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产业园区的有效运营模式
产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区
的管理模式和运营模式上具有很大的差异。产业园作为一种
政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区的管理模式和运
营模式上具有很大的差异,其管理及开发是一个充满智慧的
过程。1984年我国开场设立第一批经济技术开发区,之后
产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态,成为各地
区经济建立的重要支柱。一、产业园区五种不同的运营模式
第一种模式:政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所
说的行政主导型园区有关联,但却是不同概念。政府运营模
式往往在行政主导型园区比拟常见,园区由政府投资开发,
园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的效
劳,然后收取一些效劳费用,同时政府部门也会给园区一些
招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些
规模小,管理简单的园区。对于一些大型的园区,这样的运
营模式无法保证园区的长期运营。天河软件园就属于这类运
营模式。第二种模式:投资运营模式。投资运营模式是通过
政府投资建立园区,然后通过房租、固定资产等作为合作资
产,孵化有开展潜力的中小企业,在企业获得成长后引入外
部战略投资者或上市,实现资产增值并收回投资。这是一种
长期投资的理念,园区在中短期很难有可见的回报,但是对
于一个区域的经济开展具有很强的推动作用,因为园区的开
-
展是建立在企业投资成功的根底上的。浦东软件园就属于这
一模式。第三种模式:效劳运营模式。随着经济的开展,只
是投资还是不能满足很多企业的需要,很多企业对园区的效
劳环境提出了更多的要求。在这个根底上出现了效劳运营模
式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息
提供等软效劳,为企业提供更佳的生存开展环境。效劳运营
模式强化了园区与企业的合作,增加了园区的收入渠道。软
件园就属于这一类运营模式。第四种模式:土地盈利模式。
随着近十年中国房地产市场的热起,土地增值的盈利能力远
远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、
初步开发、拍卖的功能,所以一些园区通过控制大面积的土
地,在进展初步开发后,短期提升土地的价值,然后进展地
产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商,获
利能力非常的强大,同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的
财力根底。这方面做的比拟好的是中关村软件园。第五种模
式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承当了调节、完
善、强化区域产业链运营的作用,园区设立的目的就是要做
一个产业链,比方一些新能源产业园、创意产业园、物流产
业园等,这些产业园在投资初期就会进展招商引资,引入企
业资本一起搭台,然而园区也做好了与企业一起唱戏的准
备。园区会对一些有实力的入驻企业进展投资,甚至直接投
资一个全资公司在园区运营一个重要的产业工程。这种运营
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模式的产业园往往要具备三种职能:行政职能、效劳职能和
企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了
很强的要求。例如的两江国家开发区,规划多个产业一起运
营,有招商、有投资、有独资,运营复杂,然而一旦建成将
在很大的区域形成压倒性的产业优势。二、对产业园区不同
开展阶段的模式分析所谓产业园区,实际上是由于生产行为
和交易行为带来的一种空间聚集模式,初期的聚集所带来的
相关功能需求和衍生经济行为,造成了园区不同开展阶段的
聚集方式和空间特征,也成为我们定义开展阶段特征的主要
依据;我们在这里把产业园区的开展定义为四个阶段:第一
阶段生产要素聚集开展阶段:要素群集阶段;核心驱动:由
政府的优惠政策等外力驱动;产业聚集动力:低本钱导向,
由于优惠政策的吸引圣餐要素的低本钱导致人才、技术、资
本的流入,但要素低效率配置;主要产业类型开展需求因素:
低附加值、劳动密集型传统产业;产业空间形态:纯产业区、
