房屋及其设备小修服务标准.pdf

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房屋及其设备小修服务标
准
JennywascompiledinJanuary2021:.
《房屋及其设备小修服务标准》
京房地修字【1998】第799号
一、总则
(一)为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限,制定本
标准。
(二)本标准适用于本市普通住宅房屋及其设备小修服务工程。其它房屋
的小修可参照本标准。
(三)本标准包括楼房土建及设备小修标准、平房土建及设备小修标准、
电梯供水供电天线小修服务标准、住宅锅炉供暖和维修标准、服务规范
五部分组成。本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范
围;质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准;时限要求是指从
接受报修之时起开始处理所用的最长时间。
(四)本标准由市房屋土地管理局负责解释。
二、楼房土建及设备小修标准时限要求:急迫性小修项目包括:楼房厕
浴间排污管道堵塞;室内给水系统小修、换管;烟道堵塞等。自接到报
修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小
修;自接到报修之日起,三日之内处理或与住户预约修复日期。
(一)工程项目:内地面、散水:.
小修内容:普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用,楼面或地面的块
料面层松动的、散水严重破损影响其功能的,应修补:木楼板损坏、松
动、残缺的,应修复,如磨损过薄影响安全的,可局部拆换。
质量标准:普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺;木
质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。
(二)工程项目:室内墙面及顶棚
小修内容:内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补;顶棚抹灰空鼓、剥
落的应修补。
质量标准:修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能,抹面应接槎
平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边,面层与基层结合牢固。
(三)工程项目:检修门窗
小修内容:钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、
小五金缺损的应进行修补。
质量标准:修后的钢木门窗应开关灵活不松动,框与墙体结合牢固,五
金齐全。玻璃装钉牢固,腻子饱满,窗纱绷紧,不露纱头。
(四)工程项目:烟道、垃圾道等:.
小修内容:烟道裂缝、破损、堵塞现象:垃圾道堵塞:垃圾道、出垃圾
门及出屋面排气孔损坏的应修复。
质量标准:修缮后烟道及垃圾道应畅通,垃圾斗、出垃圾门零件齐全,
排气孔不向垃圾道内漏水。
(五)工程项目:清扫屋面、采光井、雨落管等
小修内容:每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净:雨落
管局部残缺、破损应更换。
质量标准:屋面采光井应清扫干净,雨落管修缮后应补齐五金配件。
(六)工程项目:屋面补漏
小修内容:屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。
质量标准:屋面局部补漏后应达到不再滴漏。
(七)工程项目:外檐装修
小修内容:外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的,应排除险
情。质量标准:排除险情后的外檐装修,应不存在危险隐患。
(八)工程项目:阳台、雨罩等结构构件:.
小修内容:阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的,应封堵裂缝,防
止钢筋锈蚀:保护层剥落的,应补抹。
质量标准:经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。
(九)工程项目:室内给水系统小修、局部换管
小修内容:楼房户表以内管道锈蚀脱皮的,应清除干净后,做防锈处
理,管道锈蚀严重的,应予以更换:给水系统漏水的,应进行修理,严
重的,予以更换,零件残缺的应予以补齐。
质量标准:经修缮的给水系统畅通,部件应配齐全,无跑、冒、滴、漏
现象,能正常使用。
(十)工程项目:卫生设备
小修内容:卫生设备及配件残缺的应配齐,破损的应维修。
质量标准:修缮后应做到给排水畅通,各部位零件齐全、灵活、有效,
无跑、冒、漏、滴现象,能正常使用。
(十一)工程项目:排水管道、化粪池,检查井等。
:.
小修内容:楼房排污管道堵塞,排污不畅通的应疏通;化粪池、检查井
满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏,配件残缺应补齐。
质量标准:楼房排污管道经疏通后,应达到排污管道畅通,不滴水;化
粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物,化粪池检查井局部损坏的应修
好,达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。
三、平房土建及设备小修标准
时限要求:急迫性小修项目包括:解除木结构安全隐患:排污管道堵
塞:给水系统小修、换管等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急
迫性小修之外的零修项目为维护性小修:自接到报修之日起,三日之内
处理或与住户预约修复日期。
(一)工程项目:木结构抢修加固
小修内容:年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存
在安全隐患的,应抢修加固。
质量标准:加固后的木结构构件应安全可靠,加固措施合理
(二)工程项目:室内地面、散水
:.
