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【本章的特点】■考题所占分值大■理论性格外强,技术含量高■计算题多,难度大 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对收益法,包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、生疏和把握程度。 考试内容 第一节 收益法概述 一、收益法的含义生疏 二、收益法的理论依据生疏 三、 四、收益法估价的操作步骤生疏 其次节 酬劳资本化法的公式 一、酬劳资本化法最一般的公式把握 二、净收益每年不变的公式把握 (一)收益期限为有限年的公式 (二)收益期限为无限年的公式 (三) 三、 四、 五、净收益按肯定数额递减的公式生疏 六、净收益按肯定比率递增的公式把握 七、 八、预知将来若干年后的价格公式把握 第三节 收益期限的确定 第四节 净收益的求取 一、 二、 三、、保守和最可能估量 四、净收益流模式的确定生疏 第五节 酬劳率的求取生疏 一、酬劳率的实质 二、 第六节 直接资本化法 一、直接资本化法概述生疏 (一)直接资本化法的含义及其基本公式 (二) 二、资本化率和收益乘数的求取方法生疏 三、资本化率与酬劳率的区分和关系把握 四、 第七节 投资组合技术和剩余技术把握 一、 二、 第八节 收益法总结和运用举例 一、收益法总结 二、收益法运用举例
第一节 收益法概述
。也称为收益资本化法、收益还原法,是依据估价对象的预期将来收益来求取估价对象价值的方法。 将猜测的将来收益转换为价值,类似于依据利息倒推本金,称为资本化。 主要方法:直接资本化法和酬劳资本化法 收益法的本质是以房地产预期将来收益为导向求取房地产价格,测算出的价值称为收益价格
(生疏) 预期原理——打算房地产当前价值的,重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况,而是房地产基于市场的将来所能带来的收益。 基本思路:将估价时点视为现在,那么现在购买一宗有肯定期限收益的房地产,预示着其将来的收益期限内可以源源不断地猎取净收益。假如现有一笔资金可与这将来肯定期限内的净收益的现值之和等值,则这笔资金就是该宗房地产的价格收益性房地产价值凹凸的打算因素(三因素):将来净收益的大小,获得净收益期限的长短,获得净收益的牢靠性(也就是风险)。
例题:(推断题)房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化,难以在计算净收益时予以考虑,但可通过选取较高的酬劳率或资本化率予以考虑。【2009年真题】 提示:参见教材P210、211
[答疑编号500434070101]
『正确答案』错误『答案解析』假如选取较高的酬劳率或资本化率,会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益,反而还降低了这种无形收益。应当是选取较低的酬劳率或资本化率。
(把握)收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有猎取收益的潜在力量即可。——房地产将来的收益和风险都能够较精确     地量化(猜测)(生疏) 搜集并验证可用于猜测估价对象将来收益的有关数据资料。 猜测估价对象的将来收益(净收益)。 求取酬劳率或资本化率、收益乘数。 选用适宜的收益法公式计算收益价格。
其次节 酬劳资本化法的公式
(把握)■一般公式——收益法的原理公式-V:房地产在估价时点的收益价格-A:房地产的将来净运营收益-Y:房地产的酬劳率-n:房地产的收益期限-V:房地产在估价
在实际估价中,一般酬劳率长期维持不变,所以公式简化为: 后面各种公式均是此公式的特例。
以上均假设净收益发生在期末,照实际发生在期初,则公式变形为 公式中的A、Y、n应全都,而且一般以年为单位
(把握)
【例7-1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用期限为50年,不行续期,至今已使用了6年;估计利用该宗房地产正常状况下每年可获得净收益
8万元,%。请计算该宗房地产的收益价格。 提示:参见教材P216
[答疑编号500434070102]
【解】该宗房地产的收益价格计算如下:
净收益每年不变的公式的作用:直接用于测算价格。用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格之间的换算。 某公司5年前与一办公楼全部权人签订了租赁合同,租用其中1000m2的面积,商定租赁期限为20年,第一年租金为24万元,以后每年租金在上一年的基础上增加1万元,从第8年开头,租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2,假设折现率为10%。请计算目前该承租人权益价值。【2008年真题】 提示:参见教材P216
[答疑编号500434070103]
『答案解析』也就是租赁权价值。 年租金=30*12*1000=36万元
【重点】不同期限房地产价格之间的换算已知无限年期的价格,求有限年期的价格 在不同年期之间换算。 两房地产酬劳率相等时, 两房地产酬劳率不相等时,
例题:教材217页例7-3 提示:参见教材P217
[答疑编号500434070104]
答案: 解析:
己知某收益性房地产的收益期限为50年,酬劳率为8%,价格为4000元/m2:若该房地产的收益期限为40年,酬劳率为6%,则其价格最接近于( )元/m2。【2006年真题】 提示:参见教材P218
[答疑编号500434070105]
『正确答案』D 另外一种思路。由于这种房地产的年收益总是一样的,所以先求出年收益,再依据新的年期和折现率计算其价值。4000=A/8%×[1-(1+8%)-50],解得A=%×[1-(1+6%)-40]=4920
用于比较不同期限房地产价格的凹凸。P219例7-5 提示:参见教材P219
[答疑编号500434070106]
答案:
用于市场法中因期限不同进行的价格调整。P219例7-6 提示:参见教材P219
[答疑编号500434070107]
答案:
用于计算在某种酬劳率下,收益期长到何时,有限期的价格接近于无限年的价格。(把握) 收益期限为有限年的公式-t:净收益有变化的期限
收益期限为无限年的公式-t:净收益有变化的期限 适用范围:依据估价对象的经营状况,对其在将来3~5年或可以猜测的更长时期的净收益做出估量,并且假设从今以后的净收益将不变,然后对这两部分净收益进行折现处理,计算出房地产价格
【例7-7】某宗房地产的收益期限为38年,通过猜测得到其将来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,从将来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右,该类房地产的酬劳率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。 提示:参见教材P221
