投资学讲义.ppt

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成员:张丹丹、纪雪婷、郭雅萍、王庆云、刘娟、熊欢、杨晓丽
透过楼市看股市
房价未来走势
对于房价的未来走势,有如下判断:如果中央政府、地方政府和有关部门、企业、消费者同心协力,将高房价打下去是完全做得到的,甚至于像有的专家说的那样上海下降50%,北京下降30%也是有可能的;但是,现实的情况很可能是,大部分城市的房价还将平稳上涨一段时间,拉出一条温和上涨的长阳线。
2011年第一季度房产交易状况
1月4日,2011年首个交易日,房地产板块全线反弹,板块整体涨幅逾5%,远超其他板块,金地集团、首开股份、滨江集团、荣盛发展、世茂股份涨停,地产龙头保利地产接近涨停,万科A和招商地产涨幅均超7%。
部分热点城市成交量和可售住宅存量正呈双双增长态势。据中国指数研究院最新数据,上周(2010年12月27日-2011年1月2日)监测的35个城市中,22个城市成交量环比上涨,20个城市涨幅超10%,4个城市成交量涨幅在100%以上。重点城市中,6地成交量环比上涨,杭州涨幅最大,%,北京、重庆和成都涨幅均在20%左右
一级二级三级市场交易状况
发展形势,我们认为未来:
一级市场:
在《2011年北京市土地供应计划》2550公顷住宅用地的指标下,随后几个季度土地供应会有较明显增长,一级市场竞争的激烈程度取决于二三级市场的回涨情况。
二级市场:
短期内,供应处于试探性释放阶段,需求或被抑制或观望而萎缩,成交回落,价格波动——“京十五条”实施初期,供需均处于观望状态,仅有个别开发企业试探性推盘,导致成交量回落,价格因成交量较低而呈现波动特征。
中长期来看,随着供应进入实质性放量阶段,需求阶段式跟进,成交将逐步回涨企稳,价格或在小幅调整后企稳——结合供应、需求发展趋势来看,随着成交下滑,企业资金压力加大,加之政策对供应的多方刺激作用,供应将大幅释放,以刚性为主的购房需求逐步跟进,成交量缓慢回升,价格企稳。期间,不排除部分项目低价促销,导致成交价格回调。
三级市场:
短期内,供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩,将导致成交持续回落,价格波动——“京十五条”实施初期,供需均处于观望状态,导致成交量回落,价格因成交量较低而呈现波动特征。
中长期来看,随着一手供应放量导致三级市场成交回涨,三级市场供应,尤其改善型供应将选择性跟进,成交量缓慢回升,价格企稳——结合供应、需求发展趋势来看,随着开发商实质性放量引起二级市场成交量回涨,以置换性供应为主的业主将逐步跟进释放房源,成交量缓慢回升,价格企稳。
一一季度北京一级市场极为冷清,仅有5宗住宅用地成交,3月份出现全月零成交,与去年3月一天产生“三地王”的情况形成鲜明的对比。
、一级市场
二、二级市场
一季度二级市场成交呈现量跌价升的态势,其中成交量同比、%、%,成交均价同比、%、%。
一季度中,“京十五条”效果显著,出台后日均成交套数、成交均价纷纷下滑,较“国八条”出台前,%,%;此外,“京十五条”出台后,六环外成交比重加大,呈向远郊发展趋势;低总价楼盘较受青睐,高端楼盘严重滞销,2000万以上的豪宅项目仅成交13套,同比缩减78%。
三、三级市场
一季度三级市场成交也呈现量跌价升的态势,其中成交量同比、%、%,成交均价同比、%、%。
在一季度中,京十五条后环比“国八条”%。此外,城八区成交比重有所下降,成交均价小幅下调;低总价房源成交比重大,抗跌性较强。
一线城市土地市场萧条,限购政策不严的二线城市交易相对活跃。不同季度数据比较发现,一季度一线城市、限购较严的二线城市土地成交面积同比下降最为显著,降幅分别为41%、43%;而限购较松的二线城市十分平稳,环比降幅不足1%;具体到一季度各月,3月与1月相比,一线城市、政策较严的二线城市、%、%和25%,一线城市下降更为明显。
一季度大部分城市二级市场“量跌价滞”。数据显示,%,%,%;%、%,%。
一季度整体三级市场成交呈现量跌价升的态势。一季度各城市三级市场成交量环比降幅在22%-49%之间,同比降幅11%-37%之间。一季度成交均价同比均有上涨,最高涨幅达23%,环比杭州、苏州小幅下调。
影响房价的因素
第一,供求关系。
第二,交易税费增加的推动作用。