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高速铁路火车站商业物业的开发与经营
前言
2005年杨宝民带领人员系统考察日本新干线高速铁路站点商业物业,从日本大阪的新干线难波城到京都火车站购物中心,我们深感高起点开发我国高速铁路站点物业的重要性迫切性。
我们不仅要充分利用高速铁路火车站点的商业物业,而且要充分利用并规划好周边8公里土地的商业价值, 完善高速铁路经过城市的商业布局,充分发挥高速铁路的连带作用。
  本文以长沙高速铁路站点物业及周边8公里区域作为研究案例,运用区域经济学和商业经济的知识,重点阐述商业定位和周边城市规划与商业规划的新思路;运用总部经济理论,探讨在长沙依托新火车站建设我国中部区域CBD的可行性。
对即将兴建的京沪高速铁路等21个站点,我们重点分析区域经济特色和重点站点的商业规划特色,介绍如何借鉴发达国家经验,利用高速铁路兴建机会,顺利实现商业布局的转型和城市经营的升级换代,充分发挥高速铁路对经济与社会和谐发展的火车头作用。
一、 高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响
—广州高速铁路对长沙区域经济的影响

二、 高速铁路铁路站点商业项目的定位方法
----购物中心与商业街区结合  以零售商业为主   
-----购物长廊为主可以在相邻区域考虑批发市场功能
三、 日本高速铁路站点商业项目的典型案例—京都火车站
四、 武广高速铁路长沙新火车站商业广场的项目
五、 长沙城市生态CBD的策划思路
一、 高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响
—广州高速铁路对长沙区域经济的影响

打开地图,我们就能看到,京沪铁路的两端是中国最大的两个经济区域———环渤海经济区和长三角经济区。“这种关系就像一个哑铃,环渤海、长三角是哑铃的头,京沪铁路是中间的杆。”长三角是一个已经发展成熟的经济区,现在需要的是向外辐射其产业升级,而环渤海是一个正在建设的新经济区域,正需要承接这种辐射。但现在这个哑铃的杆显然是太细了。怎么办??

图 2京沪高速铁路关键数据示意图
京沪铁路堪称中国最繁忙的铁路,沿线居住着全国1/4以上的人口,还有济南、蚌埠、徐州这样的交通重镇。京沪铁路只占全国铁路营运线的2%,%%,运输密度是全国铁路平均运输密度的4倍。
京沪高速铁路拉近了南京和上海之间的距离,今后南京到上海购物消费人群将会增加,同时上海到南京旅游人群也将相应增加。无锡的的城市商业与物流地位加强,无锡区域经济发展增加了拉动力。
京沪高速铁路对上海经济发展影响最大,上海市闵行区华漕镇的房地产价格开始上升,相关商业地产和住宅地产项目开发量加大。
二、 高速铁路铁路站点商业项目的定位方法
1. 城市中心商业定位方法     
日本京都火车站和中国大连火车站都属于城市中心项目,商业一般以零售业态为主。
大连胜利广场位于大连火车站南侧,所在地区是大连商业中心,高层建筑较多,建筑密度较大,交通比较拥挤。原来并无广场,在开发后形成一个广场,,广场下兴建了目前全国最大的地下综合体,有商业餐饮娱乐停车等多种功能,建筑面积12万平方米,地面上还有2座各1万平方米的塔楼。
顶部的下沉广场除了作为主要出入口以外,同时作为露天表演舞台,吸引许多大连市民前来休闲购物。

图3 大连胜利广场
开发成功经验:充分利用城市中心地下通道优势,有效引导人流进入大型地下商业购物中心,突出青春时尚等业态,多种业态有效组合。香港开发商特别注重长远经营,成为全国最成功的地下购物中心。

     
上海虹桥交通枢纽位于闵行区华漕镇,属于上海郊区。上海市政府正式发布《上海市综合客运交通枢纽布局规划》,其中称,规划中的虹桥综合交通枢纽是包括城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”,近27平方公里的占地面积也使之成为将来上海最大的铁路客运站。在主体建筑内的地下设置两个城市地铁车站,引入5条通往上海市区各个方向的地铁线;在主体建筑的东西两侧分别设有交通广场,分别设置长途高速巴士、城市公交车站和出租汽车场地,区域内还配置了足够的社会车辆停车场。另外,在枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了3条贯通整个建筑东西向的大通道,并布置商业、餐饮等设施。

图4 上海虹桥交通枢纽总平面图

图5 上海虹桥交通枢纽规划效果图
我们认为上海虹桥商业区规划要重点考虑如下问题:
第一办公、商业、餐饮、酒店建筑面积应该有合理的比例,根据市场研究结果设定相关比例。由于酒店占有非常