在空间上呈现沿交通轴线布局,单个企业或同类企业聚集。
园区功能:加工型、单一的产品制造、加工;园区增值方式:
可称之为工业产品"贸—工—技〞,其增值手段主要是"贸易
链〞,即通过与区外,国外的贸易交换获取附加值;与城市
开展的空间关系:根本脱离;代表园区:我国一些开展水平
偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。第二阶段产业主导特
征开展阶段:产业主导阶段;核心驱动力:里外力并举,即
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政府和企业市场竞争力驱动双重作用;产业聚集动力:产业
链导向,各种生产要素重新整合,形成稳定的主导产业和具
有上、中、下游构造特征的产业链具有良好的产业支撑和配
套条件;主要产业类型:外向型的产业,其中以电子设备、
通讯设施制造业一枝独秀;产业开展需求因素:一定的配套
效劳和研发能力,这时期企业创新主要依靠外部科学机构和
大学的支持,园区企业自身创新能力较弱;产业空间形态:
纯产业区,在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局;园
区布局:以产品制造为主;园区增值方式:人们对园区活动
的关注顺序是:工—贸—技。可称之为"高科技产品生产基
地〞其增值手段主要是"产业链〞;与城市开展空间关系:相
对脱离;代表园区:我国目前大多数开展较高的高新区根本
处于这阶段。第三阶段创新突破阶段开展阶段:创新突破阶
段;核心驱动力:里为主,技术推动,企业家精神;产业聚
集动力:创新文化;主要产业类型:技术密集型、创新型产
业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料
和先进制造技术等重要的新兴领域;产业开展需求因素:高
素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套效劳,园
区自身创新能力不断增强;产业空间形态:产业社区,产业
间开场产生协同效应,在空间上形成围绕产业集群同层布
局;园区功能:研发型、科技产业型、制造、研发复合功能;
园区增值方式:人们对园区主要活动的关注顺序是"技—工—
-
贸〞,其增值手段主要是创新链;与城市开展空间关系:相
对耦合〔中枢辐射〕;代表园区:中关村科技园、新竹、法
国索菲亚高科技园区。第四个阶段现代科技都市开展阶段:
财富凝聚阶段;核心驱动力:高价值的"财富级〞要素的推动;
产业聚集动力:高势能优势;主要产业类型:文化创意、科
技创新产业、及其他高端现代效劳业为主;产业开展需求因
素:高价值的品牌,高素质的人才资源,高增值能力和高回
报率的巨额金融本;产业空间形态:综合新城,在空间上,
城市功能和产业功能完全融合;园区功能:复合型〔事业开
展中心—生活乐园〕,现代化综合城市功能,产业聚集地,
人气的聚集区,文化的扩散区,资本的融通区;园区增值方
式:人们对园区主要活动的关注顺序是"技—贸—工〞,以研
发中心,研发型产业,科技效劳业为主体,其增值手段主要
是"财富链〞;与城市开展空间关系:严密融合〔多级耦合式〕;
代表园区:美国硅谷。三、产业园区开展的几个趋势随着产
业园区的主导产业,由传统产业向高新技术产业不断的转
型,也必然使园区的开展容和特征存在以下几个明显的趋
势,也是未来产业园区规划和开展中需要注意的容;趋势一:
从注重优惠政策向开展产业集群转变从世界高新技术产业
开展来看,根本经历了由"单个企业→同类企业集群→产业链
→产业集群〞的开展路径演变,高新技术产业只有集群化开
展,才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向
-
看,优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾
斜〔这是国外通行的做法〕。趋势二:由加工型高新区向研
发型高新区转型由于高新技术园区功能的特殊性,决定了高
新技术园区适合打造前端性产业链〔研发、设计、中试等〕。
未来高新技术园区的开展在于比技术创新能力和技术转化
效率,我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型
产业、科技效劳业为主体的研发型高新技术园区。趋势三:
从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变随着高新
产业系统化、穿插性的增大,使得科技研发与转化的复杂性
日益加大,从而大规模研发的系统风险大大增加。而随着科
技预测性和可控性的加强,在总体方向下,将研发课题市场
化、模块化、专业化,采用小规模研究,充分利用其灵活性,
可有效分散风险和加快科技研发速度。趋势四:由单纯的土
地运营向综合的"产业开发〞和"气氛培育〞转变产业园区的
