沈阳市房地产市场调 查报告.doc

一、前言
中国房地产业的发展经历了三个发展期,从1980年到1990年大约10年的时间实现了从无到有、从小到大的第一次历史性发展;从1990年到2000年大约10年的时间,房地产经历了由弱到强,由不规范到理性发展的第二个发展期;随着国内市场的逐步完善和成熟,加入WTO及奥运会的成功举办等诸多因素的影响,为中国房地产业实现第三次飞跃提供了外部机会和内部条件,促使房地产业从主导产业变为支柱产业。可以说,从2001年到现在房地产业进入第三个发展期。①
从80年代初开始,伴随着特区的建设,中国开始出现房地产业。这个时期许多开发商都是由建筑业转变过来的,深长城、深特发、北京城建等是第一代地产开发商的典型代表。九十年代早期,主要来自香港、台湾和东南亚的海外资金涌入中国房地产市场,引发了中国房地产的第一次投机浪潮。1993年国家开始进行宏观调控,紧缩银根,全国房地产市场走入低谷。1998年,国家取消福利分房制度,住房消费由集团消费转变为个人消费,市场化特色开始明显起来。房地产业保持了连续几年稳定增长的良好势头。从房地产销售额来看,%,%;从房地产销售面积来看,%,%,均呈现两位数的增长。②从2001年开始到2006年,房地产业一直以两位数的增长率快速发展,并且是供销两旺的良好势头。同时国家也加强了对房地产业的监管和控制。尤其在2004—2006年,房地产泡沫之争成为业界讨论的焦点。国家出台了一系列宏观调控政策。稳步发展是未来房地产走势的主基调。③
改革开放20多年来,我国社会生产力得到了较大的解放和发展,曾经长期沉寂的房地产行业获得了空前的发展机遇,产业规模不断扩大,市场开发能力大大增强。自1994年我国房地产热退去以后,我国的房地产开发企业数目基本呈现出稳定增长的局面,没有出现大起大落。从行业内企业的经济类型看,股份制企业已经居主导地位。近年来集体企业、外商投资企业和港澳台投资企业个数及百分比也都呈下降趋势。市场供给结构看,住宅开发已成为房地产投资建设的主要部分。统计数据显示,目前住宅投资一直呈较快的增长速度,其在房地产开发总投资中所占比重也呈上升趋势。同时从市场需求结构看,住宅消费也是房地产产品需求的主导因素。从近几年房地产行业的销售情况看,市场的需求结构与行业的供给结构基本对应。住宅的销售增长较快,个人已成为市场需求的主力。
二、正文
(一)、房地产市场环境调查
(1)政治法律环境分析
2010年国家颁布了一系列房地产市场新政策,对房地产市场进行调控。
新政包括:1、物业税酝酿开征:物业税“空转”工作将推广至全国
。2、二手房营业税优惠取消:从1月1日起,个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。
3、明确首次购房标准:从2010年开始,首次购房标准以户(夫妻带未成年子女)为单位认定。
4、存款准备金利率上调:今年1月和2月,央行连续两次上调了存款准备金率
5、严格二套房贷:1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
6、国五条:1月10稳健康发展的通知》,明确提出加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。
7、七折利率优惠取消:中者证实,
8、首套房契税优惠收紧:3月9日,财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》
9、3月29日,银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款
每一次政策调整和市场变革,都会带来一次房企洗牌。今年的新政策,也一样会拉开新的洗牌大幕。
“今后在土地出让中,拿地首付不低于全部土地出让款的50%,分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年,特殊项目在两年内全部付清”这一五部委规定被业内称为“土地新政”。中国人民银行12日晚间宣布,从2010年1月18日起,,提前而至的“紧缩”,令市场相当意外。一系列新政出台不久,业内人士奔走相告:楼市新一轮洗牌开始了。今后土地资源将越来越集中在大企业手中,而金融政策,也将更有利于大企业发展。
对于“土地新政”对2010年的楼市所造成的影响,沈阳某中型开发企业负责人表示,它只会让市场上的中小型开发商提前退出市场。而沈阳某知名策划公司负责人表示,土地新政的出台虽然警示的作用更大,但是并非业内认为的大型企业没有影响。从目前来看,不少大型企业在2010年的布局会有一定的调整,而目前开发企业的战略转移也有了端倪,部分开发企业开始向二三线城市转移,同时,战略思维也会更加的成熟,看准了下手的可能性更大