2010年苏州月亮湾项目分类产品定位建议.ppt

月亮湾D2、D3地块建筑策划报告
月亮湾项目分类产品定位建议
一、公寓定位篇
办公、商业:260M2以上产品均为供应与需求的主力面积段;
酒店公寓:以80-160M2为供需主流。
1、住宅、商业、办公总体供需求结构
一、宏观供需结构
144-180M2的再次比重较大改善型产品供应相对较少
2、住宅供应分析
一、宏观供需结构
首次置业
首次改善
再次改善
高端改善
3、需求变化分析
市场扩张期,改善性需求比重大于首次置业需求(首置客户被动入市);
市场收缩期,改善性需求与首次置业需求大致相当(改善客户逢低入市)。
本案强销期可能处于市场恢复期和扩张期,改善性需求比重较大
市场恢复期
市场扩张期
市场收缩期
一、宏观供需求结构
二、微观供需分析
去化量前三名为:83M2一房一厅一卫,160M2三房二厅二卫,109M2二房一厅二卫
去化率前三名为:83M2一房一厅一卫,109M2二房一厅二卫, 104M2一房二厅一卫
供应套数
销售套数
户型面积
1室1厅0卫
1
1
84
1室1厅1卫
139
132
83
1室2厅1卫
56
50
104
2室1厅1卫
43
33
89
2室1厅2卫
55
54
109
2室2厅1卫
14
8
95
2室2厅2卫
26
12
128
3室2厅2卫
116
71

3室3厅3卫
2
0

4室3厅3卫
2
0
300
4室3厅4卫
2
0
325
合计
456
361
去化率79%
环球188供需分析
三、客层定位分析
首次置业
首次改善
再次改善
投资置业
本案条件
价格承受力
低
较高
高
较高
定价将会偏高
公交依赖度
高
中等
低
低
目前较差,
未来有轻轨2#延长线,前景好
商业依赖度
中等
高
较高
低
目前休闲配套佳,无商业配套;
未来商业配套品质较高,
教育依赖度
较高
高
中等
/
缺乏基础教育设施
景观依赖度
低
较高
高
较高
湖景资源优
服务需求度
低
较高
高
较高
能达高品质
本案资源支持的主要目标客户类型
四、公寓定位推导
本案宜立足改善型需求,并兼顾投资型客户
宏观供需分析
园区住宅以80-160M2为主力需求
需求变化分析
市场恢复期和扩张期,改善性需求比重较大。
本案强销售期估计为市场恢复及扩张期
微观供需分析
高端公寓投资客偏好80-100M2的1房或2房产品
改善型客户偏好160M2左右的3房产品
本案资源分析
本案景观资源极好,未来商业、轨道交通便利,支撑投资与改善型客户偏好
五、公寓定位建议
以改善型为主导的户型定位
户型面积
(M2)
面积比例
(%)
针对客户
功能空间
90-100M2
40%
投资型,
投资兼短期自用型(外地大学教师、常驻外来商务客)
二房二卫一大厅
(布置于景观面弱的位置)
130-140M2
20%
首次改善型
三房二厅二卫
160M2
40%
再次改善型
四房二厅三卫(双套间)
(布置于景观面好的位置)
另:在顶层设置1-2套平层园林式大宅
二、办公定位篇