小修内容:地面起砂、空鼓、影响使用,地面的块料面层松动的,散水
严重破损影响其功能的应修补:木地板损坏、松动、残缺的,应修复,
如磨损过薄影响安全的,可局部拆换:砖地面在l平米以内损坏、破碎
影响使用的,应起墁。质量标准:地面及散水维修后应平整、光滑、接
槎平顺:木质地面维修后应牢固、平整、拼缝严密:砖地面维修后应平
整、牢固。
(三)工程项目:室内墙面及项棚
小修内容:内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补:顶棚抹灰空鼓、剥
落的,应修补:纸顶棚有破洞掉土的,应修补。
质量标准:修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能,抹面应接槎平整、
不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边,面层与基层结合牢固:纸顶棚修补
整齐。
(四)工程项目:检修门窗
小修内容:钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、
小五金缺损的应进行修补。
质量标准:修后的钢木门窗应开关灵活不松动,框与墙体结合牢固,五
金齐全。玻璃装钉牢固,腻予饱满,窗纱绷紧,不露纱头。:.
(五)工程项目:台明
小修内容:台明松动。酥散或塌落的应修复。
质量标准:台明尽量按原台明建筑标准修补,修缮后的台明平整、清
洁,砌体整体性强。
(六)工程项目:清扫屋面、天沟、雨落管等小修内容:每年应将屋面、
天沟及雨水口积存的杂物清扫干净:雨落管局部残缺、破损的应更换。
质量标准:屋面天沟应清扫干净,雨落管修缮后应补齐五金配件。
(七)工程项目:屋面补漏
小修内容:屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。质量标
准:屋面局部补漏后应达到不再滴漏。
(八)工程项目:给水系统小修
小修内容:平房院表以内管道锈蚀脱皮的,应清除干净后,采取防锈措
施。质量标准:经修缮的给水系统畅通,部件应配齐全,无跑、冒、
滴、漏现象,能正常使用。
(九)工程项目:排水管道、检查井等
小修内容:平房院的排污管道堵塞,排污不畅通的,应疏通。质量标
准:平房院排污管道疏通后,应达到畅通。:.
备注:本标准适用于现状较好的平房,城近郊区危改片内危破平房的小
修工程,以保证房屋住用安全和解决,重影响使用的维修项日为主。
四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准
(一)服务标准住宅电梯服务标准
、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。
候梯厅须悬挂"电梯运行服务标志牌"。牌上应标明:运行时间,维修保
养时间,值班室地点,管理单位名称,监督电话。
。
住宅电梯均实行24小时运行制。每天6:00-24:00时连续运行不间断,
24:00-6:00时有司机值班,住户特殊用梯随叫随到。
。
司机须做到挂牌上岗,礼貌待客,用语文明,着装整洁。按时交接班,
认真填写运行记录。
。
:.
坚持每周对电梯进行一次保养。
。
轿厢内不得有油污、垃圾,不得张贴与运行服务无关的广告,候梯厅清
洁卫生,不许堆放杂物,有足够的照明。
高压供水运行服务标准
l、有防疫部门核发的"供水卫生许可证"(张贴于醒目处)。
,每周检查一次。
加锁,并每年清洗消毒一次。
,每年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检
查。
,并取得健康合格证。
,零修接到报修后按时限要求赶到现场处理,大修时
要有"安民告示",并采取临时供水措施。
,保证泵能转、水能上。
供电设施服务标准:.
-2次巡视维修,发现隐患及时处理并上报。修后的闸具、
线路应完整无损,使用良好。
(配合下达年修缮任务)。
。
,保证全体用户用电安全。
。
共用电视天线服务标准
,主观评价图像质量应在三级以上。
(无丢失损坏),安装牢固,防雷措施可靠,每
年检查一次接地电阻。
。维修及时,接到报修最迟在三日内修复。
(二)维修标准电梯:
:电梯急修:.
小修内容:(1)关人,(2)冲顶、蹲底,(3)关车。
质量标准:回复正常运行。
时限要求:接到报修后20分钟赶到现场。
:电梯零修
(1)工程项目:电源开关、安全开关
小修内容:①熔断器、熔丝②各安全开关
质量标准:接触良好、动作灵活可靠。
时限要求:接到报修后20分钟赶到现场。
(2)工程项目:拽引机
时限要求:每日巡视
①?小修内容:减速箱
质量标准:油面不高于油位线,油温不高于85℃,外观清洁无油污。
②?小修内容:电动机、发动机组
质量标准:运行时火花符合要求,温升不高于铭牌规定,外观清洁无油
污。:.
