龙湖杭州龙湖超山项目启动会价格规划.ppt

龙湖杭州超山项目启动会
竞争格局-市场简析-公寓
六、营销策略——
中心城区、临平、塘栖构成杭州市场稳定的三层价格区段,彼此差距较大,有分流客群的机会
临平有一定的单价支撑,未来将成为本项目的第一批主力市场,但规模有限,需要策略创新
塘栖地区无论成交量还是成交单价,和本项目差距较大,难以成为主力市场,仅作为补充
中心城区数据为杭州八区成交数据
临平市场
1-10月成交总量
2054套

竞争格局-市场简析-别墅
六、营销策略——
中心城区别墅单价前半年持续走高,新政后有小幅震荡,但和临平有绝对差距
临平供销整体规模极低,价格相对平稳;塘栖完全没有供应和销售
别墅在区域内具备稀缺价值,但前期市场开发和客户培育的要求高
中心城区数据为杭州八区
临平市场
1-10月成交总量
25套

竞争格局-本案产品线划分
六、营销策略——
常规公寓1T2
230m2
四居
观景好
别墅
合院220m2
少量联排
常规公寓3T6
137/148m2三居
89m2通透两居
产品分类
总面积
占比
(%)
总套数
占比
(%)
别墅
52800
19
240

常规公寓
四居
46000

200

三居
71298

324

两居
83304

936

特殊公寓
两居半
25082
9
192

特殊公寓
130m2两居半
临平主城区
本案
东海·水景城
,高层
均价12000
80小户型为精装
绿城·紫桂公寓

均价11000
多层、小高层
赠送车位
金都·夏宫
均价22000
,联排
大面积石材法式风格
绿城·蓝庭

小高层10000
多层13600
地中海风格
竞争格局-—竞争标杆
别墅项目容积率低,产品品质较好
主城区大多数为毛坯房,容积率和本案类似,配套齐全且属于地铁物业,产品线多为小两居和小三居
主城区周边楼盘较多,但仅绿城项目成交较好,主要依靠低密度、产品品质和自有配套,价格略低于主城区
-别墅
六、营销策略——
大华·西溪风情
300-500M2
1200万以上
西溪板块距市区较近,景观资源好,产品定位偏高,对客户购买力要求比较高
富阳·逸城逸墅
205-230M2
300-600万
良渚·阳光天际
190-220M2
350-600万
富阳、良渚距市区较远,总价虽然较低,但配套不足,景观资源有限,发展空间不大
临平·金都夏宫
260-400M2
500-800万
临平板块交通便利,又可享受景观资源,目前尚无优质别墅产品,存在较大市场机会
从大杭州角度来看,可以以总价捕捉中端别墅的空白,为城区中端购买力客户提供入门级别墅
竞争格局-常规公寓-临平重点项目200M2以上
六、营销策略——
供应少,去化率低,属于非主流户型
需要大力挖掘产品价值,提升附加值,且不能作为主力产品销售
%
占临平总成交额
%
竞争格局-常规公寓-临平重点项目140M2左右
六、营销策略——
供应量最大,成交率和规模一般,但已属于当地改善型主流户型,体现出较强的客户购买力
成交价基本徘徊在11000左右(蓝庭9月的13600成交价为三层的洋房)
竞品存量大,客群溢出的难度较大
本案特殊户型三居部分产品竞争力较弱
%
占临平总成交额
%
竞争格局-常规公寓-临平重点项目90M2以下
六、营销策略——
东海成交为主城区精装修,蓝庭成交为精装现房且大量自有配套,故价格较高,但成交量一般
紫桂为主城区边缘,成交量较大,参考性最强
小户型两居成交最为旺盛,为项目大量的小户型提供了一定的市场机会,但需要有明显的价格优势
小户型一居无法满足当地刚需
%
占临平总成交额
%
竞争格局-竞争战略
六、营销策略——
市场机会及风险
“以临平为主城区”的郊区项目,从临平挖掘第一批主力客群,但市场规模有限
,且有容积率优势,面临价格和产品的双线竞争。
,在全杭州里可以填补中端价位别墅空白
,借常规公寓积客,以性价比快速出货
项目核心优势及难点

、位置、观景优势明显,精