精装修项目经营与成本控制培训讲义.ppt

该【精装修项目经营与成本控制培训讲义 】是由【博大精深】上传分享，文档一共【46】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【精装修项目经营与成本控制培训讲义 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。精装修项目经营与成本控制
——开源更需节流
住宅精装修———房地产市场的的发展趋势
随着人民生活水水平的不断提高高和住宅产业化化的推进,精装修已经成为房地产市场新的发展方向。以上海为例,,%,,至2011年年该比例已经升升至29%,全全国其他各大中中城市精装项目目同比均有大幅幅提升。
伴随房地产市场场的这一发展趋趋势,公司承接的精装装修工程也日益益增多,近几年自己也也一直参与精装装项目的跟踪管管理,针对精装修项目目的经营与成本本控制是自已一一直为之思索、、探寻的问题。。几年来沿着同同行的开道足迹迹一路走来,结结合自己在项目跟踪过程中中的得失,在此此谈谈自己对精精装修工程在施工过程中的的经营及成本控制制的一些肤浅认认识。
精装修项目经营营——样板施工工有所为
精装大标施工前前一般会有样板板房施工,在样样板施工阶段经经营方式方法上上要遵循“有所所为有所不为””的原则。
“有所为":材材料替换、价格格保护一步到位位。后期大标确确定需要替换经经营的重点材料料,在样板施工工过程中立即实实施;比如后期期大标我们打算算把象牙米黄替替换为雅伦米黄黄以达到降低成成本扩大利润的的目的,那么我我们在材料送样样、样板施工过过程中就实施到到位,指鹿为马马,把雅伦米黄黄作为象牙米黄黄送样、封样及及样板施工;针针对主要材料与与供应商沟通进进行市场价格保保护,比如石材材、瓷砖、五金金、洁具等,在在业主选样前及及过程中即与供供应商商谈价格格保护措施,封封锁价格信息;;对一些常见石石材、艺术玻璃璃可以自行定义义名称,让业主主无处可询;如如果材料小样不不参与大标评分分的话,送样材材料品质不要太太高,以免在后后期结算中因材材料不达标而被被扣款,特别是是石材厚度切不不可按20mm厚度送样,因因为正常我们到到场石材厚度也也就16~18mm。
精装修项目经营营——样板施工工有所不为
“有所不为”::工艺做法、构构造层次不可省省,偷工减料不不可取。样板施施工过程中严格格按施工规范及及设计要求施工工,该做的工艺艺及构造层次一一步不少一个不不漏,表里如一一,严把质量关关,不表露任何何经营痕迹。因因为在此过程中中任何一个施工工工艺上的经营营点被业主发现现后都会成为业业主节约成本的的方法,同时也也大幅缩减后期期施工过程中的的经营空间,所所以此阶段切不不可精简做法、、偷工减料。比比如吊顶立板,,设计节点按轻轻钢龙骨封双层层石膏板,从施施工工艺方面讲讲,立板采用单单层与双层石膏膏板对质量并无无实质影响,那那么后期大标施施工中,在不影影响质量的前提提下,从项目经经营角度考虑我我们一般会采用用封单层石膏板板的做法,但这这样的做法切不不可在样板房施施工中体现,这这一做法被业主主发现后,其认认为封一层石膏膏板也可以,那那以后大标就按按一层板做,这这样造成我们后后期的一个经营营点就没了。同同时,在样板施施工过程中做好好文字、影像记记录及签认资料料,作为后期核核价、结算的佐佐证资料。
精装修项目经营营——样板施工工定损耗
材料消耗量及时时核定:在样板板施工过程中针针对主要材料消消耗数量及损耗耗要及时进行申申报核签,作为为后期大标核算算报价的参照依依据。主要包括括石材、瓷砖、、墙纸、软包布布艺、基层龙骨骨等,依据现场场排版及制作单单元划分要求,,实际损耗与定定额损耗水平相相差较大,以上上材料不分甲供供、乙供均需进进行申报核定。。
因为后期大标施施工在材料损耗耗上我们会有相相应的控制措施施,比如墙纸、、轻钢龙骨等材材料可以按房间间高度尺寸进行行定尺加工,瓷瓷砖可以依据施施工要求(45度切割、倒角角磨边、踢脚线线加工)进行定定制加工等,而而样板房材料因因用量少而不具具备定加工条件件,所以相对而而言,样板房施施工材料消耗水水平要高于大标标,所以若是能能在样板施工阶阶段会同甲方将将材料消耗量标标准签订确认下下来的话,对后后期大标报价核核定、降低甲供供材超供风险及及降低现场二次次加工成本方面面会起到一定的的作用;
精装修项目经经营——图纸纸会审埋伏笔笔
针对一些技术术加固措施,,在施工中直直接进行报价价签价往往难难以被业主接接受,针对这这一情况,可可以在图纸会会审期间提出出实施方案,,让设计进行行确认,回过过头来再找业业主进行签认认。
