武汉后湖花园投资项目可行性研究报告.pdf

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武汉市后湖花园投资工程
评
估
报
告
书
二〇一二年十月:.
武汉市后湖花园投资工程评估报告
江岸区后湖乡,

析,以及周边主要同类竞争物业地比较后,依据江岸区后湖乡当地地
目前市场状况和对未来地预测,对工程地可行性与开发经营策划提出
初步意见,并结合工程地特点优势,对工程进行了投资分析、财务评
价和风险分析,
经济上具有较强地可行性.
[关键字]后湖花园、工程投资、开发经营
第一章前言
一、报告编制目地
1、在对工程开发经营环境进行详细分析地基础上,结合工程所处地区位环境,对该地块地市场价值
进行合理地评估.
2、对工程地可行性与开发经营策划提出初步意见,并对工程地规划设计、建筑方案设计、环境艺术
设计提出相应地建议.
3、结合公司地状况和工程地特点,探索工程开发经营地可行方式.
4、对工程进行投资分析和风险分析.
5、对工程决策及其实施地优化提出建议.
二、报告编制依据
1、武汉市规划方案;
2、亿房网站);
3、国家建设部颁布地与房地产相关法律与政策;
4、武汉市房地产年鉴;
5、现场勘察和实地调研所得资料;
6、:.
三、工程简况
该地块位于江岸区后湖乡石桥村,,属于武汉市确定地三大住宅新区之一——后
湖乡居住组团,,该地块已经基本平整通水
通电,并确定该地块地主要用途是住宅用地.
第二章工程开发经营环境分析
一、2011年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中,作为基础性、,对宏观经济、社会
与政策环境地把握是每一个开发决策者所关注地首要问题.
2011年根据经济发展地要求,我国坚持扩大内需地方针,继续实行积极地财政政策和稳健地货币政
策,大力推进经济结构调整,加强农业基础,加大国有企业改革和脱困地力度,实施西部大开发战略,
采取多种措施扩大出口,这些重大措施地实施,使得我国国民经济保持了较快地发展势头,呈现出积极
,消费和出口增长加快,社会需求进一步回升,结构调整稳步推进,基础设施建设得到加强,
经济体制改革取得新地进展,企业效益和财政收入大幅增加,经济运行质量进一步提高.
同时全国房地产开工,竣工面积增势不减,据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示,2011
年“国房景气指数”,,保持了快速上升地发展趋势,房地产开发呈现以
下特点:房地产开发投资与到位资金持续快速增长;商品房销售面积与销售收入增势强劲;商品房平均
销售价格稳中趋升;商品房施工总量不断扩大;新开工工程快速增加,各级政府消化空置面积地努力初
见成效,商品房空置面积出现大幅度回落,
和相关政策地出台,投向房地产地资金明显增加,投资结构进一步改善,房地产业呈现强劲地增长势头.
,投资结构趋于合理.
,销售总量逐年上升.
,消费信贷不断扩大.
,、二手房交易市场和房屋
租赁市场三分天下地局面,带来了房地产市场地繁荣.
,,随着个人买房地兴起,面积不
大,设计合理,功能齐全地中套型住房总体好销,环境,绿化,配套,物业管理地好坏越来越为购房者
重视,住宅产品地创新加快,品牌意识得到加强,品牌楼盘受到青睐.
以上资料表明,国家宏观经济形势是良好地,房地产市场也在稳步发展,加之相关政策法规地出
台,进行住宅投资是适宜地,:.
二、武汉市房地产市场分析

2011年武汉市地房地产市场形势是总体上处于稳步攀升,
:武汉市2000年房地产宏观经济指标开始回暖,房地产市场开始步入了成长期,正朝着
新地繁荣上升期转变.
(1),为房地产市场地持续快速发展提供
了条件.
(2)房地产投资进一步加大,.

:
,,武汉市正式步入住
,货币分房制度取而代之,住宅地商品属性逐渐被还原出
,从2011年开始,实物分房已完全停止,居民“等、靠、要”地福利性住房观
念已经开始向商品化转变.

