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综合性商业地产项目可行性报告
目录
第一部分 项目概况 5
一、 基本情况 5
二、 宗地现状 5
三、 项目综合定位 5
四、 规划技术指标 5
五、 项目周边配套 5
六、 项目周边环境 5
七、 大市政配套 5
第二部分项目出让条件(项目取得方式) 5
一、 招拍挂项目取得方式 5
二、 合作项目取得方式 5
第三部分市场分析 5
A、商业物业市场分析 5
一、 商业物业市场研究 5
1、整体市场分析 5
2、供需情况分析 5
3、租金、出租率分析 5
4、周边商业地块成交情况 5
5、结论 5
二、竞争项目分析 5
三、商业部分SWOT 分析 5
四、商业部分定位 5
1、客户定位 5
2、产品定位 5
3、项目租售价格、出租率定位 5
B、写字楼市场分析 5
一、 写字楼市场研究 5
1、整体市场分析 5
2、供需情况分析 5
3、租金、空置率分析 5
4、周边办公地块成交情况 5
5、结论 5
二、竞争项目分析 5
三、写字楼部分SWOT分析 5
四、写字楼部分定位 5
1、客户定位 5
2、产品定位 5
3、项目租售价格、出租率定位 5
C、酒店市场分析 5
一、高星级酒店市场分析 5
1、整体市场分析 5
2、供需情况分析 5
3、房价、入住率分析 5
4、周边酒店地块成交情况 5
5、结论 5
二、竞争项目分析 5
三、酒店部分SWOT 分析 5
四、酒店部分定位 5
1、客户定位 5
2、产品定位 5
3、项目房价及入住率定位 5
4、经营模式建议 5
第四部分规划设计初步分析 5
一、规划设计的可行性分析 5
二、规划设计的初步概念 5
第五部分工程开发计划及项目租售计划 5
一、 工程开发计划 5
二、 工程开发计划节点 5
三、项目租售收入测算 5
四、资金回款计划 5
第六部分 项目投资估算和资金筹措计划 5
一、投资估算 5
二、资金筹措计划 5
1、资金投入计划及资金需求 5
2、贷款回款计划 5
3、贷款和股东贷款使用等融资计划及相应的还款计划 5
第七部分 项目财务分析 5
一、成本利润分析 5
二、现金流量分析 5
第八部分风险分析 5
一、定性分析 5
二、定量分析 5
1、敏感性分析 5
2、销售型项目盈亏平衡点分析 5
第九部分 SWOT分析 5
一、优势和机会 5
二、劣势和威胁 5
第十部分结论与建议 5
附件 5
第一部分 项目概况
基本情况
本项目西靠浦东南路小陆家嘴金融贸易区、北临黄浦江北外滩、东面是东方路末段、南侧是主交通干道——浦东大道,地块原为XX造船厂。
(地块位置图)
宗地现状
本地块一大优势是沿江岸线长度约为1,000米。地块其余部分基本都是多层旧式住宅,整体来看,除了东西两侧保留的高层建筑对总体布局有一定影响之外,地块还是较为规整的。
(地块现状照片)
项目综合定位
由于本地块紧靠浦东小陆家嘴,对办公、商业及餐饮娱乐都有一定潜在需求。而住宅作为目前上海市地产的主体增长力量,也必定是本项目开发的重要组成部分。从本地块的开发规模来看,综合性开发也有助于分散风险。因此建议本地块的市场定位应为“综合性国际滨水商业区
”,拟发展以时尚餐饮、休闲娱乐、精品购物为核心的商业物业_____万m2、国际甲级写字楼群_____万m2、五星级酒店_____万m2、高档及顶级住宅社区_____万m2。
各类别物业的总体布局如下图所示:
(本项目地块规划平面图或红线图)
规划技术指标
本地块总占地_____公顷,综合容积率_____,总建面约_____万平方米,地上建筑面积_____,地下建筑面积______,绿化率_____。本项目分______期开发,各期规划指标如下表所示:
规划指标汇总表
项目
合计
一期
二期
三期
……
占地面积(m2)





亩(亩)





容积率





地上建筑面积(m2)





商业面积(m2)





办公面积(m2)





酒店面积(m2)





公建面积(m2)





其他面积(m2)





地下建筑面积(m2)





总建筑面积(m2)





总车位数(个)





地下车位数(个)





项目周边配套
本项目地块