XX房地产项目公司内部审计报告.pdf

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年内审报告
xxxx置业有限公司成立于年,现注册资本金人民币万元,公司主
营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区
xx山路与xx路交界处,东临xx路,西侧是xx路。项目宗地总面积:平
方米,约亩,。项目建筑规划面积平方米,其
中:商业面积约平方米,住宅面积约平方米,社区服务面积约
平方米,公厕面积约平方米。
xx项目多层住宅一期共栋楼(套)、二期共栋楼(套)均已
全部售罄,分别于年月、年月全部交付使用。小高层住共栋楼
(住宅套、门面房间),最后一批房源于年月交付使用。
由于xx项目已进入工程决算收尾阶,段所以本次内审侧重在于以下几个方面:
通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理,进而对项目整体经济效益进行一次测算;
通过对项目主要税种的测算,进而计算公司尚需缴纳的主要税款;其他一些需要关
注的事项。
一、xx项目整体经济效益测算
、销售收入
(
),其中:、沿街商业.
平米、。截止内审日,已实现销售面积共计
.平米,其中:,,储藏室及
。,待售物业主要是小高层沿
,住宅除小高层尚余套大户
型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算,该项目预计可实现总销售额
.万元,详见下表。
xx项目销售完成情况及待售物业一览表
单位:万元
房屋可供销售全部房源已销售情况待售房源
类型套面积均价金额套面积均价金额套面积均价金额
多层住
....
宅
小高层
住宅....
商业...
有产权
......
小计
储藏
......
室
人防车
......
位
无产权
......
小计
合计......
附:配套物业表
内容位置面积间
物业用房栋.
社区用房.
栋
生活泵房.
一期小高层公厕栋.
消防控制室栋.
地下人防栋.
合计.
、项目工程总投资预算
(不含资本化利息万元),
其中:土地价款万元、,单方可售面积工程
成本为元/平米。截止年月下旬已账面实际支付各项工程款万
元,尚需支付各项工程尾款约多万元。主要集中是浙江长城、舜建杰设两家公
司,浙江长城约万元,舜建杰设约万元(最终以决算为准),见下表:
xx项目项目成本估算表:
序科目名称计算依据单价总价备注
号单位数量(万元)
土地征用及拆迁补偿费元/㎡..
土地成本元/㎡.
配套费元/㎡
契税万元.
拆迁补偿元/㎡.
其他费用元/㎡.
前期工程费元/㎡..
规划设计费元/㎡
施工图设计费元/㎡.
其他设计费元/㎡
报建费用元/㎡.
勘测费元/㎡.
三通一平费元/㎡.
其他费用元/㎡
建筑安装工程费元/㎡..
房屋建筑工程费元/㎡..
高层元/㎡
小高层.
多层.
商铺
地下室
地下人防元/㎡
工程
设备安装工程费元/㎡..
电梯工程
机械车位工程
中央空调工程
通风设备工程
其他设备工程元/㎡
基础设施费元/㎡..
供水工程元/㎡.
供电工程元/㎡.
市政绿化工程元/㎡.
电梯工程.
智能化工程元/㎡.
有线电视工程元/㎡.
供暖工程元/㎡
供气工程元/㎡.
其他工程元/㎡.
配套设施费元/㎡..
幼托园设施费元/㎡
其他设施费元/㎡.
其他开发费用元/㎡..
借款费用元/㎡
预算编制费元/㎡
监理费元/㎡.
土地使用税元/㎡.
其他费用元/㎡.
合计..
、xx名称项目整体效益测算
如下表,,项目成本净利率
.%,销售净利率.%。以上测算是将所有物业视同全部出售处理,不
考虑物业出租等因素的影响。
收入、成本、费用及利润情况一览表
项目行号金额(万元)备注
一、主营业务收入.
减:
主营业务税金及附加.
其中:“营业税金及附加表”
见后附“土地增值税计算表
.
土地增值税
二、主营业务利润(亏损以“-”号填列).
加:其他业务利润(亏损以“-”号填
列)
减:营业费用.
管理费用.
财务费用.
三、营业利润(亏损以“-”号填列).
加:投资收益(亏损以“-”号填列)
补贴收入
营业外收入
减:营业外支出.
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列).
减:所得税.
五、净利润(净亏损以“-”号填列).
