2011年3月太原雅阁瑞普项目定位提案.ppt

雅阁瑞普项目定位提案
2011年3月
保密等级:机密
Thinking
思路
市场解读
项目定位
本体研究
▲市场研判
▲客群解读
▲战略模型
销售策略
1992—2000年,太原写字楼市场随房地产市场起步而起步,产品主要以机关企事业单位办公楼出租及少量写字楼。
2000—2007年间,太原办公物业的开发规模和市场供应稳步增长,出个别典型项目外,大多数写字楼产品品质、价格较低。
2007年开始,住宅市场的火爆,压制了市场对写字楼的投资热情,2年多来,市场上新增写字楼产品供应较少。写字楼产品供应以商品写字楼存量及高新区写字楼市场存量为主。
太原办公市场历史发展阶段
1991-2000年
2007-2010年
2000-2007年
起始阶段
初级发展阶段
缓慢发展阶段
盛伟大厦
金广大厦
华宇写字楼
国际大厦
国贸办公楼
山西国际贸易中心
珠琳旺角大厦
阳光国际商务中心
汇都MOHO
王府商务大厦
亚特商务大厦
………
山西世贸中心
中盛国际大厦
财富国际广场
景峰国际
飞云第一国际
太原写字楼分布主要有几个区域:府东、府西街CBD区域、南内环街IT办公区、并州路商务办公区、亲贤长风南部新区以及高新区。
太原写字楼分布呈“王”字格局,府东、府西街CBD区,是太原市区内最为成熟的办公区域。
随着亲贤、长风区域的逐渐成熟,太原南部新区CBD将出现
位置
对比
府西街、
府东街
南内环街
亲贤街,长风街
高新
开发区
单位
办公楼
商务环境
太原CBD
成熟综合,偏
重信息、贸易
新兴综合商务
较成熟高新技术
单位
办公
商圈类型
市中心成
熟综合商圈
市中心成熟商圈
IT行业为主
南部城区新兴综合类商圈,
较成熟服务类商圈
不定
交通条件
很便利
很便利
较便利
较便利
不等
工作条件
很方便
很方便
较方便
不便
不等
未来发展
城市中心,
稳定发展
城市中心,
稳定发展
城市未来发展中心
发展良好
不定
出租行情
元/平/天
普通:2-3
高档:4-5
普通:-
高档:-
-
-
普通1
高档2
同市场
物业公司
管理比例
专业80%
自设20%
专业50%
自设50%
专业50%
自设50%
专业60%
自设40%
自设物业
办公市场概况/市场分布
太原写字楼产品特征
5
(%)
通讯设施
网络服务
银行\票务\邮电配套
公共空间的装修
电梯品牌\数量\速度
商业配套
翻译\秘书软性服务
餐饮\娱乐\健身设施
重要








比较重要





50


一般重要
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不太重要
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写字楼配套设施中,通讯设施和网络是影响写字楼形象的重要因素。太原写字楼产品在通讯设施和网络服务的配套相对落后,除个别(山西国际贸易中心)项目外,太原写字楼网络条件一般是客户自行接入。
交通条件、物业服务水平、停产配套等条件,也是写字楼产品品质有效提升的因素。
(%)
附近
的公交
物业素质及服务水平
进出物业的交通条件
租金水平
停车场
空调设施
物业的
品牌形象
物业装修
很重要








比较重要






50

不重要





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2008年6月-2009年8月太原市办公用房成交对比
2008年6月-2009年8月太原市办公用房成交价格对比
太原市办公市场不温不火,整体走势较为平稳,始终保持低位运行
受开发水平及住宅市场火爆影响,使得近年来太原写字楼产品投资明显放缓,写字楼供应量持续较小
市场对写字楼投资意识的不同,导致太原写字楼产品销售的不温不火,价格也维持不断盘整走势
太原市办公市场租金普遍较低,出租率较高
7
太原市写字楼出租率情况对比
项目名称
等级
租金
(美元/㎡.天)
山西国际贸易中心
甲级

金港国际商务中心
甲级