销售税费-开发
利润
23:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
(2)适用于将毛地开发成熟地的公式
毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛
地的税费-由毛地开发成熟地的开发成本-
管理费用-投资利息-销售费用-销售税费
-开发利润
24:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
3、求熟地价值的公式:
熟地价值=开发完成后的房地产价值-取得
熟地的税费-由熟地建成房屋的开发成本-
管理费用-投资利息-销售费用-销售税费
-开发利润
25:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
4、求在建工程价值的公式:
在建工程价值=续建完成后的价值-取得在
建工程的税费-续建成本-管理费用-投资
利息-销售费用-销售税费-续建投资利润
26:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
5、求旧房价值的公式:
旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-
取得旧房的税费-装修改造成本-管理费用-
投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投
资利润
27:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公
式
1、适用于开发完成后出售的公式:V=V-C
P
V——待开发房地产的价值;
V——采用市场法测算的开发完成后
P
的价值
C——后续必要支出及应得利润
28:.
第二节假设开发法的基本公式(掌握)
2、适用于开发完成后出租、营业的公式:
V=V-C
R
V——采用收益法测算的开发完成后的
R
价值
29:.
第三节现金流量折现法和传统方法
一、现金流量折现法和传统方法的定义(了
解)
1、运用假设开发法估价必须考虑资金的时间
价值
原因:开发周期长,土地取得成本、后续开
发成本、管理费用、销售费用、销售税费、
开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同
30:.
第三节现金流量折现法和传统方法
2、考虑资金的时间价值有两种方式:
一是采取折现的方式——将这种方式下的假设
开发法称为现金流量折现法;
二是采取计算投资利息的方式——将这种方式
下的假设开发法称传统方法
31:.
第三节现金流量折现法和传统方法
二、现金流量折现法与传统方法的区别(熟悉)
三大区别:
1、对开发完成后的价值及后续的开发成本、管
理费用、销售费用、销售税费的测算:
传统方法——根据估价时点的房地产市场状况
作出的,是静止在估价时点的金额;
现金流量折现法——模拟开发过程,预测它们
未来发生的时间及金额,即要进行现金流量预
测
32:.
第三节现金流量折现法和传统方法
2、传统方法——不考虑各项收入、支出的时
间不同,通过计算利息,直接相加减;不考
虑预售和延迟销售
现金流量折现法——考虑各项收入支出发生
的时间不同,先要将它们折算到同一时间,
然后再相加减
33:.
第三节现金流量折现法和传统方法
3、传统方法——投资利息和开发利润都单独
显现出来
现金流量折现法——投资利息和开发利润都
不显现出来,而是隐含在折现过程中
34:.
第三节现金流量折现法和传统方法
三、现金流量折现法和传统方法的优缺点(熟
悉)
1、现金流量折现法测算结果较精确,但过程
复杂;传统方法结果粗略,但过程简单
2、现金流量折现法要求“先知先觉”:
后续开发经营期究竟多长要预测准确
各项收入、支出在何时发生要预测准确
各项收入、支出发生的金额要预测准确
35:.
第四节假设开发法测算中各项的求取
(掌握)
一、后续开发经营期
1、开发经营期的起点是(假设)取得估价对象
(待开发房地产)的日期,即估价时点,终点
是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日
期。
36:.
第四节假设开发法测算中各项的求取
(掌握)
2、开发经营期可分为建设期和经营期。
建设期起点:与开发经营期的起点相同;
终点:开发完成后的房地产竣工之日
37:.
第四节假设开发法测算中各项的求取
(掌握)
经营期根据销售、出租、营业等经营方式的不同,
又可具体化为销售期和运营期
销售期起点:开始销售开发完成后的房地产之日
终点:将开发完成后的房地产售出之日
运营期起点:开发完成后的房地产竣工之日
终点:开发完成后的房地产经济寿命结束之
日
38:.
第四节假设开发法测算中各项的求取
(掌握)
二、开发完成后的价值
1、预测开发完成后的价值要弄清三个问题:
开发完成后的价值对应的房地产状况
开发完成后的价值对应的时间
开发完成后的价值的预测方法
39:.
