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先导区学****br/>2009年第7期
(总第7期)
长沙大河西先导区管委会综合管理部2009年6月4日
本期导读dsa
调研报告
——长沙河西河东投资环境分析报告综合管理部纪工委
——长沙大河西先导区节省集约用地调研报告国土规划部
——以建设大型商业中心、星级酒店群和国际生态休闲会所为突破,集聚人气、加快先导区现代服务业的进展项目建设部
——充分发挥先导控股三大平台作用努力提高投资收益水平
投融资部(长沙先导投资控股有限公司)
编者按:依据中心和省、市委要求,从2009年3月至8月,先导区在管委会各部门、单位集中开展深化学****实践科学进展观活动,目前,各项学****实践活动正在乐观、紧急地进行中。各部门针对先导区进展的客观实际和一些关键性问题,进行了深化调研,形成了各具特色的调研报告。为进一步加强全体干部职工对先导区当前进展状况的了解,使这次学****实践活动取得实实在在的成效,本期《先导区学****特将各部门的调研报告予以刊发,供大家学****参考。
长沙河西河东投资环境分析报告
综合管理部纪工委
长沙大河西先导区(以下简称“先导区”)的建设和进展进入了一个新的历史时期,客观精确
     了解大河西地区投资软环境现状,发觉存在的主要问题,争辩有针对性的对策建议,对促进先导区又好又快进展具有重要意义。为此,依据管委会主要领导指示,先导区管委会综合管理部、纪工委与市委政研室组成联合调研组,对长沙河西河东投资软环境进行了深化调研与比较分析,并在此基础上提出了有针对性的对策建议。
一、调研基本状况
从3月底至4月中旬,集中20天的时间,对高新区、经开区、芙蓉区、雨花区、天心区、开福区、岳麓区,市委宣扬部、市优化办、市房产局、市商务局和市工商联等部门与企业进行了实地调研。本次调研,秉承软环境优化“立足河西建河西,跳出河西看河西”的原则,重点选取政治法制环境、经济商务环境、社会文化环境等三大方面的指标。这三大方面彼此联系互动,构成软环境的整体。
调研主要实行三种方式。一是召开座谈会。邀请全市范围内不同区域、不同规模、不同行业和不同全部制形式的100余家企业及各区有关职能部门参与座谈;二是问卷调查。对参与座谈的企业现场发放调查问卷90多份,收回有效调查问卷71份;三是个别沟通询问。对部分在河西河东都有生产经营点的企业进行重点个别沟通询问,听取意见建议。
二、投资软环境的重要意义
投资环境是一个区域所具有的对投资活动有影响的一切因素的有机综合。投资环境又称投资气候,泛指影响投资者的资本投向以及资本运行和效益的各种因素和条件的综合系统。投资环境是一个地区经济社会进展进步的标志,好的投资环境是一笔巨大的无形资产。对外可以增加影响力、吸引力和竞争力,对内可以分散人心、鼓舞斗志、激发创业热忱。投资环境的优劣直接关系着投资者的信念度,关系着投资是否平安、能否有效运行,同时也打算着区域经济进展的快慢,是否能实现全面、协调、可持续科学进展。
在市场经济体制下,政府促进经济进展的主要职责就是优化、改善经济进展的软硬环境。区域间经济竞争的成败最终也取决于软硬环境的优劣。环境优可以放大投资效益,环境差可以抑制投资效益,先导区的事业要获得成功,就必需制造在全国领先的软硬经济环境。
投资环境可分为硬环境和软环境。硬环境又称环境硬件,是指与投资活动直接相关的物质条件。如基础设施、区位优势、自然资源等;软环境又称无形环境,其内容广泛。既包括政治、法律和经济,还包括人们的观念、风俗和****惯,以及政府机构行政办事效率等。
目前,在投资硬环境短期内难以转变和既定的状况下,软环境的重要性在投资环境中的重要性越来越突出。在很大程度上,硬环境要通过软环境来激活,软环境可以提高或降低硬环境的吸引力。因此,软环境在投资环境中更加活跃,更加处于核心地位,树立“软环境是第一生产力”的理念格外必要。
三、河西河东投资软环境比较
通过调查发觉,近年来长沙投资环境总体上有很大进步,但硬环境进步的速度要快于软环境进步速度,或者说软环境建设总体落后于硬环境的建设。同时,从河西河东投资环境比较看,河西整体差于河东。表1给出了投资者对河西、河东两个地区软环境主要评价指标的综合满足度分析。数据表明,投资者对河东的满足度()比河西()略高。下面将主要依据表中的数据结合调研的内容对河西、河东两地区的投资软环境进行全面比较分析。
表1河西、河东软环境主要评价指标及综合满足度得分对比
河西满足度
河东满足度
河西满足度
河东满足度
政治法制环境


