2010年滨州市恒泰广场项目定位及营销建议报告.ppt

滨州市恒泰广场项目定位及营销建议报告
淡市之下
找到真正的价值发现者
成交量萎缩严重,
市场
进入10年以来全国商品房(尤其一线城市)成交量呈阶梯状下降趋势,同比萎缩近半成。受大市影响,滨州等三、四线城市也开始进入淡市。
政策调控、自然灾害、经济环境等外部因素一再打击客户信心,观望情绪严重,房地产市场从量价齐飞到价稳量跌
2010年1月:国十一条出台
2010年…:二次调控?
信心的缺失
购房者是否真的撤离了
全国商品住宅(期房及现房)日成交量变化图
大背景
项目目标
赢在淡市
目标1 利润:通过与土地方的合作,达到双赢。
目标2 现金流:控制风险,在短期内尽快实现资金回流。
在当前的淡市下,要实现我们的目标,我们到底——
怎么卖?
卖什么?
第一部分面临大势
1、从地理位置来看:滨州处于黄河三角洲腹地,属环渤海经济圈、黄三角经济圈,都是房地产开发的热点和资本流入的重点区域,滨州房产市场可持续受益整体市场的向好。2、从城市规模来看:滨州目前仍属于中小规模的城市,人口增长缓慢。3、从经济情况来看:2010年人均生产总值36568元,城市居民人均年收入17500元/年,均保持较快增长。房地产从弱到强、从小到大,逐步壮大,房地产开发投资增长较快。
城市背景及宏观印象
科技现代
工业城市
物流旅游开放综合城市
自然生态园林城市
4、从城市交通情况来看:滨博高速、滨州黄河大桥竣工通车,大沽河大桥通车,可通往北京、天津,可直接受益于该京、津经济圈的发展,另有新建的火车站、汽车站。5、从政府规划来看:政府大力发展交通等基础设施,而且招商的力度较大,如北京、天津、浙江、青岛、济南等地的开发商,多数为政府引进投资开发房地产。从2000-2001年,政府开始大力拓展新城区规划,拉开了一轮城市建设的序幕。6、从城市现状来看:最繁华区为老城区中心银座附近;目前城市正按城市规划目标进行建设。7、从城市发展思路来看:沿用了目前中国大多数的中小城市所采用的新城规划的套路(经济技术开发区),有一定的工业产业支撑,招商力度较大,并非单一的发展房地产业。
“四环”:环城公路、环城水系、环城绿带、环城风景带。“五海”:南海、北海、中海、西海、东海
滨州市在以“四环五海”发展为建设基础,进行调整城市结构功能,设置了以老城区渤海七路和黄河四路为核心点商业中心,政治、人文、生活、工业中心区向城市东西两端发展。
人文中心:以滨州学院为中心,建立了滨州最大的本科学院。黄河八路与渤海十五路的山东北镇中学。
生活中心:原有老城区的生活区,胜利油田生活区,新市政府的生活区,中海住宅区。
工业中心:滨州市工业区主要集中在滨洲市东西两端。
商业中心:滨州市的商业主要以渤海七路为轴,东西扩伸,黄河四路围绕。滨州现有商业主要是联通广场为中心,有银座、滨州百货大楼。
滨州市未来城市规划——政治、人文、生活、商业中心等规划,以老城区渤海七路和黄河四路为核心点商业中心,
1、开发投资量增长较快,供大于求,竞争激烈。
2、起步晚,发展快,但与周边城市仍有差距。
4、地产开发以住宅为主,商业明显落后。
5、户型以经济实用型为主,改善型居住需求增加。
受购买力影响,户型均以85-110两室和115-140三室为主,45-85平方米小户型稀缺,复式及160平方米以上供应量有所增加。
3、销售价格稳步上升。
滨州市房地产市场
市场特点
滨州市房地产市场
供需情况
滨州地广人稀,土地供应充足。尤其这几年大量规模较大的项目集中在短短两三年里上市,但市场的购买需求却没有随同放量。另外,市直机关、事业单位自住用房也在不断增加。
“西居东商”格局
市场总体供应增量大,供远大于求;
供给不均衡, 90%以上为住宅,且大部分集中在新城区,商业地产集中在老城区,呈“东商西居”格局。
截至09年滨州三年来住宅供应面积约772平米,住宅销售面积约430平米,即未来将有342平方米的存量住宅有待消化。
供应:供应旺盛,住宅量大
需求:自住为主。
人口总量和外来人口较少,刚性需求相对有限;
消费理念相对落后以及投资理念缺乏;
公务员以及部分高收入的事业单位人员选择购买单位的住房;
近三年滨州市住宅供销情况表
滨州房产市场消费者基本情况
滨州市人均消费能力处在山东省中等水平,07-09年在政府批地政策以及房产商对新区市场大量宣传影响下,造成滨州新区房产价格急速拉升。
滨州市消费者随着近年房产市场中高档楼盘小区的大量涌现,对住宅小区绿化环境及空气质量的要求也渐渐提高。
针对购买老城区房屋的消费者而言目的性非常强:为了小孩读书-购买校区房/ 为了生活便捷-购买商区房/ 为了工作便捷-购买地段房/ 传统保守观念-购买