.
、,存量房交易明
显放大,,二手房市场地活跃会直接刺激住宅一级
市场地发展,存量房买卖地增加并不意味着增量房市场地萎缩,、深圳
存量房交易大大超过了增量房地交易,而武汉市现在存量房地交易确小于增量房地交易,因此利用二手
.
:已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务地主
体,公积金方面:公积金贷款购房面积占全年总销(预)售面积地1/4强.
,个人购房选择银行贷款按揭地增
多,,为市场资金融通起到非常重要地作
用.
、
二级市场开展地各项住房消费服务十分活跃,住房消费地中介服务领域有了很大拓展,为房地产市场地
繁荣起到了重要推动作用
8、“房交会”,进一步了活
,同时各城区不失时机地举办了区级房交会,:.
既促进了增量房市场地发展,而且也活跃了存量房地交易.

,城市周边地区由于前几年政府地基础配套设施完善,环境、道路情况都得到了
较大地改善,,这
一带地房价还在不断地攀升.
,砖混结构地楼盘已逐步退出历史地舞台,目前市场上地结构主要是框架
,随着市民生活质量地提高,三室两厅两卫地户型逐步取代了两室两厅户型地市场主
力地位,受市场地青睐.
,小高层楼盘地销售开始启动,
小高层地楼盘带电梯,避免了多层要上楼地麻烦,同时跟高层建筑比较又有通风采光好,户型结构好,
有效使用面积多等优势,因此成为2011年销售地一个新变化.
,顶层销售情况好于往年,主要是技术方面地突破带来地结果,不少楼盘地
顶楼销售都采取了送阁楼地促销手段,因此顶楼在空间利用上更合理了,价格也略低一些,对客户有一
定地吸引力,销售也比较顺利
,3000元/平方M左右地商品房是最能被市场接受,也是市民购买商品房时认为最为
合理地价位,而经济适用房100%地被市场接受,现在我市经济适用房地平均价位在2300-2400元/平方M
之间.
,2011年开盘销售地楼盘设计风格各异,以满足市场日益张扬地个性化需求,
2011年整个市场中有欧式风格,古典风格、中西合璧地风格等多种特点,
发展商市场意识地进步,而且也说明了建筑设计单位水平地提高.
,由于消费者地需求层次提高,有追求环境优美地需求.
,2000年不少发展商地楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民
店、会所、健身房等设施,注重以业主地需求为中心,提供全方位地配套服务.
,
短,.
,市场虽处于买方市场,但消费者还未到达理性化地地步,卖方地有效引
导对买方地购买决策会起到很重要地作用.
11、从品牌上看,城开、统建、富强、康居、百步亭等企业地楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒
心”地特点,成为市民购房地首选.
2011年武汉房地产市场总体情况是很好地,
价比不合理等一些问题,部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润地短期行为,如选
材不精、建筑质量不合格,:.

据《武房指数》统计,2011年四个季度,武汉市房地产价格持续增长,住宅、写字楼价格指数情况
如下:
从以上数据可以看出,2011年住宅增长较快,,我市商品住宅地开
发、销售都取得了较大地发展,销售价格、销售量一年中均有较大增长,写字楼市场也逐渐走出低迷地
阴影,,在2012年地一季度,住宅、写字楼及综
合物业指数地趋势仍将上升.
住宅类物业一直都是房地产市场地中坚,无论投资开发还是销售,一直都是市场地热点.
,少数工程售价略有下调,但仍然是市场内聚集人气地热点;
,走势良好,产销两旺,是市场地抢手品种.
、高档公寓市场有回暖趋势.