经济商务环境


政策环境


商务基础设施


行政环境


社会基础设施


思想理念


市场环境


法制环境


诚信环境


社会文化环境


人力资源环境


教育科研环境


生活环境


舆论环境


软环境综合
满足度


文化环境


注:满足度总分为10分
(一)政治法制环境比较
。从表1综合满足度对比看,投资者对河东、河西地方政策的稳定性和连贯性满足度都较低,但河东稍优于河西,主要由于地方领导层变动幅度、频率较大,不同的领导不能很好地将招商引资政策和条件连续下去,导致政策变动过于频繁,朝令夕改,令投资者不甚满足。从河西河东的政策环境问卷调查统计表(参考附图表3)看,%,%,而河东满足度为62%,较差率为38%,河西总体上比河东差。
。河东优于河西。主要反映在政务公开、行政许可等方面存在严峻的“三低”(透亮     度底、办事效率低、行政效能低)现象,政府还没有完全树立起为企业服务的理念而令投资者绝望(参考附图表4)。问卷显示:政务公开和透亮     度方面,%,%;行政许可承诺时间方面(以政府门户网站对外公开承诺时间为准),岳麓区行政许可审批承诺时间略高于其他四区(参考附图表5)。一些企业还反映,即使河西设立先导区,行政效能有较大提高,但总体仍不尽如人意。问卷显示,在两大类投资环境评价指标上,政务环境和行政效能(政务公开和政策透亮     度、融资便利度、行政审批效率、工商税务等部门执法效能)、产业综合配套(物流配套、中介服务、融资便利),经开区都远优于高新区。
。河西地区相对滞后,主要体现在两个方面:一是执政理念不新。
相当一部分领导和干部对先导区建设心存疑虑、徘徊观望、目光短浅、信念不足,在行政管理模式上寄期望于回归传统,在利益的取舍上满足于短期和眼前,盲目追求政绩和片面追求GDP的观念普遍存在。二是创新意识不强。调查表明(参考附图表6):居民敬业、创业精神方面,%,%;社会诚信度方面,%,%;开放意识方面,%,%。
4、建设施工环境。相较河东而言,河西的建设施工环境和拆迁成本优势没有犹如原来设想的那样得到较好发挥和体现,有些方面甚至差于河东。调查显示:建设施工环境维护方面,%,河东为58%;拆迁效率和难度方面,%,河东为45%。据此次调查,目前先导区的大部分拆迁和建设施工项目存在或多或少的阻力,高新区几乎全部项目都存在当地居民的建设阻工、强揽工程、拆迁纠纷问题。
。两地在地方法规完备性上评价总体较差。投资者普遍反映地方现有法律法规的完备速度不能跟上长沙经济进展的速度,包括在商业网点的规范、行业竞争的约束、招商引资政策的优化等经济领域存在无法可依或有空可钻的现象,肯定程度上损害了市场经济的公正竞争,造成了无序、恶性竞争。但从河西、河东居民法制观念、司法纠纷处理效率(参考附图表6)两项问卷看,河西居民法制观念满足度高于河东近10个百分点;司法纠纷处理满足度河西也略高河东。
(二)经济商务环境比较
。市场环境一般表现为市场规模的大小和市场外向度、市场化程度的凹凸。从调研状况看,河西市场环境差于河东。差距主要表现在市场规模和市场外向度,市场化程度差距不大:一是市场规模河西明显偏小。衡量市场规模大小的主要指标,即社会消费品零售总额比较显示,河西远低于河东,,而其他四区分别为芙蓉区()、雨花区()、开福区()、天心区()。
二是市场外向度上河西略差于河东。如招商引资方面,,其他四区与岳麓区差距均在3亿元以内,,稍低于其他四区,但宁乡、望城县合计(2亿美元)低于长沙县()。
图1河西与河东市场规模比较柱形图
