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淄博市房地产市场调研分析报告.doc


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淄博市房地产市场调研分析报告.doc
文档介绍:
淄博市房地产市场调研分析报告
目录
一、淄博市宏观现状简析
1、区域概况
2、区域经济发展状况
二、淄博市房地产市场分析
1、淄博市房地产整体发展概况
2、住宅物业发展现状
3、商业物业发展现状
4、办公物业发展现状
三、淄博市规划现状分析
1、淄博市整体规划简析
2、淄博市热点开发版块分析
四、微观市场现状分析
1、微观市场简析
2、热点楼盘评析
3、张店区在售项目状况
五、淄搏市房地产未来发展走向及趋势
1、民生地产将会成为我市新的主题
2、奥运地产将会应运而生
3、文化地产方兴未艾
六、综述
一、淄博市宏观现状
1、区域概况
(1)地理位置
淄博市位于山东省中部鲁中山地与鲁北平原的交接地带,,区位优势独特,南连泰山,北靠黄河,东临海滨旅游城市青岛、烟台和威海,西接泉城济南。总面积5938平方千米。市域最大纵距151公里,最大横距 87 公里,是山东省重要的交通枢纽城市,铁路贯通,公路纵横,交通方便,是国务院批准的山东半岛经济开放区城市。
(2)城市规模
淄博市现有总人口412万人,其中市区人口268.5万。辖张店、淄川、博山、周村、临淄五区和桓台、高青、沂源三县。五城区和桓台县城呈梅花状分布,东西南北城区距中心城区分别为20公里左右,城乡交错,布局舒展,形成城市组群。
(3)交通状况
   淄博交通便捷。胶济铁路横贯东西,205国道、309国道、济(南)青(岛)、滨(州)莱(芜)高速公路在这里交汇。市中心距济南机场70公里,距青岛港300公里。距济南遥墙国际机场:70 公里,车程60分钟。现有市内公交车130多路,基本覆盖市内每一个乡镇。
2、区域经济发展状况
淄博是全国重要的工业基地,工业体系涉及化工、医药、建材、纺织、陶瓷、机械、电子、轻工、冶金等35个主要工业领域,,拥有一大批在中国、山东占有重要位置的企业和产品。
(1)国民生产总值
作为全国重要的工业基地,淄博市的国民经济水平也呈稳中有升的势头迅速发展。2005年全市完成生产总值1430.95亿元,比上年净增283.89亿元,按可比价格计算,比上年增长17.1%,一、二、三产业构成比为4.1 : 66.8 : 29.1。2006年全市完成生产总值1645.16亿元,同比上年增长15.8%,一、二、三产业构成比为3.8 :65.6 :30.6。2007年全市完成生产总值1945亿元,按可比价格计算比上年增长16%,一、二、三产业构成比为3.8 :64.6 :31.6。
2005年
2006年
2007年
国民生产总值(亿元)
1430.95
1645.16
1945
同比增长(%)
17.1
15.8
16
产业构成比
4.1:66.8:29.1
3.8:65.6:30.6
3.8:64.6:31.6
从以上图表可以看出我市经济总体发展形式良好,全市经济呈逐年稳定上升的趋势匀速发展。以上可以看出我市的经济发展已经由初期逐步向中期过渡,各产业的调整也正在逐步进行中。
相对于一个以工业为基础的城市,以农业为主的第一产业已经逐步调整趋于稳定,而工业为主的第二产业和以服务业为主的第三产业正在逐步调整,成为我是国民经济发展的主导产业。
(2)人均消费水平
随着国民经济的发展,我市居民的整体消费水平和人均可支配收入也呈逐年上升的态势发展,居民的消费观念也逐步向品质生活转变。
2005年全市城市居民人均可支配收入12032元,比上年增长20.8%;人均生活消费支出8257元,增长17.8%;农民人均纯收入5107元,比上年增加675元,增长15.2%;农民人均生活消费支出3287元,增长13.6%。城乡居民生活质量进一步提高。2006年全市居民人均可支配收入13794元,同比增长14.6%,人均消费性支出9545元,增长15.6%。农民人均纯收入5641元,同比增长12.5%。农民人均生活消费支出3752元,同比增长14.1%。2007年,全市城市居民人均可支配收入达15849元,比上年增加2055元,增长14.9%;农民人均纯收入达6465元,增加825元,增长14.62%。
2005
2006
2007
城市居民人均收入(元)
12032
13794
15849
同比增长(%)
20.8
14.6
14.9
农民人均收入(元)
5107
5641
6465
同比增长(%)
15.2
12.5
14.62
通过以上图表可以看出,随着全市经济水平的增长,我市居民的消费水平和人均可支配收入也相应的得到了提高,居民购买力逐步增加。通过人均生活消费的支出逐步增加可以反映出目前我市居民的消费观念也在起着一定量的变化,已经开始逐步向品质生活这一方面过渡。这一讯息可以得出我市的各个产业的发展空间仍相对良好,尤其是作为以服务业为主的第三产业在未来的几年之内会发展空间相对比较良好。
二、淄博市房地产市场分析
1、淄博市房地产整体发展概况
近年来,随着我市经济状况的稳定上升发展,我市房地产市场每年也以不同的特征迅速发展。截止到2007年底,我市近三年来总共完成房地产开发投资275.21亿元,累计施工面积达1882.34万平方米。作为我市房地产市场发展重要的三年,其呈现出来的特征也是不一样的。
2005年房地产市场飞速发展的一年,我市房地产市场也出现了前所未有的繁荣景象,各种楼盘竞相推出,在中润华侨城、时代名都等大盘的市场引导下,房地产市场开始向品质化、品牌化等方面发展。开发商也从以前单一的开发逐步开始向销售、品牌等方面关注。市场开始由卖方市场向买方市场过渡。
2006年,随着房地产行业的高速发展,房价的急速攀升,国家也开始对这方面重视,相继针对房地产(土地、税收、)等环节出台了一系列的政策来加强对房地产行业的规范和调整。在各个政策的调整下房地产行业的发展逐步有所放缓,消费者的购买也逐步由冲动消费向理性消费转变。
2007年作为房地产行业的调整年淄博市房地产市场也与往年呈现出了不同的特点。上半年随着全国股市的一片飘红,房地产方面的投资也相对进入了淡季,大量的资金涌入证券、股票、基金等方面。从而导致房地产市场普遍的惨淡经营,开发商的资金链受到了严重的考验。各开发商为了尽快的回收资金纷纷采用了各种各种的推广手段来促进项目的销售。下半年,随着股市的急剧下滑,许多投资者也纷纷看到了股市的风险,转而改为投资风险较小,利润空间相对较高的房地产。所以尽管下半年国家针对房地产行业的发展出台了一系列的措施,但是销售状况依然比上半年有所好转,成绩斐然。
投资分析图:
2005
2006
2007
投资金额(亿元)
77.55
96.11
101.55
同比增长(%)
32.22
23.93
5.66
施工面积图:
2005
2006
2007
施工面积(万㎡)
879.48
1166.21
1415.53
同比增长(%)
38.2
32.60
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