比如说吊顶转转角加固,实实际上就是一一个施工技术术加固措施,,严格意义上上讲,业主可可以不另行给给予费用,
另外还有检修口吊筋及龙骨加固、淋浴凳预埋加固、移门轨道预埋加固、卫生间石材粘结剂使用等项目均可以按上述方式实施;
精装修项目经经营——参照照单价往小靠靠
在上报签证签签价过程中,,我们常遇到到合同内没有有相同子项但但有同类子项项可以参照的的情况,比如如吊顶跌级((合同内跌级级按米计量)),合同内有有200mm、300mm高度,现现在又增加了了250mm高度的跌级级,我们报签签价过程中有有200mm、300mm规格的两两个价格可以以参照,遇到到这种情况一一定要参照小小的规格进行行折算,,一般情情况下都可以以蒙混过关,,即使核价人人员有异议,,也是对人工工这块比较敏敏感,材料这这块不会关注注太多,会按按同比例系数数给予确认,,这样在材料料上我们就有有比较不错的的利润空间,,因为大部分分子项的综合合单价中材料料费与它的特特定的规格尺尺寸并不是简简单的同比例例关系,有些些量是恒定不不变的,就像像上述所说的的跌级,如果是采用龙龙骨制作,跌跌级的高度变变化与面层石石膏板及竖向向副龙骨有比比例关系,但但与上下两道道横向边龙骨骨及吊筋吊件件是无比例关关系,它们的的含量是恒定定不变的;
精装修项目经经营——细分分项目多算钱钱
在报价中针对对一些项目要要尽量能够细细分列项进行行报价。苏州州新地公寓D栋较C栋增增设了地暖,,因卫生间无无地暖管道致致使其地面与与其他房间的的地暖完成面面高低差达120~140mm,扣扣除镶贴石材材高度,卫生生间需做70~90mm的混凝土垫垫层,另外淋淋浴间内地面面的完成面低低于卫生间其其他地面40mm。如果果报价按混凝凝土垫层报的的话,相当于于用装饰的工工人做土建的的活,人工定定会亏本。考考虑到结合卫卫生间防水制制作,在报价价中便将这70~90mm的垫层拆拆分为3个项项目报价,分分别是防水制制作前30mm水泥砂浆浆找平,防水水完成后20mm水泥砂砂浆保护层,,以及淋浴间间以外地面的的40mm水水泥砂浆垫层层。这样一个个项目便被有有理有据的拆拆分为三个项项目,材料价价格相差无几几,但人工报报价就等于多多算了一道垫垫层的费用;;
卫生生间间卫卫浴浴五五金金安安装装可可以以拆拆分分为为石石材材((或或瓷瓷砖砖))开开洞洞+卫卫浴浴五五金金安安装装,,就就是是在在计计算算墙墙面面开开孔孔数数量量时时将将卫卫浴浴五五金金安安装装所所需需的的开开孔孔数数量量一一起起计计入入单单独独报报价价,,而而卫卫浴浴五五金金安安装装仅仅包包含含基基层层加加固固及及安安装装;;
精装修项目经营营——配合费用用不可少
在精装施工中我我们实际上扮演演室内总包的角角色,因为最终终关门交钥匙的的是我们精装单单位,在过程中中面对众多的分分包单位需要我我们为其做大量量的协调配合工工作,包括完成成面及点位放线线、配合其进行行施工及成品保保护、配合维修修开门关门、竣竣工资料汇总整整理等工作。针针对上述情况我我们向业主提出出收取一定数额额的各项配合费费用理所当然。。
另外,因部分分分包单位需使用用我方现场布置置的临时水电管管线、设施及脚脚手架等,我方方可以对其进行行相应的管理及及收取一定的临临设使用维护费费;
其次,各项甲供供材的配合费用用不可少,因甲甲供材在下料订订货、接收保管管以、质量及损损耗控制方面我我们需要承担一一定的责任,为为此在报价中或或合同洽商中需需要明确收取一一定比例的甲供供材配合费,最最好是以费率的的方式确定,因因为往往甲供材材结算额都会大大于预算额。报报价汇总中,还还应对配合费的的税金进行额外外计取;
精装修项目经营营——价格保护护有玄机
现今常用装饰材材料的市场价格格比较透明,如如何进行价格保保护以应对业主主的市场询价??施工中常用的的方式包括联系系品牌供应商做做价格封锁、编编制专用材料名名称规避询价、、定制专用材料料规格型号及包包装进行价格保保护。
比如说粘结剂,,分为普通瓷砖砖、玻化砖、石石材专用粘结剂剂等类别,材料料价格依据品牌牌以及适用范围围不同而有较大大差异,在精装装修施工中因墙墙面石材及瓷砖砖镶贴工程量大大而用量较多,,因其品牌多样样,各品牌市场场代理及销售渠渠道混乱,难以以实现品牌价格格封锁,而针对对其施工用量大大的情况,与厂厂商联系可以定定制专有材料型型号及包装规格格,从而实现规规避业主进行市市场询价,实现现价格保护的目目的,从而保证证优厚的材料利利润空间。
另外石材、艺术术玻璃等材料因因其名称、种类类繁多、处理工工艺复杂等因素素,我们在申报报材料签价过程程中可以进行自自编名号、自取取工艺、张冠李李戴等障眼法致致使询价无门或或是询价不实,,已达到价格保保护的目的。