规避物业设施设备维修责任风险.docx

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如何躲避物业设施设备修理责任风险
物业设施设备风险是指在物业治理区域内,在物业设施设备治理使用过程中,由于工程工程建筑中存在的固有瑕疵或物业治理效劳中的失误,特殊是物业使用人在使用物业相关设施设备中的不当行为所造成的风险以及不行预见的自然灾难所造成的风险。
由此引发的突发紧急大事有:房屋主体安全,突发性停水、停电、停气,水管锈蚀渗漏、爆裂,煤气泄漏,消防报警,设施损坏、伤人、自然灾难、公共卫生破坏等等。
设施设备修理责任风险躲避
物业效劳公司对治理区域内的设备设施修理责任风险防范的根本措施为,交接过程中进展查验应明确责任范围、重点部位设置警示标识、定期检查消退隐患、加强设备运行治理、做好巡查与修理记录的治理、专项治理外包以及购置保险,做到“谋划在前,对症下药”,提高风险防范力量。
明晰边界削减责任纠纷。《物业治理条例》第五十二条规定:“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法担当物业治理区域内相关管线和设施设备修理、养护的责任”。因此,物业效劳企业承接新工程时,首要工作是要确认物业治理区域的产权关系和专营公司的设施设备状况,其应由专营单位自行修理、养护。除了专营单位对设施设备担当修理、养护责任外,物业效劳企业应当依据法定责任、商定责任确认物业治理范围,不是只要在物业治理区域就都是物业效劳企业的治理义务。
明确职责降低治理风险。物业效劳企业应当加强对员工进展物业治理学问、技能、物业治理法律、法规、物业风险防范、物业效劳意识等方面学问的学****培训,以降低企业的运营风险。许多时候,工作中的一个小瑕疵往往会使物业效劳企业面临赔偿风险。例如,某业主起诉物业,因没有根据《物业效劳合同》的商定,供应24小时楼宇巡查等效劳,且案发前很长时间,小区的可视对讲系统均损坏未能得到修理,致使两名嫌疑人进入小区作案,物业效劳企业应当担当相应的责任,故法院判决物业效劳企业赔偿业主经济损失。
保险转嫁修理责任风险。物业效劳定期检查和有效排查潜在的各种风险,是避开法律风险的最有效手段,做到不放过任何隐患。将一些存在高度危急的重要设施,外包给专业检修和质保机构,由其担当因质量修理引发的责任事故。对于某些特别产品的严峻危害可能性,可以购置相关的保险进展转移风险。《公众责任保险》和《物业治理责任保险》都可以对物业治理企业在物业效劳过程中,发生的突发事故的损失进展赔偿。这两种保险,均为物业治理企业转移突发大事损失的风险。
突发紧急大事的处理原则
1、根据预先制定的处理预案实施处理尽可能地掌握事态扩大和扩散,把损失和危害降到最低限度。
物业设施设备治理典型紧急大事处理预案包括:火警、火灾应急处理程序;电梯故障困人应急处理程序;故障停电应急处理程序;故障停水应急处理程序;监控、防盗系统故障应急处理程序;燃气泄漏应急处理程序;浸水、漏水应急处理程序。
紧急大事处理预案编制核心内容包括:对紧急状况或事故及其后果的猜测、辨识和评估;规定应急救援各方组织的具体职责;应急处理中的组织措施和技术措施;应急处理行动的指挥与协调;应急处理中可用的人员、设备、设施、物资、经费保障和其他资源,包括社会和外部资源等;在紧急状况或事故发生时爱护生命好、财产和环境安全的措施;现场恢复;应急培训和演练,法律法规的要求等。
2、以拯救人员安全为第一,保障财产安全为其次。
3、处理紧急大事的人员应准时坚决处理,不消极回避。
4、处理紧急大事应有统一现场指挥调度。
5、应随大事进展过程的变化敏捷把握预案的实施。
6、处理大事应以不造成新的更大损失为前提。
篇2:游泳池设备修理保养规程

标准游泳池设备保养工作,保障游泳池设备各项性能完好。

游泳池设备保养治理


,否则应烘干处理或修复。
,如有则应更换同型号规格轴承。
,如有则应修整处理。
。
,如脱漆严峻则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。

,如有阻滞现象,则应加注润滑油。如有特别摩擦声响,则应更换同型号规格承。
,如有卡住、碰撞现象,则应更换同规格水泵叶轮。假如轴键槽损坏严峻,则应更换同规格水泵轴承。
,如是则应加压盘根。
。
,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。
,如损坏则应更换。
,如松弛则应拧紧。