[答疑编号500434070201]
【解】该宗房地产的收益价格计算如下:
【例7-8】通过猜测得到某宗房地产将来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,从将来第6年到将来全部每年的净收益将稳定在35万元左右,该类房地产的酬劳率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。 提示:参见教材P221
[答疑编号500434070202]
【解】该宗房地产的收益价格计算如下: 与例7-,例7-(-=)
(生疏) 收益期限为有限年 公式: 公式的假设前提 净收益将来第1年为A,此后按数额b逐年递增,至将来第n年为A+(n-1)b 酬劳率为Y,Y不等于零 收益期限为有限年n 收益期限为无限年 公式: 公式的假设前提 净收益将来第1年为A,此后按数额b逐年递增,至将来第n年为A+(n-1)b 酬劳率大于零为Y 收益期限为无限年
(生疏) 公式:-b:净收益逐年递减的数额-将来第n年的收益:A-(n-1)b 假设前提 净收益将来第1年为A,此后按数额b逐年递减,将来第n年的价值为A-(n-1)b 酬劳率为Y,Y不等于零 收益期限为有限年n,且n小于等于A/b+1 确定合理经营期 年净收益为零时的期限A-(n-1)b=0,求出n 【例7-9】估计某宗房地产将来第一年的净收益为16万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益期限可视为无限年,该类房地产的酬劳率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。 提示:参见教材P222
[答疑编号500434070203]
【解】该宗房地产的收益价格计算如下: 【例7-10】估计某宗房地产将来第一年的净收益为25万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上削减2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定状况下的净收益;假如酬劳率为6%,请计算该宗房地产的收益价格。 提示:参见教材P223
[答疑编号500434070204]
『正确答案』该宗房地产的合理经营期限n计算如下: 令A-(n-1)b=0 有25-(n-1)×2=0n=25÷2+1=(年) 该宗房地产第13年的净收益为:A-(n-1)b=25-(13-1)×2=1(万元) 该宗房地产第14年净收益为:A-(n-1)b=25-(14-1)×2=-1(万元) 所以合理经营年限为
。 该宗房地产的收益价格计算如下:
(把握) 收益期限为有限年的公式g:净收益逐年递增的比率,将来第n年的净收益为A(1+g)n-1 ,﹤ 如g=Y时,V=A×
【例7-11】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建筑的,土地使用权剩余年限为48年;估计该房地产将来第一年的净收益为16万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%;该类房地产的酬劳率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。 提示:参见教材P225
[答疑编号500434070205]
『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下: 收益期限为无限年的公式
【例7-12】估计某宗房地产将来第一年的净收益为16万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%,收益期限可视为无限年,该类房地产的酬劳率为9%,请计算该宗房地产的收益价格。
[答疑编号500434070206]
『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下:
(生疏)■收益期限为有限年的公式■收益期限为无限年的公式 有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE□有限年期的公式-I:有效毛收入-E:运营费用-gI:I逐年递增的比率-gE:E逐年递增的比率 有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等,或者一个逐年递增另一个逐年递减 无限年期的公式 【例7-13】估计某宗房地产将来第一年的有效毛收入为20万元,运营费用为
12万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%,运营费用增长3%,收益期限可视为无限年,该类房地产的酬劳率为8%,请计算该宗房地产的收益价格。 提示:参见教材P227
[答疑编号500434070207]
『正确答案』该宗房地产的收益价格计算如下: 合理经营期限的确定
【例7-14】估计某宗房地产将来每年的有效毛收入不变,为16万元,运营费用第一年为8万元,此后每年会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的酬劳率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。 提示:参见教材P2237
[答疑编号500434070208]
『正确答案』由于肯定期限之后,该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入,所以在计算其收益价格之前,先计算其合理经营期限n: 由于I-E(1+gE)n-1=0 所示16-8(1+2%)n-1=0n=36(年) 该宗房地产的收益价格计算如下: 注:=2时求得的值,相当于使用年限N减去1后的值,请勿混淆。
(八个公式)(把握)-V:房地产现在的价格-Ai:房地产将来t年期限的净收益,简称期间收益-Vt:房地产在将来第t年末的价格-t:持有房地产的期限 公式二:上式中净收益每年不变为A,
公式三:难以猜测将来的价格,而能猜测将来价格相对于当前价格的变化率,增值率为△(了解)
公式四:假如猜测的是将来价格每年上涨率为g,即Vt=V(1+g)t 公式五:净收益不是每年不变,而是按肯定的数额b递增 公式六:净收益假如按肯定的数额b递减, 公式七:净收益假如按肯定的比率
g递增 公式八,净收益假如按肯定的比率g递减
【例7-15】某宗房地产现行的价格为2000元/m2,年净收益为200元/m2,酬劳率为10%,现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站,该火车站将在6年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区,同类房地产的价格为5000元/m2。据此估计新火车站建成投入使用后,新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。 提示:参见教材P230
[答疑编号500434070209]
