《物业管理师》社会保障.pdf

基础部分
单元物业管理概述
国外及香港地区的物业管理
英国的物业管理
一般认为,物业管理起源于世纪年代的英国。工业革命推动了当时英国经济的迅
速发展,大量农村人口涌入工业城市,由于人口迁移速度太快城市建筑规模和配套设施无法
承受巨大压力,造成了严重的房荒。一些开发商相继修建了简易住宅,以低廉租金出租给工
人家庭使用。工人居住生活环境恶劣,人为破坏房屋设备、设施的现象时有发生,而且工人
们拖欠租金的现象严重,业主的利益得不到保障。业主们对损坏的设备、设施维修、养护不
及时,治安、卫生方面也无人管理,使本来很差的居住条件更加恶劣。当时有一位名叫奥克
维娅希尔( 的女士为其名下出租的物业制定了一套较为有效的管理办法,要
求承租人严格遵守。而作为出租人的希尔女士也及时对损坏的设备、设施进行修缮,使承租
人的居住环境得到改善。她的行为对当时英国的社会环境产生了积极的影响。自此以后,物
业管理工作逐步被业主和政府所重视。英国不仅是物业管理的诞生地,而且在物业管理模式
上形成了自己的特色,突出的特色是依法管理。英国在房地产管理方面常见的法律、法规就
有多种。《城乡规划法》及“土地开发许可制”,对土地的取得、处置、征用、开发等做
了具体的规定,要求房地产开发必须符合城市规划,必须保护好环境,不得与公共利益相抵
触等。
)美国的物业管理
真正意义上的物业管理的产生应追溯到世纪末期的美国。世纪末,美国的经济得
到了迅速发展,伴随着建筑科技水平不断提高,一幢幢高楼拔地而起。这些高层建筑物附属
设备多,结构复杂,对其日常维修养护、管理工作量都比较大,要求管理人员具有一定的专
业性、技术性。特别是这些建筑物往往不是一个业主所有,而是属于多个业主,有时由数十
个或数百个业主共有。因此,帮助业主选择有能力和讲职业道德的物业管理公司及管理人员
成为迫切需要。年, 世界上第一个物业管理组织芝加哥建筑物管理人员组织
宣告成立。在以后三年中,该组织先后
在底特律、华盛顿和克利夫兰举行年会,由此推动成立了美国第一个全国性的业主组织
“建筑物业主组织”和的成立及其积极的
工作,意味着专业物业管理机构开始出现,并在物业管理发展的初期明确了两者的法律与经
济关系,推动了美国物业管理。在这两个组织的基础上,美国又成立了“建筑物业主与管理
人员协会”。它是一个地方性和区域
性组织的全国联盟,代表在物业管理过程中业主的利益。美国专业物业管理人员认为,业主
和管理者在一个协会中,可以加强彼此的了解,从而达到在管理工作中的理解和相互协作;
并认为业主和管理者的目的是一致的,都是为了确保物业的正常运行,为了使物业保值、增
值,为了创造一个良好的居住环境和工作环境。这个协会可以提供许多行业内的信息,而且
还经常开办一些专题讲座和教育课程,因此颇受业主欢迎。
美国的物业管理公司大多数为私人所开办,因而只要符合和具备申请资格,便可取得营
业执照,从事物业管理工作。
日本的物业管理
日本的物业管理是从第二次世界大战以后开始的。战争结束后,日本作为战败国由美国
人管理,其中也包括楼宇管理。世纪年代后,日本经济开始复苏,于是日本人渐渐地
接管了部分楼宇管理工作。年日本第一座高层楼宇建成,并且由日本管理公司管理。
年到年是日本物业管理最兴旺的时期,先后有几个较大规模的物业管理协会成立,
其中包括东京大楼管理业协会、全国大楼管理业协会以及日本高层住宅管理业协会等。这个
时期日本的物业管理在日本的经济发展中起到了积极的作用。紧张忙碌一天的人们拖着疲惫
的身躯回到环境舒适、安全清洁的居住区,感到特别的轻松、愉快。
日本的物业管理还受到政府的高度重视,先后颁布了一系列有关法令法规,并不断加以
修正、完善,以规范物业管理行为。年,日本政府颁布了《大楼管理法》,其内容包
括:环境卫生、管理教育、设备管理、劳资保险、管理公司的登记制度。之后,建设部门又
先后制定了《中高层商品房共同管理业务处理准则》,并定期进行检查和监督,以确保物业
管理的各项工作内容能符合有关条例的要求。
目前,日本物业管理已具有划时代特征。首先,物业管理具有超前意识。日本物业管理
协会在房屋设计、规划阶段开始早期介入,他们从管理的角度对规划、设计提出有意义的建
议;在房屋出售时,物业管理协会又事先制定出年的维修养护计划。其次,采用先进的
管理技术和设备。为了推进日本物业管理运作规范化,日本物业管理协会都建有自己的办公
楼、培训中心,并由专职工作人员编写、出版行业杂志、培训教材等。协会一方面重视行业
内物业管理人才的培训,使