从目前来看,销售物业回笼资金已基本收回投入工程成本,但不能产生
利润。该楼盘利润空间主要来取决于后期沿街商业房的销售情况,沿街商业
,,
米待售,。所以,加大对商业房的销售力
度、缩短销售周期、加速资金回笼是降低资金成本、节省管理费用从而使公
司效益最大化的关键所在。小区剩余车库、储藏室尽管产值较小(合计约
万元),但对整个项目利润还是有一定影响的。
二、主要税种及税收情况
、主营业务税金及附加根据以上测算的销售额及现行的税率,xx项目
,其中:多层住宅.
万元,,见下表。
营业税金及附加表
单位:万元
序
项目税率合计多层住宅栋小高层
号
可销售额...
核定增加额
合计...
营业税%...
城建税%...
教育费附加%...
营业税金及附加合计...
、土地增值税
xx名称的土地增值税清算,从理论上讲如果将多层住宅与栋小高层住
宅(包括底层商业)作为两个独立体进行清算,税负应该是最低的,但xx
项目开发分期的实际情况不一定支持这种清算办法。如何使该项目的土地增
值税降到最低、尽可能降低税负,待下一步咨询税务部门及税务师所后相关
人士后再进行一
次测算。为测算该项目整体经济效益提供数据,现xx项目作为一个开发主体
将整体进行测算,该项目应缴纳增值税.
万元
土地增值税计算表
单位:万元
行次项目混合法
一、转让房地产所取得的收入.
二、减:扣除项目金额合计.
其中:A、取得土地使用权所支付的金额.
其中:()支付的地价款.
()按国家统一规定缴纳的有关费用.
B、开发成本.
其中:()前期工程费.
()建筑安装工程费.
()基础设施费.
()配套设施费.
()其它开发费(不含利息).
C、与转让房地产有关的税金.
其中:()营业税.
()城建税.
()教育费附加.
D、准予扣除房地产开发费用.
其中:()管理费用.
()销售费用.
()财务费用
其中:银行利息
E、房地产开发企业加计扣除.
三、房地产增值额.
四、增值率%
五、适用税率%
六、速算扣除系数
七、应交土地增值税.
、各项税金实际缴纳情况
xx项目项目于年开始缴纳各种税款,截止年月,xxxx
,其中:营业税
.万元,,。详见
下表。
公司历年税款缴纳情况一览表
单位:万元
税种年年年年年年累计
营业税.....,.
城建税...
教育费附加...
土地增值税......
企业所得税......
土地使用税.......
印花税......
水利基金......
房产税.....
地方教育附加...
合计......,.
、公司尚需缴纳主要税收
xx名称项目至全部销售完毕清盘,尚需缴纳营业税等主要税种金额共计
.万元,其中:;土地增值税万元;企业
,见下表。
公司尚需缴纳的主要税款
单位:万元
税种应交金额已交金额尚需上缴税款备注
营业税.,..
城建税...
教育费附加...
土地增值税...
企业所得税...
合计...
三、其他需要关注的事项
、关于营业收入确认的时点问题
截止内审日,xxxx置业有限公司账面历年累计确认营业收入万
元(其中:年确认收入万元),账面预收账款(房款)余额为
万元。从xx名称工程实际进度来看,楼盘已竣工验收且已交付使
用,这些预收的房款应该具备收入确认条件,按规定应在当年报表确认营业
收入,反映项目实际利润并上缴企业所得税。但报表确认收入、利润后,
上缴税款可能会给公司年末年初资金带来一定的压力。xx公司在确认收入
时适当提高销售成本,待所得税清算时再作调整以缓解资金压力,以免税务
部门认为延迟纳税等带来不必要的麻烦。
、内部单位走账形成的长期挂账不能得到处理
xxxx置业公司“其他应付款”科目下涉及内部单位有近家,其中有
借方有贷方,这些挂账的往来款与对方单位未形成及时对账、相互独立。
建议对集团内部各公司之间的往来业务进行一次清理,应收、应付款能并
的就合并,多方债权债务通过三方协议等方式进行处理。同时外部单位账
款年末应取得对方单位确认函,核实债权债务。减少关联资金交易的数额,
降低税务风险。
、地下车库问题
在核对项目可售房源时,发现该第一期多层取得的预售许可证和房屋面
积测绘报告中都没有关于地下车库的数据,而第二期多层取得预售许可证和
房屋面积测绘报告都有关于地下车库明确的数据。就这一现象我们咨询了工
程及销售部门,但对造成这种现象的原因都不太清楚。目前这两种类型车库
已同样在对外销售,将会不会给公司带来什么不良后果。建议工程部门与当
时提供测绘报告的部门联系,问明产生这种结果的原因。
以上内容及数据供参考,不足之处请多指正。
年月日