第九章假设开发法及其运用.ppt

第九章假设开发法及其运用
第一节假设开发法概述
第二节假设开发法的基本公式
第三节现金流量折现法和传统方法
第四节假设开发法测算中各项的求取
第五节假设开发法总结和运用举例
第一节假设开发法概述
一、假设开发法的含义
二、假设开发法的理论依据
三、假设开发法适用的估价对象和条件
四、假设开发法的操作步骤
假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法。
是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润,然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质与收益法相同,是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
一、假设开发法的含义
二、假设开发法的理论依据
其基本理论依据与收益法相同,是预期原理。
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。
两者的主要区别是:成本法中的土地价格为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价格;假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到,需要求取的是土地价格。
三、假设开发法适用的估价对象和条件
(一)适用的估价对象
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产。
包括可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地,典型的是房地产开发用地) 、在建工程(房地产开发项目)、可重新装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括重新装饰装修、改建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴),以下统称为“待开发房地产”。
对于有城市规划设计条件要求,但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产,难以采用假设开发法估价。
三、假设开发法适用的估价对象和条件
(二)需要具备的条件
 在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何,关键取决于下列两个预测:
①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。
②是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
还要求有一个良好的社会经济环境:
房地产法规、土地供应计划、房地产信息资料库。
三、假设开发法适用的估价对象和条件
(三)假设开发法的其他用途
适用于房地产开发项目投资分析。
(估价:典型投资者角度,投资分析:特定投资者的角度)
具体可为房地产投资者提供下列三种数值:
(1)测算待开发房地产的最高价格
(2)测算房地产开发项目的预期利润
(3)测算房地产开发中可能出现的最高费用
四、假设开发法估价的操作步骤
1. 调查待开发房地产的基本情况;
2. 选择最佳的开发利用方式;
3. 预测后续开发经营期;
4. 预测开发完成后的房地产价值;
5. 预测后续必要支出及应得利润;
6. 测算待开发房地产价值。
第二节假设开发法的基本公式
一、假设开发法最基本的公式
待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润
对于上述公式中,具体应减去的项目及其金额,要牢记“后续”两字。
应用上述公式:
一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况;
二是要把握开发完成后的房地产经营方式。
将生地建成房屋
将生地开发成熟地
将毛地建成房屋
将毛地开发成熟地
将熟地建成房屋
将在建工程续建成房屋
将旧房装修改造成新房
出售
出租
直接经营