第四节假设开发法测算中各项的求取
(掌握)
2、开发完成后的价值对应的房地产状况
(1)以商品房在建工程为例,可能是毛坯
房,也可能是粗装修房或精装修房
(2)开发完成后的房地产状况并不总是纯
粹的房地产,除了房地产,还可能包括房地
产以外的动产、权利等
40:.
第四节假设开发法测算中各项的求取
(掌握)
3、开发完成后的价值对应的时间
(1)对于开发完成后的房地产适宜销售的,通常
是预测它在开发完成之时的价值
(2)房地产市场较好而适宜预售的,则是预测它
在预售时的房地产市场状况下的价值
(3)房地产市场不好需延迟销售的,则是预测它
在延迟销售时的房地产市场状况下的价值
41:.
第四节假设开发法测算中各项的求取
(掌握)
4、开发完成后的价值的预测方法
(1)通常采用市场法并考虑类似房地产市场价格的
未来变动趋势;或者采用市场法与长期趋势法相结
合的方法
(2)对于出租或营业的房地产,可先预测其租赁或
经营收益,再采用收益法将该收益转换为价值
注意:运用假设开发法估价,开发完成后的价
值不能采用成本法来求取
42:.
第四节假设开发法测算中各项的求取
(掌握)
三、后续必要支出及应得利润
1、具体包括取得待开发房地产的税费、后续
的开发成本、管理费用、销售费用、投资利
息、销售税费和开发利润;
实际估价中可根据当地的房地产价格构成情
况来分项测算,测算的方法与成本法中的相
同,所不同的是需要预测,即预测它们在未
来发生时的值,而不是在估价时点时的值。
43:.
第四节假设开发法测算中各项的求取
(掌握)
2、取得税费是指购置待开发房地产应由购置
者交纳的有关税费,通常按房地产价值的一
定比例求。
3、后续的开发成本、管理费用、销售费用等
的计算,要与开发完成后的房地产状况相对
应。
4、投资利息和开发利润只有在传统方法中才
需要测算。
44:.
第四节假设开发法测算中各项的求取
(掌握)
正确测算投资利息应把握六个方面:
应计息的项目;
计息期的长短;
计息的方式;
利率的高低;
计息周期;
名义利率和实际利率。
45:.
第四节假设开发法测算中各项的求取
(掌握)
测算开发利润的方法与成本法中的相同,通
常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产
开发项目所要求的相应平均利润率。
46:.
第四节假设开发法测算中各项的求取
(掌握)
四、折现率
与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方
法相同,具体应等同于同一市场上类似房地
产开发项目所要求的平均报酬率,它体现了
资金的利率和开发利润率两部分。
47:.
第四节假设开发法测算中各项的求取
(掌握)
五、测算中的其他有关问题
1、注意假设开发法的三种估价前提
估价对象仍然由其拥有者或开发商开发建设——自
己开发前提;
估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开
发建设——自愿转让前提
估价对象要被迫转让给他人开发建设——被迫转让
前提
2、应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益
48:.
第五节假设开发法总结和运用举例
见教材
49:.
本章练****题
某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过
出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40
年,土地面积为700平米,容积率为15,土地取得
费用为80万元,已付清。从获得土地使用权至正式
动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为
2年,建安成本为每平方米建筑面积2300元,管理
费用为建安成本的3%.至2007年6月30日已完成
主体结构,且已投入总开发成本的55%,剩余费用
在施工期内均匀投入,折现率为13%。
50:.
本章练****题
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆,建成时即投入
40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该
年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60
万元,此后每年净收益以15%的比率增长,为保持
这种正常收益增长,需要每隔4年在该年末进行一次
大装修,正常大装修费用为40万元,当年净收益未
扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。
51:.
BACK
本章练****题
按当地有关规定,房地产开发项目(包括在建
卫程)在转让交易过程中,买方按售价的3%
缴纳有关税费,同类房地产开发项目的销售
费用和销售税费分别为售价的2%和6%。
请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建
工程2007年6月30目的正常购买总价。
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