房地产公司成本控制体系.docx

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】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。置业成本控制系统跟着房地产行业高度的成熟化,再加上市场和政策促进这个行业沿着规范化的路线发展,供需关系由本来的卖方市场转变为买方市场,竞争强烈,销售压力增大,产出与投入比率不停减小,使这个行业的利润率不停降低,基本长进入微利时代,这样使得在保证质量和竞争力的状况下控制合理的成本投入显得尤其重要,针对我们公司的现状和将来发展趋向,特成立以下适合我们公司发展和不停精进的成本控制系统:一、房地产公司的成本观点,房地产公司成本的组成:房地产公司成本观点:是指公司从立项到房子交托维保全过程发生的为获得销售收入而发生的需要赔偿和能够控制的各样耗资;房地产公司的全花费成本组成(完整成本法):土地获取价款、开发先期准备费、工程费(主体建筑工程费、主体安装工程费、小区园林与配套工程费、配套设备费)、开发间接费、时期花费(销售花费、管理花费、财务花费)、开发期税费。(详细组偏见附件1)二、成本控制的目的:进行合理的成本控制(防止省钱就是成本控制的误会),提高价值来实现公司利润利润(分四种状况:减低成本,功能质量不变,提高价值;成本不变,功能质量提高,提高价值;成本降低,功能质量提高,提高价值;成本适合增添,功能和质量获取很大提高,提高价值。)三、成本控制应依照的原则:1、全过程控制原则(从项目可行性研究及拿地阶段、规划设计阶段、施工图设计阶段、招招标及合同签署阶段、施工销售阶段、完工查收决算阶段、产品交托维保阶段全过程的成本控制);2、全员参加原则;1/123、提高性价比原则(可经过价值工程V=F(可用单位平米售价或总预期收入取代)/C(可用单位平米投入或总投入取代),在产品定位方案初选阶段设定合理的总目标成本);4、目标成本控制原则(依据设定的总目标成本,进行分解,拟订项目目标成本及控制责任书并及时进行控制);5、作业成本和牵头控制成安分开控制原则;6、以项目为单位进行查核原则;7、信息化管理原则(最后成立成本控制信息化管理系统)。四、总目标成本设定:方法一:依据预期的售价和预期利润率反推出总目标成本:(合用于先期决议阶段大略估量)每平米总目标成本=销售预期价钱/(1+预期利润率);方法二:利用《项目成本测算表》(见附件2),测算出总目标成本;(合用于规划设计阶段较为正确的概算,需要经验数据支撑)方法三:利用《投报解析模板》(见附件3),经过调整相应的售价和成本投入达到预期的利润率而获取总目标成本。(合用于规划设计阶段较为正确的概算,需要经验数据支撑)五、全过程成本控制重点(见附件4)六、项目目标成本及控制责任书(总控责任书和年度责任书)(见附件5)并对目标成本进行分解。七、全过程成本及时控制的控制举措、相应的支撑制度、测算表格(一)、项目立项及征地阶段及各项报批报建花费控制:1、项目可行性研究花费支出控制举措:经过招招标选择价低质优的项目可研评估机构。2/122、新征土地成本控制举措:(1)征地花费:招拍挂获得,应形式上走招拍挂,但实质采纳协议出让方式拿地;尽可能劝退竞争敌手。拿地机遇选择在市场局势相对不景气阶段贮备土地;土地花费缴纳应少交或晚交,缴纳时间可分批分阶段缴纳。2)拆迁布置花费:严格依照政府拆迁布置政策履行,防止不用要的支出;利用上海公司,经过招商引资的方式进入异地土地市场,争取政策优惠。3)规划条件:在先期规划阶段,采纳详细解析和评估,在知足土地出让条件的状况下做到事先控制,尽可能优化各项指标,知足公司利益最大化,降低土地成本;3、五证及各项报批报建花费控制举措:合理利用政策优惠,争取少交和减免。(二)、规划设计阶段:1、规划设计花费控制举措:经过招招标选择价低、质优的规划设计单位,主要经过对报价和方案的比选择精选择。2、有效控制设计限额,主要通以下策略进行控制:1)策略一:推行设计方案招招标,优化设计;2)策略二:推行限额设计,有效控制造价;3)策略三:增强对设计图纸的会审与审察;3/124)策略四:深入价值工程原理的应用(价值=功能(可用售价取代)/成本);(5)策略五:采纳合同举措,有效控制造价(应在设计合同经济条款上增添设计更改及改正的花费额度限制条款,如设计更改高出施工合同价的目一比率,比方5%,则扣罚必定比率的设计费。)