③?小修内容:制动器
质量标准:间隙均匀,符合要求,制动灵活可靠。
(3)工程项目:控制柜
小修内容:柜内原件
质量标准:齐全,动作灵活可靠,显示正常
时限要求:每日巡视
(4)工程项目:选层系统
时限要求:每日巡视
①小修内容:机械选层器
质量标准:滑动部位动作准确
②小修内容:电气选层器
质量标准:动作准确
(5)工程项目:层、轿门系统
时限要求:每日巡视:.
①?小修内容:层、轿门
质量标准:运行平稳、无撞击、动作可靠
②?小修内容:开关门机
质量标准:运行平稳、无撞击、动作可靠
③?小修内容:各层门锁
质量标准:门锁接触良好、动作可靠
④小修内容:安全触板
质量标准:灵活可靠
(6)工程项目:显示系统
小修内容:轿内及层楼显示呼梯按钮
质量标准:显示正常无好无损
时限要求:每日巡视
(7)工程项目:井道系统:.
时限要求:每日巡视
①小修内容:导轨
质量标准:润滑正常
②?小修内容:绳头组合
质量标准:无异常
③小修内容:限速器
质量标准:动作可靠
④?小修内容:安全钳
质量标准:动作可靠
(8)工程项目:运行环境
小修内容:机房、井道轿顶、底坑
质量标准:干净整洁无油污
时限要求:每周保养二次供水设备
:生活水泵(包括备用泵)
:.
(1)小修内容:巡视检查
质量标准:运转正常、无杂音轴承
时限要求:每日一次
(2)小修内容:水泵轴承温度
质量标准:温度不超过75℃?
时限要求:每天测试一次
(3)小修内容:水泵轴头滴漏
质量标准:环境温度不高于35℃?
时限要求:每日一次
(4)小修内容:泵体加油
质量标准:轴头漏水符合要求润滑良好
时限要求:随时检查
(5)小修内容:水泵出水口压力
质量标准:压力表指示应在正常范围内:.
时限要求:每日一次
:消防泵
(1)小修内容:巡视检查
(2)
(3)质量标准:灵活转动
(4)
(5)时限要求:每月攀车一次
(6)
(7)(2)小修内容:试运行
质量标准:最高端出水压力不小于10m、无漏水、无杂音
时限要求:每年四月、九月试泵两次
:电机
(1)小修内容:巡视检查
质量标准:运转正常、无杂音
时限要求:每日一次
(2)小修内容:接地保护
质量标准:牢固可靠
时限要求:每日一次:.
(3)小修内容:运行环境
质量标准:散热良好
时限要求:每日一次
:阀门
(1)小修内容:检查
质量标准:无渗漏、无锈蚀,无异常撞击声
时限要求:每日一次
(2)小修内容:阀门
质量标准:无跑、昌、滴、漏,润滑良好开闭灵活
时限要求:发现问题及时解决
(3)小修内容:逆止阀
质量标准:性能可靠
时限要求:发现问题及时解决:.
:管道
(1)小修内容:巡视检查
(2)
(3)质量标准:无渗漏、无锈蚀
(4)
(5)时限要求:发现问题及时解决
(6)
(7)(2)小修内容:保温
质量标准:保温良好、无破损无脱落
时限要求:每年九月检查保温
:高、低位水箱
(1)小修内容:检查
质量标准:无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准
时限要求:每周一次
(2)小修内容:水质
质量标准:无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生标准
时限要求:每年一次
(3)小修内容:液位控制器:.
质量标准:灵敏可靠,控制线路规范
时限要求:随时检查,发现问题及时解决
:气压罐
(1)小修内容:检查
质量标准:压力正常,无锈蚀,无跑、冒、滴、漏
时限要求:发现问题及时解决
(2)小修内容:水位计
质量标准:水面在规定范围内
时限要求:发现问题及时解决
:空气压缩机小修内容:检查
质量标准:压力指示在正常范围内,清洁无油污、不漏气
时限要求:发现问题及时解决
:控制系统
(1)小修内容:配电(盘)柜:.
质量标准:柜内元器件齐全完好接地、接零良好,指示灯完好
时限要求:发现问题及时解决
(2)小修内容:液位传感器
质量标准:控制系统可靠
时限要求:发现问题及时解决
(3)小修内容:消防信号
质量标准:动作准确,能随时启动
时限要求:每年至少与消防泵试运行一次
:运行环境
(1)小修内容:泵房、水箱问
质量标准:干净整洁无杂物、无积水,有门、有锁
时限要求:发现问题及时解决
(2)小修内容:管道、泵体有少量漆膜脱落:.