“金融一条街”,因此
2011年写字楼最高均价地区是“金融一条街”.2011年湖北省房地产价格从低迷状态中走出,呈现出逐季上
:
,住宅竣工面积达500
万平方M,这预示着将掀起一轮新地房地产经济热潮.
,武汉市房改地总体目标是全面推行住房分配货币化,提高住房社会化、商品化程度,建
立适应社会主义市场经济地城镇住房新制度,落实住房补贴分配,释放购买力.
,并在2011年武汉市将建立起经济适用房地审核机制
,
所,提供大量市场信息,提供快速地交易服务,对促进市场流通将有重要地推动作用.
,积极推进房地产交易与权属管理一体化,落实《简化房地产交
易与房屋权属登记程序地指导意见》,切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁
杂、,一个窗口发证,简化程序,降低收费,为促进房地产交易
起积极地推动作用.
,明确物业管理收费地定价原则、定价方式和价格构成,规范物业管理收费并加强
,对物业管理发展和市场行为进行有效规范,力争形成一个系统完
整地物业管理政策法规体系.
,启动房地产信息化、网络化地建设,扶持一批像
“亿房网”一样地高科技企业,建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系,:.
三、有利投资经济形势成因分析
(一)国家宏观经济地影响
截止11月份,%.
(二)武汉市经济发展势头良好
今年以来,武汉市GDP一直保持10%以上地增长率,因GDP增长带来地财政收入增长额约为13亿
元左右.
(三)全国整体房地产市场发育发展情况良好.
(四)积金归集、商业银行住房贷款地有力支持
在充分地资料基础上,综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析,可得出结论:国家宏观
经济形式是可喜地,与房地产有关地政策和法规有利于房地产市场地进一步发展和活跃,因此可以说后
湖花园工程在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据地.
第三章工程周边物业市场调查分析
工程调查是可行性研究工作地基础,
是针对拟投资地块地地理环境,后湖地区区域房地产市场,地区既有地生活消费条件,后湖地区住宅消
费者等几个方面地调查,,现
在先对江岸区房地产市场作简要地概述.
2011年第四季度江岸区地价格指数走势由上季度地下跌转变为小幅上扬,但指数仍没有达到二季度
高度,因为江岸区地房地产价格水平在武汉市是属于较高地,而今年房地产开发大多集中在江南地区,
使得该区地住宅价格徘徊不前,江岸区由于自然条件地限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地
区,建设大道南北,台北路、香港路一带,是房地产开发投资较集中地地带.
后湖、竹叶山一带也是该区房地产投资地热点地区之一,这一地带是相对较偏地地段,根据“城市空
心化”地理论,离市中心区有一定地距离,自然环境较好,并且有开发大片住宅小区地条件,是未来最适
、竹叶山花园、
升值地可能性较大.
一、投资地块地地理环境
土地是不可再生资源,,周
边地自然环境,人文环境,市政配套及临近楼盘地品质等,决定了此地块大部分地市场家者,因此,我
们首先从地块环境入手调查分析.
:.
地块面积:,近似平行四边形,周边主要有水塘,菜地和村镇建设用地构成,
较平整.
该地块位于江岸区后湖乡石桥村,远为农田,整个地块较平整,无丘陵,小山包,且地块地延伸四
周也大致是一望平原,地块周围有叫多地村庄,还有成片地采地和零星地湖面分布在地块周围.


该地块总体来看属于平原地区,空气较好,无大型污染,植被水系丰富.
以下为地块四个方向地环境情况:

远望是一条长条沿路而建地现代化建筑,能隐约感受到大都市生活,京广铁路从旁边横贯而过,由
远及近是大片开阔地带,无障碍物,临近地后湖大道平行延展,该方向上因有一高压输电线路沿后湖大
道方向铺设,使得该方向上无论近看或远望地视线都被干扰,另外区域环境因建设公路略有空气和噪音
污染.

北面遥望张公堤,成片地草地,带状地防护林区沿堤分布,大片地湖泊,莲池密布,自然村落散布
其间,湖水清澈,空气清新,宁静而美丽,但近处有零星地小村落削弱了景色.

远方较开阔,中部为建设中地东方恒星园,近处地竹叶山路边为商铺,工棚映入眼帘,黄孝河平行
流过,隐约有河水淤积下来地异味.

西对姑嫂树路,进处无高层建筑,视野开阔,远眺现代都市居民区,隐约可见正在施工地新华家
园,自然村落和耕田水塘由远及近步入视野,也是因大道地施工沿路有灰尘.

我们选择以本地块为中心,南至五干道(发展大道),北至张公堤附近,东西以姑嫂树路和岱黄公
路两侧为界,集中调查.
二、后湖地区区域分析


本地块四周已初步形成了大地交通体系,东西向有近年来新建和在建地发展大道,后湖大道,幸福大道,
张公堤路段,其中,后湖大道正在加紧施工建设,年底前建成通车后将对本地块工程提供良好地条件,南北向
:.

地块周边商业网点和金融机构交齐全地主要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店,中百仓储,农
行,建行等,但距离本地块较远,岱黄公路沿线主要为小地商业铺面,专业性市场,无酒吧,
机构不健全,仅有华中高级中学,塔子湖小学和黄浦园丰村小学,田园小区小学等,医疗设施缺乏,主要为小地
,人文环境几生活配套设施较差,是工程开发地一大劣势.

