我国集体建设用地金融发展的制度障碍与政策建议.pdf

土地市场
我国集体建设用地金融发展的
制度障碍与政策建议
何芳阮青松温修春同济大学经济与管理学院
一、集体土地产权的制度障碍体建设用地使用权内涵不尽统一,价值基础不尽
(一)集体土地所有权主体虚位,导致土地金相同。
融主体不明晰无偿方式获得集体建设用地使用权。此类用
我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和地多由集体经济组织分配,如乡镇(村)企业用地
《农业法》关于农村集体土地所有权的规定大致使用权、农村宅基地使用权、乡(镇)村公共设施
相同。《土地管理法》规定:“农民集体所有的土地和公益事业建设用地使用权等,基本是无偿使
依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组用,或是仅支付青苗补偿费等较少费用,且没有
织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村使用期限。
内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有部分有偿取得的建设用地使用权。此类用地
的, 由村内各该农村集体经济组织或者村民小获取建设用地使用权的支付成本不尽相同。有的
组经营、管理;已经属于乡镇农民集体所有的, 仅支付青苗补偿费,有的尚需支付宅基地动迁成
由乡镇农村集体经济组织经营、管理”。这表明农本或劳动力补偿成本,较多者还交付了一定的土
村土地归乡(镇)、村、组三类农民集体所有。然地补偿费。集体建设用地使用期限也不尽相同,
而,此“农民集体”却是抽象的概念,它不是法 5~30 年皆有。由于获取方式复杂,如果不去核
人,不是社会团体,也不是自然人。特别是,由于查获取土地的契约,很难清楚补偿费用支付状
中国农村集体经济组织与村民委员会保持“政企况、产权的具体限制条件及其对价值的影响。
合一”的组织架构,村民委员会既是政府的代理租赁方式取得建设用地使用权。这类土地使
人,又是集体财产法定代理人和公共事务代理用权是通过租赁方式获得,由承租人向出租人每
者。村委会三位一体的角色定位即政府行政、村年支付租金,租赁期限有长有短。
务管理、财产保护三方面存在巨大矛盾,难以对出让方式获得建设用地使用权。此种方式目
责任权利作出明确规定和约束。这些都决定了集前在部分城市试行推广,是指集体建设用地所有
体所有权主体不明,显著虚位和模糊,从而成为者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地
发展农村集体土地金融的重要障碍。使用者,由土地使用者向集体土地所有者支付出
(二)集体土地使用权内涵不统一,导致土地让价款的行为。集体建设用地使用权出让最高年
金融价值缺失基础限参照国有土地使用权出让年限。该方式所形成
从全国各地实践来看,由于制度缺失,集体的集体建设用地使用权具有用益物权性质,具有
建设用地使用权的取得方式有多种情况。集体建明析产权,是未来的发展方向。
设用地使用权获取背后往往有不同的取地契约, 综上所述,现阶段集体建设用地使用权运作
并涉及各类费用支付要求、使用的限制,以致集不规范,获取方式多样,内涵复杂,价值基础不
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同,难以有效支持土地金融业务的规范开展。镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业
(三)集体土地抵押权缺失,直接限制土地金或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营
融开展等形式共同举办企业的,应当