中国房地产投资基金现状和未来.doc

中国房地产投资基金现状和未来
综述
目录
第一部分我国房地产投资基金的现状

(一)房地产投资基金(REITs)的概念及特点

(二)REITs 的投资特性分析



4. REITs投资的收益和风险

(三)房地产投资基金现状及其资金运用方式

(四)房地产投资基金存在的问题
第二部分我国房地产投资基金的未来发展

(一)海外REITs 的发展现状



(二)我国发展REITs的环境分析
1. 房地产业的融资需求
2. 满足对较低风险结构投资产品的需求

(三)我国发展REITs产品的路径选择
1. 信托计划模式
2. 房地产上市公司模式
3. 封闭式产业基金模式
4. 我国REITs 产品的三种发展路径比较
作为国民经济的先导产业,房地产业具有拉动国内需求促进经济增长的重要作用。据估计,“九五”到2010年期间我国房地产业将以平均每年20%左右的速度增长,年平均投资将达4000亿元以上。这样巨大的投资需求必然形成庞大的融资需求,也必然造成巨大的资金缺口,因此必须采取多种方式积极地利用外部资金。在投资主体多元化和我国投资基金逐步规范发展的情况下,构建房地产产业投资基金不失为一个值得探索的途径。
第一部分我国房地产投资基金的现状
(一)房地产投资基金的概念及特点

投资基金是一种间接金融工具和中介金融机构,以金融资产为专门经营对象,以投资即以资产的保值和增值为根本目的,通过专门的投资管理机构集合具有相同投资目标的众多投资者的资金,根据证券组合投资原理将基金分散投资于各种有价证券和其他金融工具,如股票、债券及货币市场上的短期有价证券、期货、期权、权证、房地产、贵金属等,并通过独立的托管机构对信托财产进行保管,投资者按比例分享其收益并承担风险。
房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类:一类是直接投资房地产公司发行的股票上;另一类是间接投资房地产业的基金,即房地产抵押基金,该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。
(REITs)的特点
房地产投资基金是产业投资基金的一种,其概念起源于19世纪60年代的英国,但却繁荣于美国、日本等国家,在美国称为房地产投资信托(Real Estate Investment and Trust,简称REIT)。它由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证,将社会上的资金集中起来,汇集成具有一定规模的信托财产,并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人,对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。房地产投资基金实行多元化投资策略,选择不同地区和不同类型的房地产项目和业务,通过集中专业管理和多元组合投资,可有效降低投资风险,取得较高投资回报。具有筹集资金的灵活性和广泛性,具备专家经营、组合投资、分散风险、流动性高、品种多等优点。
与证券投资基金相比,房地产投资基金具有以下不同的特点,除了设立的目的不同和投资的方向不同外,还有运作的机制不同。证券投资基金只注重于证券市场行情,根据自己投资组合的需要可以随时在证券市场上变现拥有的有价证券,因而不真正关心企业的经营情况。房地产投资基金在投资后还要向所投资的企业提供经营及管理上的援助,帮助其发展,扶持其上市,和企业的关系比较密切。上市后的企业,房地产投资基金也可以出售其所持有的股份,获得资本的增值变现。再者,风险收益也不同。证券投资基金一般为短期投资,流动性高,能及时控制风险,但收益也较低。房地产投资基金大多为中长期投资,资金流动性低,风险大,收益高,但可以通过分散化投资降低风险。
(二)REITs 的投资特性分析

REITs 作为投资产品对投资者具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一,由于REITs 的长期收益由其所投资的房地产价值决定,因此REITs 的收益与其他金融资产的相关度较低。投资者在资产组合决策中,会考虑REITs 相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的
保值功能。这是REITs 成为投资对象的一个重要因素。第二,可免双重征税和无最低投资要求;第三,REITs 按规定必须将90%的收入作为红利分配,投资者可以获得比较稳定的即期收入;第四,在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁,在税收上按转手证券(PASS-TRHOUGH)计算,即绝大部分的利润直接分配给投资者,公司不被征收资本利得税;第五,由于REI