『正确答案』获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下: 可见,该宗房地产在获知兴建火车站之后,价格由2000元/m2上涨到3693元/m2
【例7-16】某写字楼过去的市场价格为12000元/m2,目前房地产市场不景气,其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。猜测房地产市场3年后会回升,那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2,转让该写字楼的税费为市场价格的6%。假如投资者要求该类投资的酬劳率为10%。恳求取该写字楼的价值。 提示:参见教材P230
[答疑编号500434070210]
【解】该写字楼目前的价值求取如下:
【例7-17】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期,在此最终2年的租期中,每年可收取净租金80万元(没有费用支出),到期后要拆除作为商业用地。估计作为商业用地的价值为1100万元,拆除费用为50万元,该类房地产的酬劳率为10%。恳求取该旧办公楼的价值。 提示:参见教材P230
[答疑编号500434070211]
【解】该旧办公楼的价值求取如下:
【例7-19】某宗收益性房地产,猜测其将来第一年的净收益为24000元,将来5年的净收益每年增加1000元,价格每年上涨3%,%。恳求取该宗房地产当前的价格。
[答疑编号500434070212]
『正确答案』选用下列公式求取该宗房地产当前的价格: 依据题意已知:A=24000(元)b=1000(元)t=5(年)VT=V(1+3%)5(元)Y=% 将上述数据代入公式后计算如下: 对上述等式进行合并同类项并计算后得到:V=(元) 公式适用条件 一是用于房地产目前的价格难以知道,但依据进展前景比较简洁猜测其将来价格或将来价格相对于当前价格的变化率的状况 二是对于收益期较长的房地产,不是依据其收益期来估价的,而是先确定一个合理的持有期,然后猜测持有期的净收益和持有期末的价值,再将他们折算为现值。
第三节 收益期限的确定
收益期限是估价对象自估价时点起至预期将来可以获得收益的时间。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。
三种状况的处理: 两者同时结束,以其共同的期限作为收益期限。
建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时,房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限,计算的房地产价值,加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。
建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时,出让合同中未商定不行续期的,房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值,加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值 出让合同中已商定不行续期的,以土地使用权剩余期限为收益期限
第四节 净收益的求取
(把握) 基于租赁收入测算净收益——投资法 基于营业收入测算净收益——利润法 对于既有大量租赁收入又有营业收入的,:净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用相关概念:净收益潜在毛收入空置和收租损失有效毛收入运营费用 运营费用的构成:房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本,以及为承租人供应服务的费用。
运营费用与会计上成本费用的区分(四个不包括)不包含抵押贷款还本付息额,如扣除为税前现金流量 不包含折旧(不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销,但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧) 不包含改扩建费用——可用假设开发法来测算改扩建项目 不包含所得税——与特定业主经营状况相关,所得税后称为税后现金流量 两个重要指标:可以通过市场提取法获得 净收益率=1-运营费用率 某商铺建筑面积为500m2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的酬劳率为10%。该商铺的价值为( )万元。【2006年真题】 提示:参见教材P216、P233
[答疑编号500434070301]
『正确答案』A 年租金收入=500×120×12=72(万元) 运营费用=72×25%=18(万元) 净收益=72-18=54(万元)
【多选题】某写字楼的租金为每日每平方米3元,电费、物业管理费由承租人负担,水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益,应减去的运营费用包括( )。【2008年真题】 提示:参见教材P234
[答疑编号500434070302]
『正确答案』CDE
特点:业主与经营者为同一主体,房地产租金与经营者利润没有分开 与租赁收入测算净收益的区分 潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入 (把握) 出租的房地产净收益的求取 计算公式:净收益=租赁收入-由出租人负担的费用 租赁收入(2项):租金收入、租赁保证金或押金的利息 出租人负担的费用(6项):修理费,管理费,保险费,房地产税,租赁费用,租赁税费。 现实出租人负担的费用——名义租金,计算时要转变成实际租金——由双方在租赁合同中商定。 【单项选择题】某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入500万元,年房屋折旧费30万元,修理费、保险费、管理费等50万元,水电供暖费等40万元,营业税及房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同商定,保证合法、平安、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元.【2009年真题】 提示:参见教材P236
[答疑编号500434070303]
『正确答案』D『答案解析』水电供暖费,不是真正的房租,抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-30-50-65=355
营业的房地产净收益的求取 商业经营的房地产:净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润 工业生产的房地产:净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-