房地产商铺包租、返租详细执行方案.doc

包租、返租详细方案
关于包租、返租方案的原理及文字说明:
本方案仅适合于第三期所推出的针对投资、投机型客户的商铺,一、二期商铺则不实行该计划。
(1)关于包租:
包租方案内容:采取五年包租、头三年租金一次性返还,每年租金回报率达8%的形式。即任一客户购买了一个商铺,则该商铺五年的经营权可选择自己经营、自己租赁,亦可委托第三方(实际上就是国城房产)进行全权经营,而且在购铺签合同时即可获得头三年的租金,每年租金回报率为8%,每年坐收租金即可。
包租的正面效应:客户购买商铺主要目的是投资,对于长远有个规划。能产生稳定的经济来源。而购买商铺的主要担心点是该商铺能不能做大做旺起来。而采取包租这样的方式是解决客户以上心理的一剂良药。可以让其在包租的年限内每年有购买商铺全款8%的稳定收入,加上广告和现场置业顾问的努力,客户落单的几率要增大。
包租的负面效应:有些包租的商铺经营不善,导致老百姓对包租有偏见,且政府规定不能由第一方包租,即不能由开发商直接包租。
解决方案:在广告措辞和统一说辞上要注意,而在承诺包租时,应说明由第三方包租以及带租约商铺等。
关于包租后价格的几点说明:××三期商铺价格定位于5900元∕㎡——6869元∕㎡之间,取平均值6578元∕㎡,若按8%的回报率(返租率),则
6385元×8%=511元
单价应上涨511元,三年包租算下来为
511×3=1533元
则三期商铺在5900元∕㎡——6869元∕㎡的区间范围内再应再加上1533元
[5900元∕㎡,6869元∕㎡]+1533元=[7433元∕㎡—8447元∕㎡]
实际××三期商铺价格建议为7433元∕㎡——8447元∕㎡之间,这样三年返租扣除后可得预期利润。
(2)关于返租
返租方案内容:
返租率:年返租率8%,即每年客户可获得购房款的8%做为资金回报。
返租年限:三年
返租形式:头三年一次性返还,在签合同时即买即返,第四、五年年头时再返还第年四、五年的租金给购房户(以合同签定时间为准)。
关于返租的几点说明:
返租可让客户立即见到收益,抓住了客户购买商铺的原始动机和心理,亦从表面上降低了客户购买商铺的风险,给其吃了颗定心丸。但是亦需注意在统一说辞时一定严格把守口径关,即无论包租还是返租都是由第三方代理。不可说成由国城房产操作。
关于包租、返租方案的示例说明:
××的门面销售以包租带售,实行包租五年同时在签定合同时返还三年租金,且每年租金返还回报率高达8%的招租策略。具体要通过实例计算、推演出包租、返租的价格可操作性和操作模式。价格的制定原则是,把返租的费用加到价格里。
例:出售23栋1号商铺,㎡,建筑面积单价6100元/㎡,总价89609元。
政策的核心内容是:“包租五年,头三年租金一次性返还,每年回报率达8%”。因此遵循“价格的制定原则是,把返租的费用加到价格里”,不难算出我们将要卖的商铺总价是:
89609元×(1+×3)=111115元
按公式推演如下:
总价:111115元
每年返还8