。社会服务环境反映政府综合管理水平和服务业进展的状况,是社会稳定、有序、健康、便利的良好体现,主要包含医疗服务、教育服务、商业服务等要素。河西整体社会服务环境比较滞后,基础教育资源、高等级宾馆餐饮和大型商业卖场等都难以支撑河西经济社会将来的高速进展。此次调查问卷显示(参考附图表7和8):在商业、餐饮服务便利方面,%,%;医疗卫生服务方面,%,%;教育服务方面,%,%。如基础教育资源(中学校校、幼儿园、特殊教育学校),河西地区(岳麓区)共计66所,河东地区共计253所;长沙市三星级以上酒店共计72家,其中五星级酒店10家,河西岳麓区、高新区三星级以上酒店4家,其中四星级2家,五星级酒店还是空白,而河东地区三星级酒店以上53家,其中五星级酒店8家;河西地区除荣湾镇商圈分布有通程百货和新一佳等大型卖场外,其他区域均是中小型商业卖场,世界500强零售商如家乐福、沃尔玛、麦德隆和全国大型商业卖场都没有在河西地区设店,河西大部分区域都存在购物不便问题。
。诚信是市场经济的基本规章,良好的诚信环境是吸引投资
者的关键因素,诚信环境主要包括政府部门在投资者、企业和市民中的诚信形象,企业(包含中介机构)与市民的诚信行为等。从调研状况看,目前河西河东的诚信环境满足度评价都不高,%,河西相对更低,%。存在的问题主要体现在二个方面:一是政府的“公信力”需要进一步提高。如已出台招商政策、承诺优待条件不能兑现到位,政策的多变和制定政策的任凭性,行政执法的多头管理等现象还在肯定程度上存在,影响了政府的诚信形象和权威性。二是中介机构的二政府现象比较严峻。相当一部分中介机构是职能部门的二级单位,或与职能部门有紧密利益关系,导致在执业过程中实施垄断经营,不追求服务质量,不以企业为核心,而是为私利损坏投资者利益,也影响了政府职能部门在投资者心目中的公正形象和公信度。
。河西与河东相比,在中学校教育、技工人才培育等方面不占优势,但在高等教育、专业技术类等高端人才方面优势明显。
表2河西河东高校数量比较
学校数量
河西
河东
中学校(含技工学校)
66所
253所
高等学府(重点高校)
3
1
表32008年河西河东硕士以上毕业人数
毕业人数
河西
河东
硕士
2272人
568人
博士
371人
100人
。商务基础设施环境的好坏直接影响企业生产经营的效率和成本凹凸,是投资者打算投资意向的重要考量指标。从比较看,河西地区的商务基础设施明显差于河东地区(参考附图表9),主要表现在二个方面:一是物流、中介服务体系、企业融资、产业链条等产业服务环境较差。此次调查问卷显示:在物流配套方面,%,%;在中介服务体系方面,%,%;在融资便利度方面,%,%,尤其是经开区企业对融资便利度的满足度达到85%左右。
二是水、电、气、邮等基础设施环境较差。问卷显示:电力供应方面,%,%;水供应方面,%,%;生产经营交通条件方面,%,%;公交条件方面,河西地区的满足度为37%,%,高新区80%以上的受调查企业反映公共交通条件极差,严峻影响了这一地区的生产生活。同时,在调研座谈中,河西地区企业,尤其是相对偏远的企业普遍反映河西水压、电压、气压低,停水、停电、停气或因水压、电压、气压低而影响企业生产和居民生活的现象比较多,河东地区企业对这一现象的反映相对较少。如污水处理方面,河西地区污水综合处理管网不完善,目前,河西地区只有岳麓污水处理厂1个,2009年3月才投入试营运,望城泵站则2009年3月才完工。
四、产生的问题与缘由分析
目前河西投资环境上的不足给先导区建设主要带来了五个方面的问题。
(一)拆迁成本过高
拆迁成本高的缘由是一“高”一“低”两因素所致。“高”表现在拆迁成本高,拆迁成本高导致开发商建设成本高;“低”表现在基础设施配套程度低、商贸配套程度低、生活服务配套程度低,从而导致河西地区人气不足、生活不便,加之河西地区经济基础相对薄弱,购买力低,致使河西房地产销售价格低。这一“高”一“低”致使河西投资回报低,投资商投资欲望不强。导致拆迁成本高的缘由有两个。一是拆迁任务重、拆迁量大、拆迁时间紧;二是拆迁模式存在弊端。弊端体现在拆迁主体多元化,岳麓区依据属地原则负责拆迁事宜,先导区负责拆迁政策的制定、资金的供应,双方的利益诉求并不完全全都,导致拆迁进度缓慢。
