合同法10.doc

六、案例分析题(本题23分)案情:2004年4月22日,张伟与天地造屋公司签订了一份《商品房买卖合同》,由张伟购买天地造屋公司流星花园3号楼3单元54号房屋一套,,双方约定购房款为654933元,付款方式为首期款134933元在2004年9月1日前付清,余款在北京银行办理银行按揭贷款。2004年4月30日,张伟与天地造屋公司和北京银行签订了一份《个人购房借款合同》,合同约定,由张伟向北京银行借款人民币520000元用于购买这套房屋,‰,贷款期限为5年,自2004年4月30日至2009年4月29日,合同生效后,北京银行授权张伟将贷款一次划入天地造屋公司帐户;张伟按等额本息还款法按月归还贷款本息共60期,。合同的“抵押条款”中规定:张伟保证以其有权处分的合同所指全部权益抵押给北京银行作为该借款合同的担保,包括贷款本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用。张伟在到房地产行政主管部门进行抵押登记完毕之日,将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交于北京银行保管。合同的“保证条款”中规定:天地造屋公司自愿为张伟提供连带责任保证,在张伟没有按约还款时,天地造屋公司按北京银行要求履行还款义务,或对张伟所购房产进行回购:保证范围为贷款本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用。保证期限自本合同签订之日起至张伟持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。若天地造屋公司不按合同履行保证责任,北京银行有权直接从其帐户扣收相关款项,或向张伟行使追索权等。 2004年5月22日,张伟按约定持《房屋所有权证》到房产部门办理了抵押登记手续。借款合同签订后,北京银行按月履行了合同,张伟却从2004年6月起未能按时还款,北京银行便直接从天地造屋公司的帐户上扣划了张伟2004年6月、7月、9月、10月、11月、12月及2005年1月、。问题:?为什么? ? ? ,就张伟抵押的房屋享有抵押权? ?为什么?
。因为当事人在保证合同和抵押合同中约定的担保范围可以不同于法律规定的担保范围,而且当事人的约定没有违反法律的强制性规定和社会公共利益。见《担保法》第21条第一款和《担保法》第46条的规定。
,当事人签订借款合同之日。一般合同在其签订之日起成立生效,张伟与北京银行之间的借款合同属一般合同,自合同签订之日起生效。这里要特别注意的是,《合同法》第二百一十条规定的是,自然人之间的借款合同,自贷款人提供借款时生效,《合同法》没有规定银行与自然人之间的借贷合同自贷款人提供借款时合同生效,故张伟与北京银行之间的借款合同适用一般合同生效的原则,即成立时生效。
,张伟取得所购房屋的所有权。房屋属于不动产,不动产物权的变动(包括所有权的转移)以登记为要件,故在原所有权人天地造屋公司为张伟办理房屋产权登记过户手续后,张伟取得所购房屋的所有权。
,张伟持房产证到房产部门办理抵押登记手续后,北京银行成为抵押权人,就张伟所抵押的房屋享有抵押权。根据《担保法》第41条和第42条的规定,抵押合同自登记之日起生效,故北京银行在张伟持房产证到房产部门办理抵押登记手续后,才成为抵押权人,对张伟抵押的房屋依法享有抵押权。
。因为按照当事人的约定和法律规定,2004年5月22日,张伟办理抵押登记后,天地造屋公司的保证责任消灭,不再承担保证责任,北京银行的行为没有法律依据。根据《担保法》第26条第二款和当事人在借款合同“保证条款”中的约定,在合同约定的保证期间,债权人未要求连带责任保证人天地造屋公司承担保证责任的,保证人免除保证责任,故到
2004年5月22日张伟办理抵押登记后,天地造屋公司免除保证责任。三、名词解释1、合同:是平等主体的自然人、法人及其组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。 2、合同的成立:是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。 3、承诺:是指受要约人同意要约的意思表示,即受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的意思表 4、合同生效:是指已经成立的合同在当事人之间产生了一定的法律约束力,也就是法律效力。 5、混同:是指债权与债务同归与一人,从而使合同权利义务关系消灭的事实。 6、合同解释:指对合同及其相关资料的含义所作的分析和证明。
四、简答题:(每小题6分,共12分)
1、合同成立要具备哪些要件? 合同的成立必须具备