第七章 成本法.pptx

该【第七章 成本法 】是由【zhangkuan1436】上传分享，文档一共【67】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【第七章 成本法 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。第七章成本法
THECOSTAPPROACH

成本法是从从待估房地地产在估价价时点的重新购建价价格中扣除各种种原因造成成的折旧以此估算估估价对象的的客观合理理价格或价价值的方法法。

----生生产费用价价值论———商品的价价格是依据据其生产所所必要的费费用而决定定的。
第一节成成本法概概述

适用对象::
新开发房地地产、旧的的房地产、、在建工程程、计划开开发建设的的房地产
无收益、无无交易的房房地产:行行政办公楼楼、教学用用房地产、、宗教用房房地产等
特殊目的的的房地产,,如房地产产保险、拆拆迁补偿等等
特殊建造的的房地产,,特殊厂房房、隧道、、桥梁等

(1)弄清清估价对象象房地产的的价格构成成,搜集相相关资料;;
(2)估算重重新购建价格格;
(3)测算折折旧;
(4)求出积积算价格。
五、对成本法法的基本认识识
。。实际成本是是某个开发商商在开发建造造该房地产的的实际花费,,客观成本是是在估价时点点开发建造该该房地产,众众多开发商的的正常花费。。
成本法估价采采用的是客观成本。
、、规划设计等等的分析进行行调整。
。供大于求求时,价格向向下调整,反反之,相反。。
第二节房地地产价格构成成
一、土地取得得成本

建设用地使用用权购买价格格
买方应缴纳的的税费

征地补偿安置置费
相关税费
出让金等费用用

房屋拆迁补偿偿安置费用
相关费用
出让金等费用用
二、开发成成本
;;;;;;。
。
三、管理费费用管理费用包包括开发商商的人员工工资、办公公费、差旅旅费等。在在估价时管管理费用通通常可按土土地取得成成本与开发发成本之和和乘
以一定比率率来估算。。
四、销售费用用
在估价时通通常是按售售价乘以一一定比率来来估算。、
五、投资利息
。。土地取得得成本、开开发成本、、管理费用用和销售费费用。销售售税费一般般不计息。。
。。起点是费费用发生的的时间点,,终点是开开发期结束束的时间点点。土地取取得成本一一般假设在在取得土地地时一次性性付清,如如未特别说说明,则假假设土地开开发投资、、管理费用用呈均匀分分布,可简简化为在计计息周期中中点一次性性投入。
。单利利、复利。。
。通常常为年。
::名义利率率和实际利利率。
年利率为6%,存存款额为1000元,期限为1年年,如按一年计息息?按半年计息??按季计息?按月月计息?