工程技术员每年应对游泳池设备房的掌握柜进展二次清洁、保养。
,洁净干抹布清洁柜内全部元器件,清洁掌握柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物。
、紧固全部接线头,对于烧蚀严峻的接头应更换。
,是否有脱落现象,如是则应整改。

1)去除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。
2)去除触头外表及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严峻不能正常工作的触头应更换。
3)清洁铁心上的油污及脏物。
4)检查复位弹簧状况。
5)拧紧全部紧固件。
6)检查接触器线圈是否烧坏,通断正常、敏捷,是否符合使用要求。

1)用500V摇表测量绝缘电阻,,否则应进展枯燥处理。
2)外壳应牢靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。

1)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换。
2)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,达不到要求的应更换。
3)检查热继电器线圈是否烧坏,通断正常、敏捷,是否符合使用要求。

1)用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于100兆欧,否则应烘干处理。
2)去除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,假如灭弧罩裂开则应更换。
3)自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动局部与灭弧室的零件应无卡住现象。
4)检查触头外表是否有小的金属颗粒,如有则应将其去除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。
5)定期对自动空气开关(带漏电爱护装置)进展试验,是否符合使用要求。
、信号继电器修理保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查两者的动作是否牢靠,(若有线圈则检查线圈是否烧坏)输出信号是否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
、指示仪表修理保养
1)检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换同规格的小灯泡。
2)检查各指示仪表是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
、止回阀的修理保养

1)检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫。
2)检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应更换加压黄油麻绳。
3)对阀门阀杆加黄油润滑。
4)对锈蚀严峻的阀门(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
5)检查阀门开关是否敏捷及在正常开关位置,否则应进展调整或更换。

1)检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换。
2)检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧。
3)检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严峻则应处理重新油漆。
4)检查止回阀安装方向是否正确,动作应敏捷牢靠。

,否则应拆开潜水泵或排污泵,对线圈进展烘干处理。
,如已老化则应更换。
,如转动时有明显的特别声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格的轴承。
、排污泵外壳,如锈蚀严峻则应在外表处理后重新油漆一遍。
、排污泵上所连接的软管是否坚固,如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的全部螺母。
(每年10月进展一次)
,否则应整改。
,否则应加强。
,如脱漆较严峻则应重新油漆一遍。
,如漏水则应处理(更换胶垫)。
,可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。
、完整、标准地记录在《游泳池设备设施修理保养记录表》内,于每次修理保养后3天内整理成册存档,保存期为1年。

QR-SB-014《事故报告》
QR-SB-021《游泳池设备设施保养记录表》

篇3:供配电设施设备修理保养标准作业程序
一、目的
标准供配电设备设施修理保养工作,确保供配电设施设施各项性能良好。
二、适用范围
适用于物业部辖区内供配电设备设施的修理保养。
三、职责
1、治理处主任负责审核《供配电设施设施修理保养年度规划》并检查该规划的执行状况。
2、工程部主管负责组织制定《供配电设备设施修理保养年度规划》并组织监视、实施该规划。
3、变配电室组长/值班电工负责对供配电设施进展修理保养。
4、事务部负责向有关用户通知停电的状况。
四、程序要点
1、《供配电设备设施修理保养年度规划》的制定
(1)每年的12月15日前,由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起讨论、制定《供配电设备设施修理保养年度规划》制定的原则:
(2)《供配电设备设施修理保养年度规划》制定的原则:
①供配电设备设施使用的频度;
②供配电设备设施运行状况(故障隐患);
③合理时间(避开节假日、特别活动日等)。
(3)《供配电设备设施修理保养年度规划》应包括如下内容:
①修理保养工程及内容;
②详细实施修理保养的时间;
③估计费用。
2、对供配电设备设施进展修理保养时,应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业程序》,按《供配电设备设施修理保养年度规划》进展。
3、高压开关柜、变压器的主要修理保养工程由外委完成,外部清洁及局部外部附件的修理保养由变配电室值班电工负责,低压配电柜的修理保养由变配电室值班电工负责。
4、变压器修理保养
(1)外委修理保养:每年的11月份托付供电公司对住宅小区内全部变压器进展测试、试验等工程的修理保养,此项工作由变配电室值班电工负责监视进展,并将结果记录在《供配电设备设施修理保养记录表》内。
(2)外部修理保养:每年的4月份、10月份对小区内全部变压器外部进展一次清洁保养:
①测定变压器线圈的绝缘电阻,如发觉其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时,应作绝缘油试验(对外托付试验),如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新奇的合格绝缘油后,假如变压器的绝缘电阻还低于120m,则应对变压器线圈进展处理(外委完成);