龙润山庄市 场报告.doc

龙润山庄市场报告
ARUN·上海安瑞投资咨询有限公司
2004年11月
目录
第一部分
宏观环境……………………………………………………………………………………………………………………4
地理环境……………………………………………………………………………………………………………………4
行政区划……………………………………………………………………………………………………………………5
经济环境……………………………………………………………………………………………………………………5
人文环境……………………………………………………………………………………………………………………8
交通环境……………………………………………………………………………………………………………………9
消费环境……………………………………………………………………………………………………………………10
第二部分
徐州房地产市场……………………………………………………………………………………………………………15
一、概述……………………………………………………………………………………………………………………15
二、徐房指数……………………………………………………………………………………………………………………21
第三部分
徐州别墅市场研究………………………………………………………………………………………………………… 23
一、徐州别墅市场综述………………………………………………………………………………………………………… 23
二、徐州别墅区域分布研究…………………………………………………………………………………………………… 25
三、细分物业简述……………………………………………………………………………………………………………… 27
四、区域市场分析……………………………………………………………………………………………………………… 29
第四部分
龙润山庄分析…………………………………………………………………………………………………………… 47
一、项目概况…………………………………………………………………………………………………………… 47
二、项目周边环境…………………………………………………………………………………………………………… 47
三、项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………… 48
四、项目定位……………………………………………………………………………………………………………… 50
附:项目投资财务可行性分析(框架)……………………………………………………………………………………………… 56
第一部分宏观环境
一、地理环境
徐州位于东经116°22',北纬33°43'--34°58'。在江苏省的西北部,地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里,南北长约140公里,总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户,北国锁钥,中原屏障之称。
徐州市位于华北平原的东南部,域内大部分为平原,少数丘陵山地,平原总地势由西北向东南降低,平原约占土地总面积的90%,海拨一般在30-50米之间。徐州境内河流纵横交错,湖沼、水库星罗棋布,废黄河斜穿东西,京杭大运河横贯南北.
徐州市属暖温带季风气候区,由于东西狭长,年气温14度,四季分明,光照充足,雨量适中,雨热同期。四季之中春、秋季短,冬、夏季长,春季天气多变,夏季高温多雨,秋季天高气爽,冬季寒潮频袭。
徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。
二、行政区划
徐州总面积11258平方公里,占江苏省总面积的11%,其东西长约210公里,南北宽约140公里,其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市;五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区;四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县;两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围,位于中心地段;但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。
三、经济环境
2004年1-10月份,徐州经济继续保持良好的发展势头,工业生产加快、产销衔接良好,投资、出口、消费三大需求保持旺盛,居民收入稳步提高、市场物价继续攀升,财政收入平稳增长、金融存贷持续增加,全市国民经济整体运行继续保持了稳步快速的增长态势。
1、工业生产加快产销衔接良好
工业生产快速增长。1-10月份,全市国有及年