开展,未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业
开发,通过土地、地产工程的产业入股等方式,将土地、园
区物业与产业开发结合起来;同样也从片面的环境建立走向
全方位的气氛培育,在打造一流的硬环境的同时,加强区域
文化气氛、创新机制、管理效劳等软环境的建立。趋势五:
由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型现代的产业
开展不同于传统工业开展模式的特性——智力资源密集、规
模较小、信息网络化,决定了新的产业区功能的综合性,不
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是单纯的工业加工、科技产品制造区,还包括配套效劳的各
种商业效劳、金融信息效劳、管理效劳、医疗效劳、娱乐休
憩效劳等综合功能。四、现有运营模式下园区开展存在的主
要问题一是管理体制不够科学。各园区管委会是园区开发建
立的直接责任主体,其职能类似于一级政府,但缺乏应有的
规划、建立及相关审批权限,由于不具备依法行政主体资格,
在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作,一旦
协调不到位,将贻误有利的建立时机,与企业开展中高效、
优质的效劳要求极不适应。二是政策措施不够完善。由于目
前主要采用行政手段运行模式,加之促进园区开展的专项配
套措施还不完善,仍然存在"以地引资、以地养园区〞为主的
粗放开展模式,各部门从政策、资金、制度上聚焦园区开展
的局面还未形成,行政审批、效劳效率和社会信用相对滞后,
地方性的信用体系及管理制度尚未建立。三是融资渠道较
窄。目前,园区开展90%主要依靠财政拨款,由于根底建立投
资回收周期较长,加之园区自身的造血功能尚未健全,建立
资金缺乏且没有有效的融资渠道和方式,导致园区的总体开
发、配套建立速度缓慢。尤其在完全行政手段运营模式下,资
金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
四是专业人才比拟缺乏。各园区目前的招商、建立和管理团
队都由机关工作人员组成,市场化运营的知识和能力还缺
乏,相对园区"专业化、集群化、高端化、国际化〞开展方向,
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现有的运营团队还远远不能满足园区建立和开展的要求。
五、改良运营模式的建议总体设想:从园区开展的实际出发,
按照"小机构,大效劳〞和"精减、统一、效能〞的准政府体
制,贯彻"强化决策,突出管理,市场效劳〞和"机构政企合
一,职能政企分开,管理政社分开〞的理念,在决策和管理
上表达政府的强力领导,在经营效劳上挖潜和发挥市场的功
能,建立"决策机构一元化,管理机构行政化,效劳机构企业
化〞的扁平式直线职能型管委会组织构造。一是实行以"一站
式效劳〞、"一个窗口收费〞、"一个部门执法〞为主要容的
管委会封闭运行机制。实行园区财政单独核算,采取"划分收
支,核定基数,超收分成,风险共享,一定几年〞的财政管
理体制,这样有利于调动园区开展的积极性;综合管国土规
划部门授权职能到管委会,对园区国土规划、土地资源配置、
地政执法进展理;建立、环保部门授权职能到管委会,依法
对建立工程报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监
理、建立工程峻工验收和环境保护等进展管理。二是引进社
会资金〔民营资本〕入股园区开发建立公司。与园区管委会
办公室两块牌子、一套班子,公司副职以上负责人由政府委
派,具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上
招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队,这样既可以将政
府意图贯彻到软件园建立开展中,又能借助专业人才实施园
区市场化运营。积极推进资产证券化,争取上市融资,彻底
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解决园区资金瓶颈。三是组建或引进假设干工程经营公司。
控股培训公司:利用园区的根底设施,和地方科研院所合作,
开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才
批量化培训工程等业务;参股风险投资公司:凭借信息优势,
带头对园区企业进展风险投资,可以吸引外部更多的风险投
资基金;外包广告效劳、市政养护、餐饮、酒店、物业管理
和商业设施工程,引进社会上有专业、成熟的管理企业,不
仅能为园区企业提供优质效劳,提升园区整体功能,还分担
了园区开发建立公司的职能,使得公司能够集中精力进展招
商和建立,为园区开展效劳。