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房地产现状分析及需求预测
作者及指导老师:瞿婧茹杨立勋
[摘要] 自1998年我国开展住房支付改革至今,房地产占GDP总值的比重逐年上升,房地产行业发展的愈发繁荣,但在看到成绩的同时,当前存在的一些问题也是不容忽视的,如果不重视,必将会影响房地产市场的未来发展。1998年~2013年间,以住宅建设为主的房地产业,在推动国民经济增长中发挥着越来越重的作用。因此, 研究我国房地产的发展至关重要。本文主要从影响房地产市场发展的因素出发,利用1998—2013年的相关数据,首先采用聚类分析对2013年国内房地产发展现状进行总体分析,然后对各指标的增长率进行阐述,最后预测房地市场需求及发展中应该注意的问题,并对房地产业的健康发展提出针对性建议。
[关键词]房地产增长率回归预测
一、背景介绍
长期以来,房地产行业都是我国国民经济的支柱产业,随着市场经济的不断发展,我国房地产行业发展的愈发繁荣。房地产政策在短短的二十几年里出现了很多重大变化。首先,1998年之后,国家取消政策性分房,鼓励房地产的市场化。1999年到2003年四年多的时间里基本由市场自主调节。2003年以来,国家开始针对房地产进行了一系列宏观调控措施,对房地产进行宏观调控。全国性的房地产政策法规开始先后出台,然而政策效果并不明显,房价上涨速度依旧十分迅速,泡沫现象十分严重。2005年3月国家出台“国八条”,2006年5月出台“国六条”,2010年9月国家出台了限购令“国五条”,2011年1月,国家并对房产税进行了试点改革,进一步增加保障性住房和廉租房的建设等一系列严格的政策措施[4]。在这些政策措施的规范引导下,2012年以来,房价上涨受到了一定的控制,二三线城市房价水平增速缓慢,然而一线城市由于外来务工人员刚性需求无法缓解的原因,房价仍旧保持着较高的增速。因此,在国家的宏观经济政策下深入了解我国房地产行业的发展现状及未来发展趋势,具有重要的现实意义。
二、2013年我国35个中心城市的房地产综合现状分析
(一)采用SPSS对原始指标进行聚类分析把35个中心城市的房地产发展水平分为三类
输出结果如图1:
图1 35个城市的聚类分析
从上述聚类分析过程可知,样本完全有效,35个城市被分为三大类:
G1:重庆
G2:北京、上海、深圳
G3:太原、贵阳、哈尔滨、济南、长沙、石家庄、长春、厦门、呼和浩特、银川、海口、福州、南昌、乌鲁木齐、兰州、大连、郑州、昆明、沈阳、南宁、合肥、青岛、南京、广州、武汉、成都、西安、杭州、天津
其中,重庆属于第一类,该城市为我国的一线城市。随着其直辖市地位的确立,中心城市的效益日渐显现,对周边城市乡村的经济拉动作用逐渐增强,综合发展水平位居前列,远超其他沿海城市及内陆城市,吸引了广大投资者和住户,,;但其商品房平均销售价格仅高于贵州,西宁,银川三地,为5569元/平方米。;,;其政府扶持力度大,,都高于其他地区,其房地产业发展良好。第二类中包含的城市仍为我国的一线城市,经济发展好且为区域中心,其房地产业发展较快,但促使房价上涨的诸多因素集中释放;供应成本上升推动房价上涨;房地产开发机构对信息的操作放大了市场失衡状态,商品房平均销售价格远高于二三线城市,其中北京为18553元/平方米,上海为16420元/平方米,深圳为24402元/平方米,增加了人们买房的压力;,,,远低于重庆。第三类包含的城市房地产发展水平与第一、二类城市相比靠后,存在诸多不足。其各项指标都低于前两类城市,,%;西宁商品房平均销售价格为4628元/平方米,不足北京的30%;,%,一方面政府扶持力度不足,另一方面与当地经济发展有很大关系[3]。
由于东部地区经济发展水平较高,房地产市场起步较早,其无论是房地产施工面积还是房地产竣工面积,都大大领先于中西部。中部的增长速度除了销售额明显高于全国平均水平,基本处于领先水平。由于东部地区土地资源紧缺,房地产价格逐步上升和竞争日趋激烈,一些房地产开发商的投资渐渐向中西部转移,房地产的地区结构发生变化,尤其是近年来中部经济得到大力发展,中部的各项指标除销售额的增长速度均高于其他地区。
(二)房屋新开工面积与竣工面积分析
图 2 面积分析
在