3、考虑项目全寿命周期花费,从设计一开始就办理好一次性投入和后期使用花费间的关系,使全寿命周期成本达到最小;4、此阶段应注意:总成本在建筑主体、配套工程、景观工程等方面的比率分派,同时注意户型、功能、环境配套、构造、内外装饰设计精选对照,订正和调整总目标成本,使之达到最优;5、在切合各项规范的前提下尽量控制地下建筑面积及人防面积,依据建筑密度和绿地率,合理分派地下车位和地上车位的比率;6、充分熟****利用地形地貌、市政设备、人文景观资源,减少成本重复支出;7、产品定位时提出两套以上的方案进行价值工程对照解析,从单体形态、标准层布局、层高、立面风格、规范外面积(入户花园、天台、内庭院、飘窗、落地窗、挑空空间、天台等)、景观绿化、公共空间标准等各个方面提出详细建议,预估可实现的销售价钱,选择性价比最正确方案;8、增强方案评审,增添频率和深度,防止敷衍了事。(三)、xx设计阶段:1、xx设计花费控制举措:经过招招标选择价低、质优的施工图设计单位,主要经过对报价和设计经验和能力进比较控,经过认识业绩,选择设计负责任、设计细节和深度到位的设计单位为中标单位。2、xx设计阶段成本控制举措:(1)建筑基础及构造尽量采纳低成本构造形式;合理控制建筑4/12开间、进深、层高,降低单位平米的成本投入;2)控制主体配筋量及砼标号;3)选择低成本成效好的外立面造型,在不影响产品质量的状况下,尽量选择性价比高的部品资料,并形成部品资料清单,以供实行阶段更好的做到有效控制;(4)控制合理窗地(墙)比;5)提早设定合理的交房标准,要求设计标准与交房标准基本一致;6)增强对施工图的过程追踪审察,并增添评审频率和深度,同时设定专人负责全局把控,兼备协调各设计专业间的对接,减少施工时期设计更改的出现;(7)资料、设备、构配件的选择:联合产品特色选择性价比高的资料、设备、构配件,并形成清单,作为招标阶段的参照依照;(8)对地下管网资料的选择应尽量选择持久耐用、不易破坏的资料,防止交错施工对其破坏,造成重复维修而增添成本。(四)、工程招招标及合同签署阶段成本控制举措:1、经过《合作供方挑选、评论、使用管理方法》(见成本控制配套制度文件夹)进行挑选评论,选择优良合作供方入围,不停更新供给商信息库;2、增强招标文件编制的细节,详细描绘技术质量标准、安全文明要求标准、付款方式、质保金等内容,尽量采纳工程量清单综合报价法;3、成立大宗资料和大型设备战略合作伙伴采买模式,增强料源控制,防止不合格资料流入;4、严格履行《分包工程、资料、设备招招标管理方法》(见成本控制配套制度文件夹),注意在开标过程中对招标文件的澄清和评标方法的选择,降低评标风险;5/125、采纳规范化的合同示范文本,严格合同条款,躲避合同风险;6、招标前对重要、特别合同标的拜托第三方咨询机构编制标底,合理评估,做到事先控制。7、对资料、设备、构配件的招标采买:对影响质量质量或使用安全的应有甲方直供或甲方指定,对证量和价钱做有效控制,防止质量不合格而返工或维修,进而造成成本增添,防止价钱不合理而提高成本;8、对于地下污雨水管网的管材,建议甲方直供或指定,对资料质量进行严格控制,防止资料质量问题而出现返工或维修,进而造成成本增添。(五)、施工阶段成本控制举措:1、施工前应付施工图纸做全面深入审察并由总工(或规划设计部)组织图纸会审,详细列示图纸中存在的问题,联合设计院形成图纸会审纪要,此中对成本有影响的问题进行解析,防止不用要的成本增添,达到性价比最优方案;2、施工组织设计及施工方案对于成本方面的控制:仔细做好施工组织设计的审察工作,经过方案比选,选择性价比最优方案,或对方案中影响成本的要素进行解析,防止不用要的成本增添;3、设计更改控制:按《设计更改管理审批流程》(见成本控制配套制度文件夹)履行;4、现场签证控制:按《工程现场签证管理流程》(见成本控制配套制度文件夹)履行;5、增强施工合同和索赔的管理;6、增强资料、设备、构配件进场前到货源地的追踪摸底,提早预防,防止不合格出现,同时做好进场检查查验,防止不合格资料流入现场,进而造成返工返修而增添成本;6/127、增强资料在使用过程中的管理,经过限额领料控制资料的浪费;8、总分包配合费控制:经过招标确立配合费,应防止在施工过程中改正分包方式、分包内容、范围而增添工程成本;9、水、电、气、暖等垄断性配套工程设计及施工费控制:严格审察,防止设计浪费;经过比价、询价控制资料价钱;在条件赞同的状况下,经过招标选择价低、质优队伍;10、增强对地下管网资料进场的查收,同时做好工程监察检查,做好施工组织安排,防止交错作业造成破坏,回填前做隐蔽检查,合格后再行回填土,回填时严格按设计和规范要务实行,并做好旁站,完工后做通球试验,经过以上一系列的管控,防止成品后再次开挖维修,进而增添成本;11、质量事故成本控制:增强全过程质量控制,依照规范标准以及《质量管理体系》(见成本控制配套制度文件夹)经过各样门路的质量管控,防止质量事故的出现,进而减少因质量事故造成成本的增添;12、安全事故成本控制:项目动工前制定详细可履行的《安全文明实行方案》(范本见成本控制配套制度文件夹),施工前预先做好安全技术交底,过程中增强看管和控制,做好安全举措和防备,并敦促落实到位,勤检查,发现问题及时整顿,将安全问题消灭在萌芽状态,防止安全事故的发生,进而减少因安全事故造成成本的增添。