质量标准:无锈蚀、无脱落
时限要求:及时补刷供电设施
:配电没施
小修内容:(1)配电柜(2)配电箱(3)配电盘
质量标准:元器件齐全,显示正常动作可靠,接地良好
时限要求:出现故障30分钟到达现场处理
:室内设备
小修内容:(1)闸具(2)电源插座(3)开关(4)灯头
质量标准:正常使用
时限要求:报修后30分钟到达现场处理
:配电线路
小修内容:(1)导线(2)支持物质量标准:绝缘良好完整可靠
时限要求:出现故障30分钟到达现场处理共用电视天线:.
时限要求:报修后2小时到达现场处理
:前端箱
质量标准:元器件齐全可靠
:户内终端盒
质量标准:使用正常
五、住宅锅炉供暖和维修标准住宅锅炉供暖标准
。供暖期间实际每天24小时连续供
暖,保证采暖用户的居室温度不低于16℃,全冬供暖合格率力争达到
100%。
。公布供暖服务公约值班电话、维修地点;供
暖维修要全天24小时有人值班,住户报修处理及时率100%。
,且每次停暖不得超得4小
时;全冬住户来信、来访、来电话投诉问题的累计次数不得超过住户总
数的3%。聘请社会监督员。
,消灭重大人身设备事故,轻伤事故频率在%以下。:.
、排烟浓度及噪声控制均要达到环保要求。
。
(二)供暖锅炉维修标准停炉检修
时限要求:九月底前完成
:热源部分(含热力点)
小修内容:对锅炉热交换器及所有附属设备节门进行全面检修。质量标
准:通过检修提高锅炉热变换器及附属设备的完好率,节门开关灵活有
效。
:管道部分
小修内容:管道局部糟朽、保温脱落、节门开关不灵活及管沟进水。
质量标准:检修后做到管道保温好、节门开关灵活有效,地沟做到不进
雨水、下水。
:室内部分
:.
小修内容:室内局部糟朽,散热器损坏节门开关不灵活及暖气局部不
热。
质量标准:检修后做到管线、散热器完好,节门开关灵活有效、解决好
暖气局部不热。运行期间:
:热源、热交换器及附属设备
小修内容:对锅炉、热交换器及所有的附属设备、节门定期维修保养。
质量标准:保证锅炉、热交换器及所有的附属设备正常运行,节门开关
灵活,杜绝跑、冒、滴、漏。
时限要求:九月底前完成。
:室内设备
小修内容:室内管线、散热片、节门存在跑、冒、滴、漏现象的应维
修。
质量标准:维修后杜绝室内设备跑、冒、滴、漏的现象。
时限要求:对室内出现大跑水接到用户报修后,半小时之内赶到现场处
理,滴漏接到报修后2小时内赶到现场处理。
:.
:暖气局部不热
小修内容:室内管线及散热器存在局部不热现象。质量标准:维修后,
室内管线及散热器应恢复正常。时限要求:接到用户报修后4小时之内
到现场处理。
六、服务规范
(一)服务用语:文明礼让、态度和蔼、语言亲切、表达清楚。
您好!请进;请坐;请讲;对不起,请稍等:让您久等了;请慢走;有事
多联系;谢谢;请留步;再见;请您消消气,有话慢慢说;欢迎您监督
帮助;打搅了。
(二)服务礼仪:着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文
明大方。
、作业时仪表保持整洁,穿着干净的工作服,佩戴服务胸卡;不
留与身份不符的发型,不戴与服务无关的装饰品;入户服务不得穿拖
鞋。
,热情迎送,主动打招呼;专心做好记录,并给予来者
以满意或理解的答复。
:.
,征得同意再进门;办完事后礼貌地离
去。
、态度不好时,耐心解释说明,以礼相待,不讲伤感
情和不文明语言。
(三)职业纪律:遵纪守法、勤政廉、办事公道、高效服务。
,依法管理,不得擅自主张、各行其是..
、提高办事效率,不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。
,秉公办事,不得以职务之便谋取私利,不得以任何形式
吃、拿、卡、要。
,为住户排忧解难,不乱收费、不收馈赠,不向住户提无理
要求。
,不得损坏住户物品;文明施工不扰民,活完料净脚下
清。