河西(以先导区拆迁为样本)目前农村集体土地拆迁均价约为40万元/亩,税费12万元/亩,合计约为52万元/亩,依据55%比例的实际可用地量折算,目前先导区范围内真正可用来出让的土地的实际前期征拆成本约为70万元/亩。在进行基础设施综合配套以后,先导区范围农村集体土地的实际成本约达到100万元/亩左右;河东单位面积土地征拆成本与河西基本相同,同样约为100万元/亩,但由于河西人口密度比河东低,即人均土地占有量高于河东地区,因此依据可比价格计算,河东实际土地征拆成本低于河西地区,而且在土地出让价格上,河西比河东平均约低40%。河西平均每亩的土地增值收益要比河东地区低50万元以上。
(二)强揽工程难以遏制
强揽工程主要由于观念落后和制度上的弊端两个缘由造成的。落后观念主要是三个方面。一是当地农夫思想观念中“强龙不压地头蛇”的观念,造成强揽工程有恃无恐;二是乡村两级干部“肥水不流外人田”的观念,造成对强揽工程现象自由放纵;三是部分县区领导干部的地方爱护观念,造成对强揽工程“睁一只眼,闭一只眼”。
制度弊端表现在两方面。一是财政考核制度的不合理。当前的财政考核制度仍偏重于县区GDP、财税收入等指标的考核,而岳麓区历史上就存在财力不足问题,经常是“寅吃卯粮”,上年度财税靠下年度来透支,致使岳麓区经常有很大的内在动力扶持当地建筑企业的进展,以此增加地方GDP和财政收入;二是干部政绩考评制度的弊端。当前干部绩效考核仍以财税指标、GDP等指标为主,不是结合两型社会特征以绿色GDP来考核,使得干部为了自身的利益,虚报GDP和财政收入,以求保住自己的乌纱帽,不能、不敢、也不愿
“还庐山正面目”。
(三)项目推动难度大
项目推动难度大主要缘由有三个方面。一是同时开工的项目多、时间要求急、项目本身难度大、上级领导要求高,尽管岳麓区政府选派了1000多名干部全力推动项目建设,由于以上客观缘由的存在,收效照旧不抱负;二是与拆迁政策有关系。过去拆迁以60号令为主,现在适用的是103号令,而103号令真正大面积推开是从岳麓区开头的。但是,103号令又缺乏具体的实施细节,造成了拆迁工作的被动。同时,现行拆迁政策导致拆迁主体的期望不全都。就岳麓区而言,期望拆迁能尽快完成,政策的把握就相对宽松;就先导区而言,期望拆迁成本把握在最低限度,政策的把握就相对严格。这样一“松”一“严”,就导致拆迁时间延误、推迟;三是与体制有关系。目前,先导区在行政管理体制上存在三个需要处理的冲突:一是先导区管委会与市直部门的关系。目前通过市政府及各部门行政授权的方式已基本理顺。二是先导区管委会内部各部门的关系。经过一年的磨合与探究也已基本理顺。三是先导区管委会与高新区、岳麓区、望城县、宁乡县的关系。第三个关系的处理目前的确存在诸多问题,核心是先导区管委会相对两区两县,其定位到底是一个领导管理机关,还是协调服务机关,或者是与他们平行的开发建设实施主体。目前的现状是没有一个格外明确的定位,从而在先导区范围内实际上形成了几个利益主体,产生了一些冲突。
(四)产业进展速度缓慢
产业进展不容乐观,主要表现在五个方面。一是产业进展思路模糊、定位不准。当前岳麓区也在大力进展工业,这与高新区产业结构趋同。岳麓区在进展第三产业过程中,又只是进展唯一的房地产业,没有着眼于现代服务业的进展,三产业结构格外单一;二是缺乏全局性战略性的重大项目。目前高新区产业进展的最大弊端在于缺乏全局性战略性的重大项目,小项目带动效应弱。产业进展的历史表明,