水:该地块用水有宗关水厂提供,在地块南侧地后湖路建有管径为300毫M地给水管,该地块南侧地后
湖路建有排入黄孝河地雨水箱涵,地块雨水可接入该箱涵,地块周边尚无污水管.
电:该地块现用电有西北侧地新华路变电所地10kv架空线路引来.《武汉市城市总体规划(1996-
2020)》中确定在该地块北侧新建德胜桥220kv变电所,届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来.
气:整个后湖地区目前有三种供气方式,瓶装液化石油气,小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤
气公司供气,
邮电电信:地区邮局位于发展大道,
西侧新建姑嫂树电信分局,届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来.
居民****惯:此地区居民主要为当地农民,生活以打工,种植,养殖为主,年收入水平偏低,居民地文化水平不
高,劳动之余,以闲聊为主,对外界基本不关心和接触较少,但由于地理位置靠近城区以及外来人员地影响,生
活已开始城市化倾向.
三、工程周边主要物业分析
晨星苑

晨星苑由武汉新地置业公司投资开发,同济大学设计院深圳分院设计,武建集团二公司承建.

多层主力户型面积为119平方M;高层主力户型面积为148平方M,小区首创高层单身公寓户型为
51-73平方M.

多层价格为3700-3820元/平方M,小高层价格为2935-3365元/平方M,高层单身公寓价格为
2800-3100元/*月,-*
活多样,一次性付款,分期付款,七成20年银行按揭,公积金贷款.

东方恒星园于2012年5月28日开盘,开盘时在长江日报上连续两次做了1/
大型户外广告牌和路牌广告,其售楼部为武汉市少有地高标准售楼部之一,开盘是参加过2012年上半年:.
房交会.

小区2011年5月28日开盘,多层销售状况较好,高层小户型市场阻力较大.

客户主要是以工商,税务,证券,银行,设计院等行政企事业单位中高收入人员,另有部分中小企
业地业主.
后湖生态花园

后湖生态花园位于后湖发展区,物业类型有多层,小高层,
M,16栋多层住宅498户为全现房,

一期主要户型面积为90-130平方M
二期主要户型面积为90-140平方M

小区配有局域网,三网合一,大型会所,网球场,露天音乐泳池,健身房,美容中心,购物中心,
幼儿园,大草坪,阔叶林,.

有武汉金冠物业管理公司进行智能化管理,*月

后湖生态花园有一定地价格优势,一期现起价为2380元/平方M,最高价有开盘时地2580元/平
方M涨为2850元/平方M,开盘均价为2420元/平方M,现均价为3500元/平方M(未计入集团购
买),分层价为1,4,5楼1550元/平方M,2,3楼2500元/平方M,6楼2350元/平方M,7层
复式2650-2850元/,2011年5月调高500元/平方M,6月调高800元/平方
M,8月调高900元/平方M.

主要采用派发宣传单地宣传手法,同时参加了两次房交会,在竹叶山转盘处有户外广告.

首期498套2011年5月刚推出便销售火爆,其中大户购买占较大比重,主要原因还是因在区域内价
格较低,户型较好,.

一期主要客户为集团购买,散户主要为江岸区行政企事业单位人员,80%以上地客户采用银行按揭贷
:.
调查结果表明:
1、工程所在区域已成为一个大型地居住新区,各种档次地居住小区竞相争艳.
2、工程所在区域虽然居住小区较多,但主要是以中低档次为主,真正称得上高品质地小区较少,因
此,该区域内以中低档次地物业竞争最为激烈.
3、工程所在区域内有特色地楼盘较少,还没有真正成型地致命品牌.
4、中、低档次楼盘之间地价格差距不大,中、高档次楼盘之间地价格差距则较为悬殊.
5、在调查地所有楼盘中,大多数都采取随行就市地追随策略.
6、同武汉市其他区域相比,区位差异带来地价格变化影响相对较小,决定价位地更多地是物业地品
牌、品质.
四、后湖乡消费者调查分析

2011年区域在售楼盘实现销售约10万平方M,客户主要来自周边地区,现对已购房客户进行调查统
计.

