合肥阿奎利亚地产项目营销推广执行方案.pptx

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——泛城顾问
2007年营销推广执行方案
提报结构
认知
营销执行
明确目标
提报结构
认知
认知——市场认知
市场认知
2006年,合肥楼市供应中以蜀山区最大,产品线亦最为丰富。瑶海区紧随其后,以小户型供应为主。庐阳、包河供应量最小。
需求消化结构与供应结构配比基本相同。其中供应稀少的庐阳区需求大于供应,小户型项目云集的瑶海则需求略低于供应,表明两区存在大量高端需求受区内供应限制,将被迫向外寻求出路。
2006年合肥房地产市场供应需求概况
2002-2006年合肥楼市总体价格走势
2006年合肥新建商品住宅的销售均价为3269元/平方米,延续了近年的上涨的态势,但涨速趋缓。回顾2002年至2006年合肥新建商品住宅的均价,分别为2013元/平方米、2341元/平方米、2957元/平方米、3189元/平方米以及3269元/平方米,%、%%%。
认知——自我认知
自我认知
阿奎利亚面临的现状和高低端方向之争
截止2007年2月中,阿奎利亚共计实现销售7545万元,%,%,显示大面积单位全面滞销。
鉴于以上原因,二期规划全面走向低端,并已在小面积公寓单位积累了一定数量的认筹。这一战略的转变是祸是福?它究竟将给阿奎利亚带来什么?
从国内众多城市的地产发展经验来看,郊区大盘,尤其是未形成开发热点的生地郊区大盘,走低端路线者鲜有成功的例子。此亦为一普遍规律。我们认为一期大面积单位的滞销并非定位失位所致,而是由执行层面出现的系统性失误造成的。若因此走向低端必将导向更严重的失败。
1
3
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本项目具备成为高端项目的所有潜质
经验证明在这样的区域、这样的生地走低端路线必遭失败
只有做高端才是实现阿奎利亚复兴的唯一出路
高端路线——实现阿奎利亚复兴的必由之路
合肥高端市市场区域战战略图
大蜀山高端端片区
本案
蜀山南大片片区由于区区位较远,,庐阳传统统高端区、、瑶海传统统高端区由由于存续时时间已长、、规模较小小,对本案案的竞争影影响有限。。
大蜀山片区区是近年形形成的合肥肥高端热点点片区,拥拥有得天独独厚的生态态景观资源源,规模大大,配套渐渐趋成熟,,辐射力较较强,客户户以蜀山和和本省外地地客户为主主。
包河高端片片区
包河北片区区近年规模模增长迅速速,众多高高端项目陆陆续推出,,售价节节节攀升,高高层售价高高居全市之之首。由于于地缘接近近,对庐阳阳、瑶海两两区高端客客户形成极极大吸引力力。
本案地处市北郊野,尚未形成高端市场热点。但项目周边自然生态资源非常丰富,且与传统庐阳商圈若即若离,具备高端项目的所有先天潜质。一旦运作得当,即可对瑶海、庐阳等高端市场形成强大冲击。
除此外,近近年合肥高高端住宅市市场对省内内的吸引力力日渐加大大。
05年年始始《《合合肥肥晚晚报报》》及及新新地地产产交交易易网网连连同同淮淮南南、、淮淮北北等等地地市市媒媒体体《《淮淮河河早早报报》》、、《《皖皖北北矿矿工工报报》》等等地地市市媒媒体体展展开开多多次次优优秀秀楼楼盘盘的的推推介介活活动动,,组组织织了了千千余余人人次次地地市市购购房房者者到到肥肥参参观观选选房房,,取取得得较较好好的的反反响响。。