(六)、完工查收决算阶段成本控制举措:1、严格控制决算资料的审察,按《结算申请管理方法》(见成本控制配套制度文件夹)履行;2、增强《分包(零星)工程项目现场工程量认定方法》(见成本控制配套制度文件夹)的履行;3、增强决算审计工作;7/124、严格按合同中商定的违约条款(质量、工期、安全文明、水电费等扣罚或奖赏)履行,联合现场管理资料,对违约金、奖罚款、扣款等进行查对确认并严格履行;5、经过成本解析,成立其实不停更新成本数据库,为此后项目开发累积经验数据。(七)、产品交托维保阶段成本控制举措:1、严格按《工程质量维修管理方法》(见成本控制配套制度文件夹)履行,合理控制维修成本,防止不用要的支出;2、做到事先控制,维修一次性达标,防止二次维修而重复支出花费;3、合理控制维保阶段增设新设备而造成成本增添;4、增强物业管理部门职能;5、对样板间(区)、售楼部、未售的商品房、商业、车位及其余财产与物业公司签署拜托管理协议,明确责权益。(八)、时期花费:1、营销花费控制举措:(1)媒体组合及广揭公布花费;拟订经济实效的广告宣传计划,掌控广告的公布机遇和目标客户群,对媒体成效作动向监控和后评估,保证广告成效。(2)广告设计制作花费:严格按公司有关制度履行。(3)现场包装花费;对售楼部选址、现场包装、景观体验区、样板房、现场包装各样物料等作充分研议论证,保证再回收利用,发挥最大营销价值。8/124)营销方式选择控制销售佣金:依据项目状况,选择、调整最优的销售组合方案。5)销售价钱及优惠幅度掌控;假如集中认筹开盘,应付客户心理价位充分摸底,拟订最合理的表价和优惠幅度。热卖时期应依据工程进度及成交客户数目,合时进行价钱提高或采纳阶段性的促销策略,兼备适合销售进度的前提下追求利润最大化,进而摊薄各项成本。(6)销售回款跟催熟****金融机构各项规定,严格审察客户征信记录和还款能力,缩短办理手续的时间,采纳各样举措催款,加速回款进度。(7)保存物业利用或变现采纳出租、抵押、以租代售等方式,最大限度发挥保存物业价值。2、管理花费成本控制举措:(1)薪资福利待遇:主要经过人员编制的管控实现薪资福利的成本管控,人员编制严格依照公司年度对组织架构的调整,进行人员定编设置;联合组织架构,对各部门提报的人员需求进行审察和工作解析,综合确立岗位编制人数;招聘严格依照年度人员编制进行招募,不可以超编使用;2)招聘及培训学****花费:招聘、培训渠道选择,选择性价比最优的渠道;培训学****花费严格依照出差及住宿标准,进行人员安排,估量内花费严格控制;(3)业务款待费、通信花费、车辆交通花费、维修花费、水电费:9/12按《年度各部门管理花费控制表》(见成本控制配套制度文件夹)中设定的限额指标进行严格控制,并进行月度汇总通告至各部门,做到过程预警;(4)采买办公设备及用品花费:a)严格履行《办公用品采买实行细则》(见成本控制配套制度文件夹),坚持“货比三家,质优价廉,定点采买”原则;b)对于用量较大的办公用品采纳批量采买的方法进行采买,降低采买价格,保证采买质量;c)对于零星使用的办公用品采纳综合成本控制的方法进行采买,采买时不单要考虑办公用品的价钱,同时还要考虑汽车花费和人工花费。5)现代化管理系统配置、保护花费:依据公司发展需求,选择适合的合作供方。3、财务花费成本控制举措:a)拓宽融资渠道(融资渠道有:抵押贷款、民间融资、社会资本入股固定分红、土地入股合作开发、房产预售、上市融资、信托融资),联合公司发展资本预期需求计划、资本使用周期、项目盈余还款能力,选择最经济合理的融资组合方案,使融资花费趋于最小;各样融资渠道的融资比率及优弊端:银行抵押贷款融资:融资比率一般为财产价值的50%,审批条件苛刻;信托融资:经过信托公司针对开发项目刊行信托计划,年限一般为1—2年,年资本使用利率为12—20%,操作难度一般;优势:融资限期灵巧,操作简单,交易模式成熟,利息能够计入开发成本;劣势:与银行贷款对比成本高,看管审批难度中等;10/12