来此区域置业地客户主要分布在发展大道和黄浦路沿线,
生态花园,空军雷达学院,后湖乡政府集团购买占很大比重,其他工程客户也是以周边地区为主.
由于后湖属于新区开发,目前区域楼盘客户主要还是周边地区,来源并不广泛,客源挖掘潜力较大.
客户类型主要为国家行政企事业单位,科研教育单位,个体私营业主这几种常规地住宅消费类型.

来此区域置业地客户购买力较强,贷款买房已成为消费主流.

此区域置业地客户多为二次置业,客户购买动机主要为改善居住环境.

选择在此置业地客户对小区地认同因素依次为:
因素环境好距离近户型合理付款方式价格升值潜力
比例70%50%50%20%20%15%
从成交客户因素分析客户多认同区域环境,其次是距离远近(即离工作单位或原有居住区域远
近),户型合理,付款方式灵活,价格,地段发展前景.
第四章工程开发经营优势点与机会点分析:.
一、房地产投资工程开发经营机会形成模式
经营机会地实质是寻求、识别、、环境条件中地有
,即成为在激烈地市场竞争中工
程地优势点、竞争点、卖点.
二、工程开发经营优势点
本报告一、二、三部分对该工程作开发经营环境分析时,、突出
于后湖乡住宅市场地优势点集中如下.
(1)工程开发经营期几年内相关地经济大“势”.
①国家宏观经济走出低谷,进入上升繁荣期,恰恰是本工程地开发经营期.
②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位,住宅业将面临有利地政策法规环境.
③置业意识——古往今来中国文化观念地组成部分,已经重新泛起,并将成为全社会占主导地位地
.
(2)工程地区位优势与地段优势及其发展空间与规模
①后湖花园地自然环境,在武汉市得地独优,其远离市中心;
②后湖花园可作为江岸区、后湖乡企事业单位人员,私营、民营企业家理想地生活基地;
③后湖花园占地近百多亩,规模适中,可作为经济住房,是置业地理想地方.
(3)工程公司企业领导核心与公共关系状态.
①工程开发公司领导核心可实行新组建地班子,在人事、财务管理等方面可实行全新地体制,
②工程开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌,为武汉市人民,后湖乡政府作出贡献.
③工程也可以运行类似于BOT模式,这也将将得到政府地充分支持.
上述这些优势点地正确运用,有利于开发工程地打造良好地基础.
三、工程开发经营机会点
(1)整个江岸区后湖乡人口众多,外来人口也较多,而且私营,民营企业今年来不但增加,收入水
平也不断增加,加之后湖乡地大规模建设活动,使得整个后湖乡地房市较为活跃,有利于新工程地上马
开工.
(2)工程区域位置远离市中心,自然环境得天独厚,加之其成本较市中心同类物业便宜,而且近年
来,后湖乡有大规模地开发建设,整个区域内地基础设施,市政设施不断完善和健全,这就更有利于新
地工程未来地前景,而且整个后湖乡地潜在购买力也是相当有分量地,这也正是工程地开发机会点.
(3)本工程目前交通状况不是很好,但有在建地幸福大道,后湖大道将在近年内完成通车,到时候
小区地交通将相当便捷,而且物业地增值可能性是显而易见地,工程在这个时候和大道地建设同时进:.
行,,这些设施将逐步完成,那么后湖花园销售将适逢
其时.
第五章工程定位
面对竞争激烈地房地产市场,公司要建立自己地品牌与形象,就必须长、短目标兼顾,为实施品牌战
略,在本工程定位时,须将区域,交通环境、配套设施,人文文化等各种因素综合考虑.
一、目标市场定位
l后湖花园位于江岸区后湖乡地区,这决定了主体目标对象为江岸区后湖乡周边地区地中高层消费群.
、科研院所高级职称人士



二、产品定位
根据对工程周边环境及物业市场地调查分析,将工程定位为中等档次,这是基于激烈竞争地市场状
况以及工程所处地环境和位为地前提而作出地明智决策,主要原因是:
,工程区位位置远离市中心,成本较低.
.
,各项基础设施和市政设施都快更上.
,后湖大道将决定后湖花园在该区域内具有其他物业不可替代地优势.
第六章工程开发建设建议
一、工程总体规划建议
①由于工程开发周期较长,在规划设计中既要立足现实,又要着眼未来,充分体现可持续发展地策
略,建议在总体规划设计中,将地块分成若干个相对独立地功能组团,以利于分期开发,每一组