北路项目及周边房地产投资价值分析.doc

连江北路项目及周边房地产投资价值分析
目录
一、福州社会经济概况
二、福州房地产业现状综述
三、今后福州楼市大势判断
四、地块区域特色及规划前景
五、本区域土地价格走势
六、区域房地产市场调查
七、结论和建议
福州社会经济概况
福州是福建省的省会城市,全省的政治、经济、文化、教育中心。下辖13个县市区,全市总面积11968平方公里,,全市常住人口达656万人,市区常住人口224万人,加上流动人口和八县的城镇人口,城市化程度接近50%。
从1978年改革开放以来,福州经济快速增长,GDP年平均增长约16%。,同比增长13%;,2004年的地方财政收入更是超过百亿大关,达到创纪录的107亿元;城镇居民人均可支配收入目前福州人均GDP已达到3000美元,城镇居民人均可支配收入达到11360元,同比增长13%。
据预计,2005年福州市经济主要预期目标是,%;城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入扣除物价因素实际分别增长7%-8%和4%-5%。
福州房地产业现状综述
据统计,2004年福州商品房平均交易价格每平方米3262元,%(%),,在全国35个大中城市中,福州房价涨幅列第24位。最新统计数字表明,2005年第一季度,福州市区商品房合同登记平均价格是3445元/平方米,比去年均价3262元/平方米上涨183元/平方米,%。住宅价格,今年一季度的合同登记平均价格是为3111元/平方米,每平方米上涨128元(去年均价2983元/平方米),增幅为
%。4月13日福州市第12届住交会开幕当日逛展的市民就达到了5万人,从开馆到闭馆,场内始终人潮涌动,人气旺盛。由此可见,作为我国房地产发展的二线城市,福州的房地产市场仍然方兴未艾。
作为国民经济的支柱产业,,%,其中,%,房地产开发投资占全社会固定投资规模的42%,相当于GDP的14%。
在市场经济条件下,考察一个行业的发展是否健康正常,关键是看它的产品供给与市场需求之间是否平衡,房地产行业也不例外。
1、福州房地产市场供需在总量上基本均衡。
2004年福州全市共批准上市预售商品房563万平方米,其中市区批准上市商品房539万平方米。2004年需求大于供给约90万平方米,是5年间供求差距最大的一年;而这一年商品房和住宅单价都出现超历史水平的涨幅,%%。但是也要看到,从2000年至2004年的5年间,,。这说明近年来福州房地产市场呈现供销两旺的良好状态,总供给和总需求是基本平衡、求略大于供的;2000年、2001年和2003年供大于求的积压房,被2002年和2004的求大于供给消化了,说明福州房地产的仍保持着供求的均衡态。
2、福州房地产市场在供需结构上大体协调。
考察房地产形势除了分析总供给和总需求之间的均衡态之外,由于房地产商品的多样性,我们还必须考察商品房的供给结构与需求结构的协调性问题。商品房的供给与需求结构主要包括住宅、商业物业、办公楼及MALL等大型综合产品的比例,具体到区域房地产供给与需求结构,也可以从区位、价位、面积、建材和技术功能等角度来分析。
、、、、其它(工业等),%、%、%、%%。从大的比例来看,福州房地产市场商品房的供给结构与需求结构是相适应的,但从中也应看到住宅的求大于供和商场店面的供大于求;,。
今后福州楼市大势判断
根据福建省委、省政府提出的“建设海峡西岸经济区”的战略构想,福州市委、市政府提出了“做大做强省会中心城市”的发展战略。
在城市发展方面,福州市《闽江口城镇群发展规划》提出,到2020年福州城市发展将实现“三个跨越”:第一个跨越是从“三山一水”到“五山二水”,即在“三山一水”的基础上,福州城市空间又扩大到鼓山、旗山和乌龙江。第二个跨越是从“闽江时代”走向“滨海时代”,使福州从滨江城市变成滨海城市,把浩瀚东海揽入福州城市怀中。第三个跨越是城市规模和布